商業(yè)地產(chǎn)“駭客來襲” 藍光“押注”街區(qū)商業(yè)差異化開發(fā)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 謝振宇 發(fā)自成都

最早依靠商業(yè)地產(chǎn)起家、全國化發(fā)展戰(zhàn)略正穩(wěn)步推進的藍光地產(chǎn)，繼4月末全國發(fā)布“生活家”系統(tǒng)向民生地產(chǎn)提檔升級之后，其商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展的新謀略也逐步揭曉。

“憑借多年來藍光在商業(yè)地產(chǎn)方面積累的經(jīng)驗以及集團的商業(yè)運作優(yōu)勢，未來要形成帶有藍光自身特色的商業(yè)地產(chǎn)品牌。”就在今年初，藍光集團董事局主席楊鏗在“藍光地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴年會”上，曾這樣勾勒出未來藍光進軍中國街區(qū)商業(yè)領(lǐng)先運營商的品牌藍圖。

5月16日，在成都藍光集團總部，“藍商街暨金種子計劃”發(fā)布會大幕開啟。憑借第4代社區(qū)商業(yè)的“藍商街”發(fā)布，藍光意在成為中國街區(qū)商業(yè)領(lǐng)先運營商。

街區(qū)商業(yè)亦被認(rèn)為是目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的又一大趨勢，與萬達、龍湖等以大型商業(yè)綜合體的模式不同，“藍商街”將與商業(yè)綜合體的服務(wù)形態(tài)形成差異。藍光以固有的成都特色，輕易捕捉到了藍光商業(yè)地產(chǎn)的未來方向。“兩種模式各有利弊，綜合體業(yè)態(tài)更為全面，但易造成同質(zhì)化，目前國內(nèi)已有多個城市暴露出過剩。而街區(qū)商業(yè)可以多樣化，多樣化的商業(yè)形態(tài)，其市場潛力較大，利于形成差異化。”亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存向 《每日經(jīng)濟新聞》記者總結(jié)。

“千億”之下：藍光“押注”街區(qū)商業(yè)/

如今，國內(nèi)樓市發(fā)展進入“下半場”。業(yè)內(nèi)多認(rèn)為，樓市將告別暴利時代，產(chǎn)品和服務(wù)將是新形勢下房企的一大“殺手锏”。

行業(yè)走到了十字路口，房企們開始“八仙過海、各顯神通”。相較于地產(chǎn)標(biāo)桿萬科試圖轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，以藍光地產(chǎn)為代表的二線房企正試圖給出另一種轉(zhuǎn)型思路。

4月中下旬，藍光地產(chǎn)連續(xù)在北京、成都舉行戰(zhàn)略品牌發(fā)布會?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者從前述發(fā)布會了解到，藍光地產(chǎn)已加速升級民生地產(chǎn)，首次提出了 “生活家”系統(tǒng)，試圖重新定義房地產(chǎn)價值體系，重建中國地產(chǎn)商業(yè)模式。

兩次會上，藍光明確提出了“生活家”系統(tǒng)，這也是藍光地產(chǎn)上月發(fā)布“生活為家、家在藍光”戰(zhàn)略品牌的核心。藍光地產(chǎn)集團總裁助理熊瑛表示，藍光生活家對于行業(yè)是首創(chuàng)，對于產(chǎn)品是革新，對客戶則是史無前例的生活體驗。

目前，藍光的宏圖已明確：楊鏗先生更大的“野心”在于劍指“千億”，向國內(nèi)一線陣營發(fā)起沖擊。去年初，藍光地產(chǎn)對外宣布，公司將在未來9年內(nèi)打造 “千億”的銷售額，試圖成為全國性品牌房企，并由帶有強烈地方印記的 “四川藍光”躍升為“中國藍光”。

標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線成為藍光劍指“千億”發(fā)展的一大基石。按照藍光地產(chǎn)品牌部負(fù)責(zé)人的觀點，藍光從COCO系到海 （HIgh）系列，從第2代城市公寓到第3代城市公寓，從單一產(chǎn)品到泛產(chǎn)品，藍光不再拘泥于只開發(fā)鋼筋混凝土本身。

除了住宅產(chǎn)品，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，藍光謀局已久，大幕隨之開啟。

