觀察：中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷轉(zhuǎn)折性變化

隨著18日全國70城市房價(jià)數(shù)據(jù)的出爐，全國房價(jià)不斷降溫的趨勢進(jìn)一步確定。然而，對于中國樓市而言，正在發(fā)生變化的卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止幾十個(gè)代表城市的商品房價(jià)格。

　　就在上周，國家統(tǒng)計(jì)局公布了前4個(gè)月房地產(chǎn)市場運(yùn)行的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，被視為判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的各項(xiàng)核心指標(biāo)—開發(fā)投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數(shù)量、國房景氣指數(shù)等等，幾乎全線回落。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2014年前4個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進(jìn)一步放緩，盡管絕對量高于去年同期水平，但增幅與去年同期相比降低4.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　2014年1－4月，住宅新開工面積同比下降24.5%，2月、3月、4月累計(jì)同比降幅均在20%以上，超過2012年時(shí)最高水平。截至目前，住宅施工面積同比增速為9.9%，為2011年以來增速首次降至10%以下。

　　2014年1－4月，商品房銷售面積同比下降6.9%。其中，住宅銷售面積同比下降8.6%，降幅較上月增加2.9個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比下降7.8%。其中住宅銷售額同比下降9.9%。

　　2014年1－4月，房地產(chǎn)到位資金37200億元，同比上漲4.5%，漲幅較上月減少2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)收款同比下降7.8%，個(gè)人按揭貸款同比下降3.1%，2012年下半年以來首次出現(xiàn)同比下降。

　　2014年4月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.79，比上月下降0.61點(diǎn)，降至2013年以來新低。

　　毋庸置疑，中國的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著一次轉(zhuǎn)折性的變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，這些變化背后的原因很多：比如，從去年四季度開始不斷發(fā)酵的“房貸荒”；二、三線城市積累的過多的無法消化的庫存；始終沒有放松的房地產(chǎn)調(diào)控政策；樓市轉(zhuǎn)向后，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變帶來的觀望等等。

　　然而，與這些技術(shù)性的分析相比，2014年中國房地產(chǎn)出現(xiàn)的變化無疑有著更多耐人尋味的地方。

　　中國的樓市并非沒有冷過，比較有代表性的2007年，為了抑制宏觀經(jīng)濟(jì)“過熱”的苗頭，針對房地產(chǎn)市場的緊縮性調(diào)整讓2008年的中國樓市迅速降溫，然而隨著國際金融危機(jī)的爆發(fā)，一攬子救市計(jì)劃的出臺又讓接下來的2009年成為中國樓市上漲最為瘋狂的一年。緊接著，為了抑制房價(jià)的過快上漲，2010年開始的房地產(chǎn)調(diào)控讓隨后的樓市出現(xiàn)了短暫的冷靜，隨后的房地產(chǎn)市場伴隨著樓市調(diào)控政策的松松緊緊，開始進(jìn)入一種“小跌大漲”的周期律當(dāng)中。

　　正是這種周期律，讓人們對中國的樓市形成了一種“只漲不跌”的錯(cuò)覺，也讓房地產(chǎn)市場的泡沫在無形中逐漸積累。而形成這種狀態(tài)的根源則在于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中所處的獨(dú)特地位。

　　長期以來，作為固定資產(chǎn)投資的重頭戲，作為支撐鋼鐵、水泥等行業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，作為地方財(cái)政重要來源，房地產(chǎn)業(yè)早已不是單一的行業(yè)概念。

　　正是這種獨(dú)特的地位，使其在成為經(jīng)濟(jì)增長重要推動(dòng)力的同時(shí)，也成為產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡等諸多矛盾的交匯點(diǎn)。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，已超越了對一個(gè)行業(yè)的政策指引，而成為立足于轉(zhuǎn)變整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要著眼點(diǎn)之一。

　　事實(shí)上，在2013年年初，中央政府最后一次出臺嚴(yán)厲措施調(diào)控房地產(chǎn)市場之后，針對房地產(chǎn)市場的全局性調(diào)控政策就再未出現(xiàn)過。在看似寬松的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了2013年的觸底反彈在年末終于開始掉頭向下。在業(yè)內(nèi)人士看來，本輪樓市下跌周期是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場降溫。表面上看，本輪樓市降溫的直接原因在于信貸的收緊，供需結(jié)構(gòu)的變化。然而究其根源，則是中國經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展思路的變化。

　　在堅(jiān)定的抑制產(chǎn)能過剩，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的宏觀調(diào)控思路下，中央對于經(jīng)濟(jì)增速的整體回落體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)亩?。同樣，中央對作為GDP重要助推器的房地產(chǎn)市場降溫也體現(xiàn)出足夠的容忍度：在分類調(diào)控的總體思路下，盡管過去一周各地松綁樓市的消息不斷，但自上而下的“救市”措施并沒有出臺，房地產(chǎn)調(diào)控正在變得更具針對性和市場化。值得注意的是，上周央行雖然直接敦促商業(yè)銀行加大首套房貸的力度，但貨幣政策的整體節(jié)奏卻沒有發(fā)生變化，資金的閘門依舊如故。而缺少充裕資金的房地產(chǎn)業(yè)，所能遵循的只有市場的供需規(guī)則。

　　盡管房地產(chǎn)行業(yè)依舊將會(huì)扮演國民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的角色，但曾經(jīng)單純的以房地產(chǎn)為抓手、為杠桿、為救命稻草的經(jīng)濟(jì)增長方式正在也應(yīng)當(dāng)成為歷史。