千億地產(chǎn)信托兌付洪峰5月來(lái)襲 青島舒斯貝爾再上拍賣席

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東    

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東

如論資排輩，偏安山東的舒斯貝爾，充其量只能算中小房企，但在剛性兌付的壓力下，其與信托公司的種種糾葛，一直廣受業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

今年5月，房地產(chǎn)信托再迎兌付高峰。因未能按期償付一款信托產(chǎn)品，舒斯貝爾系被迫走上“拍賣席”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，自2012年以來(lái)，因資金鏈緊張，與舒斯貝爾有關(guān)的多個(gè)信托項(xiàng)目陷入兌付危機(jī)，涉及中信信托、中航信托、昆侖信托等。一位房地產(chǎn)人士向記者表示，舒斯貝爾只是青島本地的一個(gè)典型案例，就全國(guó)范圍而言，今年房地產(chǎn)信托到期比較多，兌付壓力會(huì)愈加明顯。

券商研報(bào)顯示，2014年房地產(chǎn)信托到期量約6335億元，月度分布上，到期高峰在一季度和5月，5月到期量在全年中占比達(dá)20%，約1267億元。

禍起信托違約/

如不出意外，5月7日上午10時(shí)，舒斯貝爾系的資產(chǎn)將再次走上 “拍賣席”，其旗下的又一塊土地使用權(quán)，將進(jìn)行司法拍賣。

江西匯通拍賣有限公司 （以下簡(jiǎn)稱江西匯通）在4月17日的公告中提及，青島舒斯貝爾建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱青島舒斯貝爾）位于青島即墨市華山鎮(zhèn)的七宗共計(jì)587736平方米（約882畝）土地使用權(quán)，將于5月7日拍賣。另一標(biāo)的是青島安都商貿(mào)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱青島安都商貿(mào)）持有的青島國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部有限公司 （以下簡(jiǎn)稱青島國(guó)際高爾夫）43%股權(quán)，拍賣參考價(jià)3億元。

5月5日，江西匯通方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，原定于4月28日舉行的青島國(guó)際高爾夫43%股權(quán)拍賣會(huì)，并未如期舉行，具體拍賣時(shí)間另行通知。

上述兩起資產(chǎn)拍賣的起因是青島安都商貿(mào)未能按期償付一款信托產(chǎn)品——中航信托·天啟182號(hào)青島高爾夫股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃 （以下簡(jiǎn)稱天啟182號(hào)）。該信托產(chǎn)品募集資金總額3.5億元，信托資金用于受讓青島安都商貿(mào)合法所有的青島國(guó)際高爾夫43%股權(quán)的收益權(quán)。

知情人士透露，信托資金并未如期償付，正是此次拍賣的導(dǎo)火索，根源則在于青島舒斯貝爾以及與其有關(guān)聯(lián)的青島安都商貿(mào)資金鏈斷裂。

對(duì)于所涉及青島國(guó)際高爾夫43%股權(quán)的拍賣，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多次致電青島安都商貿(mào)，但電話一直無(wú)人接聽(tīng)。

而總部位于山東日照的舒斯貝爾（中國(guó)）辦公室人士承認(rèn)，青島舒斯貝爾為其在青島的分公司。但關(guān)于前述公告涉及的標(biāo)的問(wèn)題，該人士不予置評(píng)。

蹊蹺的是，舒斯貝爾（中國(guó)）方面向記者提供的青島舒斯貝爾電話號(hào)碼，與青島安都商貿(mào)的公開(kāi)電話一致。

據(jù)官網(wǎng)介紹，舒斯貝爾（中國(guó)）成立于1988年，是舒斯貝爾集團(tuán)的全資子公司，后者是澳大利亞跨國(guó)公司，以國(guó)際貿(mào)易和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)為主。但一位青島地產(chǎn)界人士透露，舒斯貝爾名義上是外資公司，但這家公司發(fā)家于山東青島、日照地區(qū)，實(shí)際控制人是齊氏家族，核心人物為齊凌湘、齊曉香、金明。