今年初，藍光集團董事局主席楊鏗曾這樣勾勒藍光進軍中國街區(qū)商業(yè)領(lǐng)先運營商的品牌藍圖：“憑借多年來藍光在商業(yè)地產(chǎn)方面積累的經(jīng)驗以及集團的商業(yè)運作優(yōu)勢，未來要形成帶有藍光自身特色的商業(yè)地產(chǎn)品牌。”

目前，憑借藍光第4代社區(qū)商業(yè)的“藍商街”的發(fā)布，藍光意在成為中國街區(qū)商業(yè)領(lǐng)先運營商。

藍光地產(chǎn)總建筑師郭震介紹，藍光整個生活服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將由居家服務(wù)體系、健康服務(wù)體系、文教服務(wù)體系三大體系組成，在三個體系內(nèi)還配建了3大園區(qū)、5大平臺。

“藍商街是居家服務(wù)體系當(dāng)中最重要的基礎(chǔ)配套，這里有社區(qū)金融超市、便利店、蔬果超市，還有醫(yī)藥、餐廳等，更重要的是藍光將對這些基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施進行針對性補貼，為的是藍光社區(qū)第一個客戶入住，就可以享受全體系的配套服務(wù)。”郭震透露。

模式之辯：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)差異化/

縱觀藍光的發(fā)展歷程，10余年前的藍光街鋪，今天早已為業(yè)主溢價十幾倍。在成都，從春熙路香檳廣場、到藍色加勒比、金色夏威夷、玉林生活廣場、耍都、一品天下等10余個標(biāo)志性街區(qū)或廣場商業(yè)，7個是“藍光造”。依靠商業(yè)地產(chǎn)起家，后通過住宅開發(fā)迅速發(fā)展壯大的藍光，早已拉開全國化布局發(fā)展的大幕。

藍光緣何會選擇街區(qū)商業(yè)，而非備受行業(yè)所推崇的萬達、龍湖等商業(yè)地產(chǎn)模式呢？業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，相較在一些一二線城市已顯過剩的商業(yè)綜合體，街區(qū)商業(yè)是行業(yè)未來發(fā)展的大趨勢。

“國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)出來的問題是，城市綜合體過度泛濫，而藍光做街區(qū)商業(yè)，是劍走偏鋒。”銳理數(shù)據(jù)品牌中心總經(jīng)理郭潔向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

其實，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式選擇上，國內(nèi)的地產(chǎn)大佬們早已明確站隊。

2002年，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司（下稱萬達商業(yè)地產(chǎn)）成立。盡管當(dāng)時的商業(yè)地產(chǎn)完全賣不過住宅地產(chǎn)，但頑強的萬達商業(yè)地產(chǎn)憑借完整的產(chǎn)業(yè)鏈、獨特的“訂單地產(chǎn)”模式殺出一片天地，成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的旗幟。

以萬達廣場為代表的商業(yè)shoppingmall一時間在全國如雨后春筍般誕生。近年，龍湖通過“天街”系，央企華潤則是以“萬象城”在全國多地不斷復(fù)制并“攻城略地”。

然而，由于全國各地商業(yè)綜合體的大量上馬，過剩的隱患已較為嚴(yán)重。數(shù)據(jù)顯示，去年我國大約有150個購物中心在內(nèi)地的主要城市陸續(xù)開業(yè)，平均建筑面積達到8萬平方米以上，使得中國購物中心建設(shè)在世界上遙遙領(lǐng)先。

而相應(yīng)經(jīng)驗表明，很多超大型購物中心面臨著一系列問題?？罩妹娣e是超大型項目經(jīng)常面對的一個難題，超大型購物中心從前期設(shè)計到后期運營都需要特別謹(jǐn)慎周密的統(tǒng)籌思考，高緯環(huán)球認(rèn)為建設(shè)超大購物中心的風(fēng)險比一般項目更大。

相較而言，規(guī)模相對偏小的社區(qū)商業(yè)亦被認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢。街區(qū)商業(yè)亦被一線房企們所十分看重。

作為行業(yè)標(biāo)桿，萬科近年開始加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。“試水”商業(yè)地產(chǎn)之初，萬科總裁郁亮曾強調(diào)：“萬科做商業(yè)不是做綜合體，而是做社區(qū)類型的商業(yè)。都市中心的綜合體不是萬科的目標(biāo)，萬科的商業(yè)是社區(qū)級的。”

