大額房貸斷供個案背后的民企困局

上海某大型國有銀行相關(guān)負責(zé)人昨日透露：“現(xiàn)金為王將是今后兩年企業(yè)主奉行的鐵律。從目前情況看，高端物業(yè)持有人斷供、棄房案例已不稀奇。”銀行業(yè)人士介紹，因經(jīng)營狀況不佳，那些在早些年大量購置不動產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在更加困難。

當(dāng)前，銀行對個人房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度出現(xiàn)巨大分歧：資金充裕且在按揭貸款市場占有較大份額的國有銀行仍認為個人房貸是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，在央行的“喊話”下會積極推進；資金緊張、存款資源有限的銀行退出房貸業(yè)務(wù)態(tài)度明確。“這塊業(yè)務(wù)對我們而言已不賺錢。”某股份制銀行個金部人士稱。

跑路潮襲高端物業(yè)斷供

今年以來，一些房產(chǎn)拍賣公告屢屢出現(xiàn)在各大拍賣網(wǎng)站的首頁：“197.54平方米、評估價764萬。已第三次拍賣，488.96萬起拍?，F(xiàn)已降價275.04萬，超值！房屋超豪華裝修，你還在等什么？拍賣時間：2014年5月26日下午……”

“這些房產(chǎn)基本是銀行沒法收回貸款才拍賣的。”某大型國有銀行相關(guān)人士介紹，這些斷供物業(yè)從被銀行催收貸款到最終被法院拍賣一般要經(jīng)過一兩年時間。“我估計從去年下半年開始的老板跑路帶來的物業(yè)處置問題在今年下半年會更嚴重。”

這些被拍賣的物業(yè)通常屬于高端物業(yè)。拍賣房產(chǎn)一般要求一次性全額付清房款，所以盡管價格幾乎不到同類物業(yè)的一半，但仍不是普通購房者能承擔(dān)的，所以處置起來相當(dāng)困難。

“今年物業(yè)的拍賣價和市場價之間的差別比往年更大。”某投資公司負責(zé)人分析，這背后的原因正是企業(yè)經(jīng)營困難。

以往購入大量物業(yè)的企業(yè)主現(xiàn)在恰恰是經(jīng)營最困難的。企業(yè)現(xiàn)在最大的問題就是流動資金緊張，房貸又加劇資金緊張。一旦發(fā)生逾期，企業(yè)債務(wù)負擔(dān)會更加沉重。

這位負責(zé)人介紹：“這些企業(yè)主都是早幾年買的房子，一般都是高檔房，那時貸款利率低。企業(yè)主通常會把財務(wù)杠桿做到最高。把還沒有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。實際上，他們已完全把房價下跌風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難或房價下跌，他們就會斷供或棄房。”

從去年下半年開始，企業(yè)融資已出現(xiàn)怪圈。銀行的企業(yè)貸款年息都在10%以上，利潤率在10%以上的企業(yè)不多。愿意在這時逆勢擴張、能承受10%以上利率的企業(yè)就更是少之又少。

“愿意出10%以上利率的企業(yè)，其老板差不多都是做好跑路準備的。這就是難點。現(xiàn)在的私營企業(yè)主通常都辦了移民，有海外資產(chǎn)。我們很難知道他是否早就做好欠錢不還的準備。”另外一家投資公司負責(zé)人說，這些企業(yè)主都是棄房、斷供的高危人群。

銀行態(tài)度現(xiàn)分化

在“央行要求優(yōu)先滿足首套房貸需求”的消息傳來后，銀行房貸政策有了較大分化。

某銀行個金部人士明確表示，不會做房貸，因為不賺錢。“沒人放低利率房貸了，至少上浮10%。”

業(yè)內(nèi)人士透露，今年2月底某銀行暫停房貸業(yè)務(wù)就說明，這一輪房貸緊縮是銀行根據(jù)市場規(guī)律自主選擇、自主決策的結(jié)果。

出現(xiàn)上述情況的原因，首先是銀行流動性吃緊，無錢可放。其次是一些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品把活期儲蓄存款變成同業(yè)存款后又回到銀行體系?？赡軓慕^對數(shù)字看，這些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品吸收的資金量不大，但對銀行流動性的影響是巨大的。因為同業(yè)存款流動性不大，而儲蓄存款是銀行最好的“活水”。

銀行已發(fā)現(xiàn)很難真正了解開發(fā)商的經(jīng)營狀況。不少開發(fā)商都在借新還舊，導(dǎo)致其財務(wù)報表失真。這隱藏了巨大的風(fēng)險。如果開發(fā)商迫于資金壓力開始不計成本地“拆東墻、補西墻”，那么風(fēng)險是巨大的。上述人士判斷，總體趨勢是三四線城市房地產(chǎn)已經(jīng)“完了”，一二線城市短期內(nèi)不會出現(xiàn)價格大跌。

這位人士說：“在風(fēng)險又大又不賺錢的情況下，我看不出為什么要扶植房貸業(yè)務(wù)。”

某大型國有銀行個金部副總經(jīng)理介紹，個人房貸業(yè)務(wù)仍是他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，該行會積極推進。只要央行明確了支持首套房貸需求，他們會馬上跟進。“央行的態(tài)度就是我們的態(tài)度。央行的態(tài)度對房地產(chǎn)市場絕對是利好。”

至于一些銀行不看好房貸業(yè)務(wù)，他分析，這是因為一些銀行存款來源有限、資金緊張。“他們的資金成本高。這些銀行必須首先考慮怎么活下來的問題。所以，他們必須先做收益率高的業(yè)務(wù)，而不是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。”這位人士認為，大額房貸斷供現(xiàn)象并不普遍，尤其在上海這樣的城市。