央行調(diào)整個(gè)人房貸算不算救市

每經(jīng)編輯 譚浩俊    

◎譚浩俊

5月12日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。

會(huì)議對(duì)如何進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出了多方面要求，包括合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求，科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平等。

這是否也算是“救市”，有待商榷。因?yàn)?，在此前被看?ldquo;救市”措施的地方住房政策中，也包括了一些類似政策。如果這樣，央行的這一行為，也應(yīng)當(dāng)看做是“救市”。

顯然，這是對(duì)樓市調(diào)控太過(guò)敏感、對(duì)房?jī)r(jià)可能再度上漲太過(guò)擔(dān)心的結(jié)果。事實(shí)上，所謂“救市”，關(guān)鍵不在如何依據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整政策，更不在針對(duì)居民居住用房出臺(tái)鼓勵(lì)政策，而在于有沒有鼓勵(lì)投機(jī)、鼓勵(lì)炒作、鼓勵(lì)抬高地價(jià)和房?jī)r(jià)。

以此次央行提出的住房信貸服務(wù)要求來(lái)看，政策的落腳點(diǎn)就是居民的居住用房，特別是首套房。如果這也被認(rèn)為是“救市”，那樓市調(diào)控就真的陷入歧途了。因?yàn)?，調(diào)控的目的不是為了讓居民不買房，更不是將剛性需求壓制住。如果這樣，房?jī)r(jià)高低還與居民有什么關(guān)系呢？

事實(shí)也是如此，從樓市調(diào)控開始到現(xiàn)在的實(shí)際情況來(lái)看，由于過(guò)度注重房?jī)r(jià)的升降，過(guò)度將房?jī)r(jià)的高低作為衡量調(diào)控效果的根本標(biāo)準(zhǔn)。因此，導(dǎo)致公眾對(duì)此次調(diào)控的目標(biāo)也完全轉(zhuǎn)移到了房?jī)r(jià)上。于是，包括限購(gòu)、限價(jià)等在內(nèi)的行政手段一個(gè)接著一個(gè)地出現(xiàn)在調(diào)控之中。從表面看，房?jī)r(jià)受到了一定遏制，也出現(xiàn)了小幅下降。實(shí)質(zhì)上，這樣的遏制和下降，十分脆弱。稍有松懈，就有可能出現(xiàn)反彈，并有可能出現(xiàn)大幅反彈。原因就在于，它忽視了政府的責(zé)任，忽視了政府在房?jī)r(jià)上漲中的作用。

如果不是地方政府為了政績(jī)需要，大搞城市拆遷，大行土地財(cái)政，房?jī)r(jià)和地價(jià)還會(huì)這么漲嗎？退一步講，如果政府從土地上取得的收益，能夠拿出足夠的部分用于保障房建設(shè)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民的影響還會(huì)有這么大嗎？

問題就在于，所有的土地收益，都給地方政府用于城市建設(shè)。不僅如此，還背上了沉重的債務(wù)包袱。如果沒有土地收益作保證，地方政府就有可能出現(xiàn)嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的情況下，房?jī)r(jià)還怎么可能降呢？用房?jī)r(jià)來(lái)做標(biāo)準(zhǔn)的樓市調(diào)控，還怎么能夠成功呢？而隨著地方政府債務(wù)的急劇上升，居民剛性需求被嚴(yán)重遏制，樓市的風(fēng)險(xiǎn)也開始逐步暴露了。如果任憑這樣的局面維持下去，樓市真的有可能出現(xiàn)崩盤。而這樣的崩盤，決不是經(jīng)濟(jì)規(guī)律造成的，而是政府行為帶來(lái)的。

在樓市面臨危險(xiǎn)的情況下，通過(guò)調(diào)整信貸政策、規(guī)范信貸服務(wù)，將剛性需求釋放出來(lái)，是完全必須的，也是符合市場(chǎng)規(guī)律的。中國(guó)的樓市，不能維持只漲不降的格局，也不能維持只降不漲的格局。斷崖式降價(jià)，不僅對(duì)樓市不好，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也不好。

需要把握好的是，在放松個(gè)人住房信貸政策的同時(shí)，對(duì)地方政府的城市建設(shè)沖動(dòng)，則需要進(jìn)一步遏制。特別是利用平臺(tái)公司融資建設(shè)的項(xiàng)目，要嚴(yán)格控制，嚴(yán)格約束，切不要給地方政府再萌生發(fā)展土地財(cái)政的沖動(dòng)。

央行召開住房金融服務(wù)座談會(huì)，不是釋放貨幣政策松動(dòng)的信號(hào)，也不是樓市調(diào)控退出的信號(hào)。新一屆政府成立以來(lái)，樓市調(diào)控政策實(shí)質(zhì)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，已經(jīng)做出了符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的調(diào)整和完善。房?jī)r(jià)問題需要關(guān)注，但關(guān)注的重點(diǎn)不是房?jī)r(jià)漲了還是降了，而是中低收入群體的住房問題解決得如何。

日前，遼寧省省長(zhǎng)陳政高調(diào)任住建部任職，一定程度上，就是釋放了樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)型的信號(hào)。要知道，只有將中低收入群體的住房問題解決好了，房?jī)r(jià)才不會(huì)成為焦點(diǎn)，買房難、買房貴的問題才不會(huì)引起公眾的擔(dān)心。而要做到這一點(diǎn)，就必須約束和規(guī)范好地方政府的行為，讓地方政府盡快擺脫土地財(cái)政的依賴，退出用地買政績(jī)的怪圈。