如今，2014年藍光首次提出中國街區(qū)商業(yè)領(lǐng)先運營商。據(jù)悉，在藍光內(nèi)部，作為第四代社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品藍商街暨金種子計劃的發(fā)布，其品質(zhì)檔次、規(guī)劃理念、運營能力等全面超越早前開發(fā)的商業(yè)項目。

藍光地產(chǎn)集團副總裁楊斌亦向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從開發(fā)模式上看，藍光隆重推出街區(qū)商業(yè)，是為了差異化發(fā)展，亦是捕捉了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的未來方向。

“街區(qū)商業(yè)永遠不會沒落，它有著較大的便利性。從地產(chǎn)開發(fā)的角度，主打街區(qū)商業(yè)，能夠形成差異化競爭，還有助于產(chǎn)品的劃分和銷售。”郭潔表示。

“藍商街”：街區(qū)商業(yè)領(lǐng)先運營模式/

開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)已20余年，藍光早已集納了大量的各類資源，這或成為商業(yè)項目后期運營的關(guān)鍵之一。

一個案例在于，去年7月，歐洲房子、良木緣咖啡、7-11便利店、紅旗連鎖等90余個品牌商家共同參與的“成都街區(qū)商業(yè)商家聯(lián)盟”宣告成立。而藍光作為商業(yè)地產(chǎn)的唯一代表，參與其中。“藍商街一般規(guī)模1~3千米半徑客群內(nèi)，整個住區(qū)規(guī)模在50畝左右，整體定位為打造與區(qū)域文化相匹配的、特色鮮明的、具有主題靈魂的街區(qū)商業(yè)體，包括獨棟商業(yè)、地下商業(yè)、社區(qū)底商三種商業(yè)產(chǎn)品，以及主題商業(yè)街、生活廣場兩類建筑形態(tài)。”藍光相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)介紹，在藍商街整個價值體系中，均配有鮮蔬配送、社區(qū)餐飲、社區(qū)金融、社區(qū)超市、社區(qū)醫(yī)藥、棋牌茶樓、干洗縫補、美容美發(fā)等8大業(yè)態(tài)標(biāo)配，藍商街從日常生活層面引導(dǎo)社區(qū)商圈消費。

由媒體成功轉(zhuǎn)行藍光成都公司的副總傅靜女士介紹，和其他開發(fā)商推出的街區(qū)商業(yè)運營模式不同，“藍商街”已為業(yè)主后期運營免去了后顧之憂。原來，藍光在賣商鋪的同時附加上一系列苛刻的投資保障計劃，這在成都尚屬首次發(fā)布。

藍光這份被稱為 “金種子計劃價值平臺”的執(zhí)行方案從7個維度來保證投資者利益。硬指標(biāo)有三條：首先是首創(chuàng)街區(qū)商業(yè)的階段性自持，藍光將自持比例確保在30%左右，只有有一定的自持比例，有了自住權(quán)開發(fā)商才有條件將整個商業(yè)街區(qū)運營好；第二，藍光每年將在“藍商街”上投入上千萬專項運營資金保障，每年享700元/㎡專項推廣基金在商街內(nèi)舉辦大型人氣活動；第三是“藍商街”開街1年藍光承諾招商率必須達到70%以上，實現(xiàn)繁榮經(jīng)營的局面，這些都是硬指標(biāo)，藍光對于投資者負(fù)責(zé)任的態(tài)度可見一斑。

“藍光此舉在成都乃至中國國內(nèi)商業(yè)領(lǐng)域都尚屬首次。”專家分析，此前也有開發(fā)商承諾協(xié)助投資者招商、協(xié)助經(jīng)營，但是能夠?qū)㈦A段性自持比例、轉(zhuǎn)向推廣基金金額、1年內(nèi)商街的開業(yè)率全部進行量化，可見藍光對于“藍商街”成功打造運營的信心和決心。

“全國首創(chuàng)金種子計劃以打通地產(chǎn)、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)的資源平臺，為投資者孵化出一個價值平臺，幫助業(yè)主獲得了資產(chǎn)的保值增值；同時也促進了藍光商業(yè)價值的提升，推動了商業(yè)物業(yè)的銷售，形成了一個相互促進的良性循環(huán)。”藍光自身這樣描述這次金鐘子計劃的價值。