此前，有接觸過(guò)舒斯貝爾的PE人士向記者表示:“齊凌湘持有外籍護(hù)照，和金明是夫婦。”而在“天啟182號(hào)”的信用增級(jí)一欄寫道，“安都商貿(mào)實(shí)際控制人齊凌湘、金明承擔(dān)個(gè)人無(wú)限責(zé)任擔(dān)保”。種種跡象表明，青島舒斯貝爾與青島安都商貿(mào)存在千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

拍賣席上的?？?

對(duì)于5月7日將被拍賣的882畝土地，青島舒斯貝爾此前的規(guī)劃是投資一別墅項(xiàng)目——云鼎山城住宅。

公開(kāi)資料顯示，云鼎山城項(xiàng)目總投資5億元，規(guī)劃總建筑面積約561448.2平方米，將建設(shè)128座3F低層住宅以及眾多多層、高層建筑。按照青島舒斯貝爾方面此前披露的規(guī)劃，該項(xiàng)目應(yīng)在2012年9月開(kāi)工建設(shè)，并于2016年9月投入使用。

不過(guò)，一位曾到項(xiàng)目所在地調(diào)研的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，自2012年進(jìn)行環(huán)評(píng)后，云鼎山城項(xiàng)目便陷入停頓狀態(tài)，至今未能動(dòng)工。

在青島本地一位地產(chǎn)界人士看來(lái)，青島舒斯貝爾為舒斯貝爾系的一家企業(yè)，標(biāo)榜為跨國(guó)公司的舒斯貝爾，雖在青島、日照曾涉獵多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻鮮有成功開(kāi)發(fā)的案例。

記者注意到，作為舒斯貝爾（中國(guó)）的核心運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，位于日照大學(xué)城的西班牙公館項(xiàng)目，原計(jì)劃入駐時(shí)間為2013年，但至今仍在施工。

記者在西班牙公館售樓處獲悉，因開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題，在項(xiàng)目所包含的26棟樓房中，目前只有5棟完成交房，仍有部分項(xiàng)目正在施工。

在一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從資金構(gòu)成上，開(kāi)發(fā)商多依賴銀行、信托等外部資金，建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，無(wú)疑將影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的回款，由此產(chǎn)生的違約壓力在所難免。

事實(shí)上，自萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中鐵等大佬進(jìn)入后，在青島地產(chǎn)界排位并不靠前的舒斯貝爾，卻因?qū)掖俗呱?ldquo;拍賣席”，知名度大增。

2010年8月，中信信托·舒斯貝爾信托項(xiàng)目發(fā)行成立，期限2.5年，預(yù)期年化收益率9%~13%，優(yōu)先級(jí)份額為5億元。根據(jù)信托合同，青島舒斯貝爾將位于青島黃島區(qū)的“黃島鳳凰灣綜合項(xiàng)目”和“溫泉住宅項(xiàng)目”兩宗地塊使用權(quán)作為抵押，當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)為12.7億元。

然而，就在該信托項(xiàng)目成立半年后，中信信托以融資方舒斯貝爾挪用資金為由，向法院申請(qǐng)抵押物公證并執(zhí)行查封。

自2011年8月18日起，青島舒斯貝爾位于黃島區(qū)的200畝土地使用權(quán)，即被山東高院查封，查封期兩年。此后的2012年8月24日，中信信托·舒斯貝爾信托項(xiàng)目到期時(shí)，該項(xiàng)目并未真正動(dòng)工，融資方舒斯貝爾未能按期還本付息，中信信托隨即啟動(dòng)追償程序。

