北京將調(diào)基準(zhǔn)地價(jià) 分析稱不影響開發(fā)商拿地節(jié)奏

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

北京市將調(diào)整土地基準(zhǔn)地價(jià)，北京市國土資源局于日前公開舉行基準(zhǔn)地價(jià)更新成果聽證會(huì)。

早在2010年，北京曾對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行過更新。這次基準(zhǔn)地價(jià)更新，以2014年1月1日為基準(zhǔn)期日，按居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)四種用途，將全市土地劃分為十二個(gè)級別，在此基礎(chǔ)上細(xì)分區(qū)片，在城六區(qū)和規(guī)劃新城首次探索嘗試網(wǎng)格化管理的街區(qū)地價(jià)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，提高基準(zhǔn)地價(jià)對目前市場地價(jià)影響不大?！爸皇切拚壳氨坏凸赖钠饍r(jià)，后續(xù)對市場的影響可能只體現(xiàn)在溢價(jià)率會(huì)下調(diào)，實(shí)際成交價(jià)格不會(huì)因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)上調(diào)而上調(diào)。”

基準(zhǔn)地價(jià)即土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、辦公、工業(yè)四種用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

國土資源部2001年發(fā)布的相關(guān)文件規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。據(jù)了解，北京市基準(zhǔn)地價(jià)上次調(diào)整距今已超過3年。

在陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖看來，隨著交通、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，原來比較偏僻的地方，也達(dá)到了較好的居住條件，所以，北京市更新后的基準(zhǔn)地價(jià)肯定要漲。

他認(rèn)為，過去的基準(zhǔn)地價(jià)是大而化之的，目前做成了網(wǎng)格化。這樣就把每一塊地的價(jià)格更加細(xì)化，價(jià)值也有了新的依據(jù)。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴記者，城市的基準(zhǔn)地價(jià)，也叫 “地價(jià)級租”。意思是不同的土地，租金水平是不一樣的。每年的城市建設(shè)、公共服務(wù)的不同，導(dǎo)致土地的價(jià)格也會(huì)發(fā)生變化，所以會(huì)定期進(jìn)行評估。

張大偉認(rèn)為，基準(zhǔn)地價(jià)是基于某一基準(zhǔn)期日的區(qū)域平均價(jià)格，并非單宗土地的價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)與實(shí)際成交的地價(jià)是兩個(gè)概念，基準(zhǔn)地價(jià)多年未變，但市場地價(jià)通過溢價(jià)率的高低在變化，目前北京等市場的溢價(jià)率非常高，所以經(jīng)常出現(xiàn)一宗土地在50%上限后，還競爭保障房的現(xiàn)象。

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士均表示，基準(zhǔn)地價(jià)和房價(jià)關(guān)聯(lián)不大。

陳晟認(rèn)為，基準(zhǔn)地價(jià)是土地拍賣的參照底價(jià)，原則上不能比這個(gè)更低。但是，不同的基準(zhǔn)地價(jià)范圍之內(nèi)，還有不同的外在條件，比如軌道交通、便捷性、學(xué)校、醫(yī)療、還包括競買人的不理性，這樣就改變了地價(jià)的預(yù)期，即使同一個(gè)“地價(jià)級租”范圍內(nèi)，也會(huì)有不同的土地拍賣價(jià)。

范小沖表示，最終的土地成交價(jià)格，取決于市場的供需關(guān)系。如果沒有溢價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)成交，那或?qū)Φ貎r(jià)有影響，但目前北京土地市場火熱，最終成交價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)超出基準(zhǔn)地價(jià)。所以不會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響，也不會(huì)影響房企拿地的節(jié)奏。

張大偉表示，對于開發(fā)企業(yè)而言，可能會(huì)降低商品房地塊中超過溢價(jià)率后競爭保障房的面積。