北京寫字樓售價與租價背離 潘石屹:望京SOHO下月提租

SOHO中國董事長潘石屹表示，非常看好北京未來的寫字樓租賃市場，“我對望京SOHO的租賃一點也不擔心，現(xiàn)在已經(jīng)有觸控科技進來，5月1日將提高租金價格”

“商業(yè)地產(chǎn)，我認為可能是未來中國房地產(chǎn)市場唯一比較短缺的東西。”獨立經(jīng)濟學家馬光遠向記者表示，而望京CBD作為北京的第二個CBD，保利、綠地、SOHO中國以及融科智地等房企的進駐使其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展非?？欤绕涫菍懽謽鞘袌龇浅Ｓ谢盍?。

據(jù)萊坊北京研究與咨詢部監(jiān)測，2014年第一季度，北京寫字樓成交價格環(huán)比上漲1.0%，這是自2009年第二季度以來連續(xù)第19個季度的環(huán)比上漲,累積增幅達111%。

鑒于此，SOHO中國董事長潘石屹在內(nèi)部表示，SOHO中國持有的望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，只要成功招租超過2萬平方米，就馬上提價。

寫字樓售價持續(xù)上漲

據(jù)《證券日報》記者實地走訪望京CBD獲悉，保利國際廣場、綠地中心以及望京SOHO實際上呈三角形形狀分布，步行來往項目之間大約需要10多分鐘，記者站在項目中心街道處發(fā)現(xiàn)，三個項目均在近距離視線范圍內(nèi)。

值得注意的是，這三個項目拿地當年就備受關(guān)注，其中SOHO中國的望京SOHO更是當年的地王。2009年9月，SOHO中國以40億元的價格競得位于望京東部的B29商業(yè)項目用地，規(guī)劃總建筑面積為52萬平方米，當年樓面地價沖高至10197元/平方米。

而據(jù)記者了解，望京SOHO由三棟塔樓組成，塔3為SOHO中國持有項目，塔1和塔2去年就幾乎售罄。據(jù)悉，望京SOHO的1號樓和2號樓累計合同銷售金額超過127億元，銷售均價約為52196元∕平方米，其銷售價格接近拿地樓面價的6倍，北京寫字樓的上漲空間可見一斑。

此外，記者還走訪了保利國際廣場項目現(xiàn)場，該項目有T1、T2、T3三座寫字樓，總體建筑面積近12萬平方米，其中主寫字樓“鉆石燈籠”高152.8米，為保利地產(chǎn)持有型商業(yè)。據(jù)銷售人員向記者表示，項目去年就已經(jīng)進入銷售期。

“傳統(tǒng)的開發(fā)商覺得寫字樓的銷售速度比較慢，其更喜歡建住宅。”北京保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理李晶向《證券日報》記者表示，“2009年拿地的時候，這里根本沒有路，我們很難想象在北京以1.8萬元∕平方米的樓面價建一個寫字樓”，“但我們目前的銷售均價為5.3萬元∕平方米左右，而且已經(jīng)實現(xiàn)了10多億元的銷售額”。

同時，記者在綠地中心銷售中心獲悉，目前項目3號樓已經(jīng)于2013年整棟出售，出讓均價不足31000元∕平方米。盡管這一銷售價格較低，但其今年開售的綠地中心價格馬上提了上來。

事實上，從望京CBD寫字樓成交價格的高漲幾乎可以窺見北京寫字樓市場的走勢，正如萊坊北京研究與咨詢部監(jiān)測，2014年第一季度，北京寫字樓成交價格環(huán)比上漲1.0%，這是自2009年第二季度以來連續(xù)第19個季度的環(huán)比上漲,累積增幅達111%。

除此之外，根據(jù)高緯環(huán)球最新市場報告顯示，2014第一季度望京及酒仙橋區(qū)域辦公樓空置率為2%，甲級辦公樓平均租金為人民幣252元每月每平方米（不含物業(yè)管理費）。

潘石屹欲提高租金

值得一提的是，據(jù)萊坊北京研究與咨詢部監(jiān)測，在外資企業(yè)需求疲軟而國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展放緩的市場環(huán)境下，第一季度北京市甲級寫字樓租金水平繼續(xù)小幅下調(diào)1.1%至每月每平方米人民幣377元，這是自2013年第二季度以來連續(xù)第四個季度的環(huán)比下跌，市場平均空置率本季度上調(diào)1個百分點到6.0%。

“北京CBD租金水平從2012年1季度開始已經(jīng)連續(xù)下跌了5個季度，累積降幅7.4%。” 萊坊北京研究與咨詢部副董事張婧婧向《證券日報》記者表示，但望京地區(qū)租金水平較CBD低約一半，吸引了較多公司從CBD等核心區(qū)遷入其中，其租金保持平穩(wěn)上漲。

事實上，《證券日報》記者獲悉，SOHO中國全部自持的望京SOHO塔3寫字樓高達200米，是目前望京第一高樓，總建筑面積約12萬平米，計劃于今年9月完工。今年4月中旬，潘石屹租出了第一單，SOHO中國與觸控科技簽成租賃合同，一次性出租2.3萬平方米，這是望京SOHO招進第一個客戶，但這第一單就使望京SOHO實現(xiàn)了20%以上的出租率。

而潘石屹曾透露，只要望京SOHO租出去2萬平方米以上就馬上提價。對此，在與觸控科技簽約當天，潘石屹表示，“我對望京SOHO的租賃一點也不擔心，預計5月1日起將提價。”不過，潘石屹當天并未透露簽約租金價格和漲價比例。（記者 王麗新）

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