樓市玄機(jī)：杠桿失效與利益失衡

每經(jīng)編輯 張敬偉    

◎張敬偉

夏天即將來(lái)臨，樓市卻傳來(lái)陣陣涼意。輿論場(chǎng)也彌漫著“拐點(diǎn)論”、“下跌說(shuō)”甚至“崩盤論”。中國(guó)樓市數(shù)年持續(xù)高溫，歷經(jīng)多輪宏觀調(diào)控。筆者認(rèn)為，看中國(guó)樓市，不能光看市場(chǎng)杠桿，也不適用“熱極必冷”的辯證邏輯，而是結(jié)合了樓市背后的多元利益博弈。

參透這一玄機(jī)的，除了像任志強(qiáng)這樣的地產(chǎn)大佬，也有旁觀者清的外國(guó)智庫(kù)。例如美國(guó)智庫(kù)-彼得森研究所近日發(fā)布研報(bào)，縱使房?jī)r(jià)下跌50%，中國(guó)商業(yè)銀行仍可以進(jìn)行相對(duì)常態(tài)化運(yùn)營(yíng)。

這家智庫(kù)以金融安全來(lái)論述中國(guó)樓市和銀行信貸的關(guān)系，卻參透了銀行、政府與地產(chǎn)商相互依存的利益關(guān)系。眾所周知，樓市高價(jià)，主要是地價(jià)畸高推升所致，看看多年來(lái)雀躍市場(chǎng)的“地王”們，以及每年的“土地財(cái)政”數(shù)據(jù)，即可一窺中國(guó)樓市的秘密所在。

開(kāi)發(fā)商奉獻(xiàn)了土地財(cái)政，供養(yǎng)了商業(yè)銀行，邏輯上似乎如此。但真正的埋單者是投資者，最安全最悲催的是被樓市套牢的“房奴”們。因而，中國(guó)樓市的沉浮看似政府、銀行和開(kāi)發(fā)商在前臺(tái)激情演繹，實(shí)質(zhì)上卻是政府、銀行和購(gòu)房者的“三國(guó)演義”。

地方政府賣地，獲得土地財(cái)政；公眾被拆遷失地，不僅補(bǔ)償掛一漏萬(wàn)，而且購(gòu)房還要補(bǔ)差價(jià)；購(gòu)房人買房，不僅要交給開(kāi)發(fā)商預(yù)付款，還要貸款月供銀行……因而，開(kāi)發(fā)商購(gòu)地款、賣房款來(lái)源有二：一是來(lái)自銀行，一是來(lái)自購(gòu)房者——而銀行信貸，歸根結(jié)底來(lái)自公眾儲(chǔ)蓄。銀行利潤(rùn)源自存貸利差，開(kāi)發(fā)商也是用兩只“白手套”分別從銀行借款和購(gòu)房者收錢。所以，購(gòu)房者和廣大儲(chǔ)戶構(gòu)成了中國(guó)樓市的終極俸養(yǎng)者，政府、銀行與開(kāi)發(fā)商皆是穩(wěn)賺不賠的利潤(rùn)“棲居者”。當(dāng)然，有的開(kāi)發(fā)商胃口太大，也從地下金融管道融資，資金鏈斷跑路，留下斷壁殘?jiān)?，但這種風(fēng)險(xiǎn)在中國(guó)樓市尚屬零星現(xiàn)象，且不說(shuō)由政府和銀行托底，即使政府與銀行不管不問(wèn)，政府已經(jīng)拿到高企的賣地錢，銀行對(duì)這點(diǎn)損失亦可承受，最起碼還有爛尾樓作為抵押物進(jìn)行二次易主再賺一筆。最終苦了的還是購(gòu)房者，尤其是那些被套牢的房奴。

中國(guó)樓市縱然崩盤也傷及不到銀行，更不會(huì)引發(fā)美歐日市場(chǎng)那樣的金融危機(jī)——根本原因在于中國(guó)的購(gòu)房者以及老百姓，消化和承擔(dān)了本不應(yīng)由自己承擔(dān)的市場(chǎng)代價(jià)，用自己源源不斷的儲(chǔ)蓄和毫不含糊的還貸誠(chéng)信，給中國(guó)商業(yè)銀行固本穩(wěn)基，消解了由樓市傳導(dǎo)過(guò)來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)要素。

這就是中國(guó)樓市的玄機(jī)所在，市場(chǎng)杠桿是失效的，利益博弈是失衡的。這也決定了當(dāng)前中國(guó)樓市的“寒冷”并不真實(shí)，至多是寒蟬效應(yīng)。但中國(guó)樓市必須要回到常態(tài)化的健康軌道上來(lái)，從政府到銀行再到開(kāi)發(fā)商，必須按照市場(chǎng)規(guī)律辦事，承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而不是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到公眾身上。

（作者為察哈爾學(xué)會(huì)研究員）