之后，中信信托通過(guò)司法途徑申請(qǐng)拍賣 “黃島鳳凰灣綜合項(xiàng)目”和“溫泉住宅項(xiàng)目”兩宗地塊使用權(quán)。

不過(guò)，上述地塊于2013年1月8日首次拍賣時(shí)悉數(shù)流拍。此后，因舒斯貝爾質(zhì)疑中信信托賤賣標(biāo)的資產(chǎn)，第二次拍賣也最終被迫暫停。在2013年5月初的第三次拍賣中，中信信托得以回籠4億資金，基本覆蓋項(xiàng)目本金。5月24日，第三次流拍的地塊，終于在第四次拍賣中以折價(jià)20%的底價(jià)（2.5億元）拍出。

根據(jù)雙方信托合同約定，中信信托至少需要6.125億元進(jìn)行項(xiàng)目還本付息。而在經(jīng)歷四次拍賣后，中信信托得以全身而退。

其實(shí)，中信信托并不是唯一一家卷入的金融機(jī)構(gòu)，自2010年以來(lái)，舒斯貝爾及關(guān)聯(lián)企業(yè)曾借道多家信托公司融資，中航信托、昆侖信托、新時(shí)代信托等均與其有過(guò)合作。

地產(chǎn)信托迎兌付高峰/

即使頭頂跨國(guó)公司光環(huán)，偏安一隅的舒斯貝爾，在青島房地產(chǎn)圈甚至都排不上座次。不過(guò)，能把多家信托公司拉下水的舒斯貝爾，儼然已是業(yè)內(nèi)“名角”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方了解，舒斯貝爾通過(guò)母子公司和關(guān)聯(lián)公司之間相互擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押等方式向信托“圈錢”十幾億元。不過(guò)，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》在2013年的報(bào)道中曾指出，自2010年以來(lái)，舒斯貝爾并沒(méi)有在國(guó)內(nèi)進(jìn)行過(guò)正式的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

值得注意的是，在山東當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)圈內(nèi)，亦有舒斯貝爾將大量資金轉(zhuǎn)移海外的質(zhì)疑。

對(duì)此，記者昨日嘗試聯(lián)系包括金明在內(nèi)的多位舒斯貝爾系公司管理人員，但均未得到正面回復(fù)。

在前述青島地產(chǎn)界人士看來(lái)，舒斯貝爾系公司2010年以來(lái)雖多次借道信托，獲取開(kāi)發(fā)資金，但原本游刃有余的融資財(cái)技，在房地產(chǎn)政策收緊之后，風(fēng)險(xiǎn)還是逐漸顯現(xiàn)。

“在剛性兌付的壓力下，如信托產(chǎn)品到期不能兌付，出現(xiàn)重大違約，信托公司也要擔(dān)責(zé)。”山東一位PE人士認(rèn)為。

某大型信托公司人士近期指出，去年不少“中”字頭信托公司已經(jīng)提前兌付了很多房地產(chǎn)信托，而接手資金一部分來(lái)自于銀行，另一部分來(lái)自資管項(xiàng)目。

上述PE人士稱，“今年房地產(chǎn)信托到期比較多，兌付壓力較大，可能會(huì)出現(xiàn)一些到期不能兌付的現(xiàn)象。”

據(jù)海通證券不完全統(tǒng)計(jì)，從2012年8月到今年初，全國(guó)至少有16個(gè)信托項(xiàng)目面臨兌付壓力。涉事企業(yè)以規(guī)模不大的民營(yíng)企業(yè)為主，10個(gè)項(xiàng)目與房地產(chǎn)相關(guān)。

據(jù)海通證券測(cè)算，2014年房地產(chǎn)信托到期量約為6335億元，其中5月份到期量在全年中占比達(dá)到20%左右。

上述青島房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，就融資主體實(shí)力而言，在房地產(chǎn)回款速率低、資金鏈緊繃的情況下，中小型開(kāi)發(fā)商融資難度更大，其參與的信托項(xiàng)目更容易出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)。

也有信托公司人士認(rèn)為，部分信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)于激進(jìn)，留下了后遺癥，導(dǎo)致信托計(jì)劃兌付困難。