云南城投施展新融資術(shù)：借道基金欲籌60億“輸血”城改

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

頭頂 “一級(jí)土地整理第一股”光環(huán)的云南城投，隨著“全國(guó)化”戰(zhàn)略擴(kuò)張的到來，在渠道融資上左右逢源，大膽施展金融資本術(shù)。

4月14日晚間，云南城投對(duì)外發(fā)布公告稱，公司大股東云南城投集團(tuán)擬與建信資本、中岳華泰、重慶兩江新區(qū)彩云之南投資公司（以下簡(jiǎn)稱彩云之南投資）成立彩云之南城鎮(zhèn)化發(fā)展基金，募集規(guī)模60億元，并通過股權(quán)、債權(quán)形式“輸血”公司旗下的四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，融資成本不超過年化10.5%。

資管行業(yè)人士認(rèn)為，由于建信資本是建設(shè)銀行實(shí)際控制的基金子公司,此舉是一種變相貸款的行為。

昨日（4月15日），云南城投董事長(zhǎng)劉猛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話采訪時(shí)表示，這是公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的一種融資選擇，所募資金主要投向棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。

借力基金輸血城改/

從這筆基金的交易結(jié)構(gòu)來看，建信資本出資約44.5億元，占出資比例約74.2%，作為優(yōu)先級(jí)有限合伙人（LP1），云南城投集團(tuán)出資14.8億元，占出資比例的約24.8%，作為劣后級(jí)有限合伙人（LP2)；中岳華泰公司出資0.3億元，占出資比例的0.5%，作為普通合伙人（GP1），彩云之南投資出資0.3億元，占出資比例的0.5%，作為普通合伙人（GP2）。

卓創(chuàng)投資管理（成都）有限公司董事總經(jīng)理向?qū)庍h(yuǎn)向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從公告來看，實(shí)際上就是變相貸款，國(guó)內(nèi)很多基金都在投資房地產(chǎn)，但還不能看清建信資本的資金來源。

記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，建信資本于去年6月成立，由建信基金與建銀國(guó)際成立的一家資產(chǎn)管理公司，注冊(cè)資本金為5000萬元，其背后的實(shí)際控制人是建設(shè)銀行。

此外，云南城投本次融資成本不超過年化10.5%。投資到期時(shí)，由龍江公司、龍瑞公司、盤龍城改公司及關(guān)坡二期項(xiàng)目后續(xù)擬設(shè)立的新項(xiàng)目公司回購(gòu)彩云之南城鎮(zhèn)化發(fā)展基金持有的各項(xiàng)目公司股權(quán)，各項(xiàng)目公司作相應(yīng)減資，回購(gòu)價(jià)格為原股權(quán)投資金額。

其中，龍江公司和龍瑞公司是云南城投的全資子公司，盤龍區(qū)城中村改造置業(yè)是由云南城投控股60%的子公司。關(guān)坡二期項(xiàng)目也將由云南城投成立公司來進(jìn)行建設(shè)。

據(jù)了解，彩云之南城鎮(zhèn)化發(fā)展基金將先后提供60億元資金給云南城投旗下項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者另從上海新世紀(jì)資信評(píng)估投資服務(wù)公司披露的相關(guān)信息發(fā)現(xiàn)，截至2013年5月底，云南城投旗下5個(gè)城中村改造項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資149.5億元，已累計(jì)投入資金58.5億元，尚需投入資金91.9億元。其中，自籌資金接近90億元，貸款59.5億元。實(shí)際上，這也反映出云南城投的資金渴求程度。

多元融資謀一二級(jí)聯(lián)動(dòng)擴(kuò)張/

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來，云南城投已向國(guó)內(nèi)四大AMC資產(chǎn)管理中的巨頭長(zhǎng)城、華融累計(jì)募資超過23億元，期限基本上處于2~3年之間，融資成本在10%~11%。

不過，在此前后一段時(shí)間，云南城投頻頻借助高成本的信托募資。早在2012年底，云南城投參與成立了 “中航信托天啟330號(hào)云南城投旅游產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計(jì)劃”，初期募資30億元，期限不超過3年。

值得玩味的是，與云南城投之前合作過的信托募資不同的是，這只集合信托計(jì)劃采取了結(jié)構(gòu)化的交易模式，類似于基金化的信托產(chǎn)品，分為了優(yōu)先級(jí)與劣后級(jí)，作為優(yōu)先級(jí)的方正東亞信托出資20億元，設(shè)定預(yù)期收益率11.3%，云南城投卻作為劣后級(jí)出資10億元，不設(shè)定預(yù)期收益率，而這只基金的管理方也是云南城投旗下的安盛創(chuàng)享投資合伙企業(yè)。

今年4月初，云南城投又借助深圳平安大華基金子公司大華匯通財(cái)富資管公司借款4億元，融資年化成本10%，期限3年。

多渠道融資的背后，正是云南城投為擺脫對(duì)單一的一級(jí)土地整理業(yè)務(wù)的依賴，轉(zhuǎn)而向一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)方向加速擴(kuò)張。

據(jù)了解，截至去年6月底，云南城投僅在昆明市環(huán)滇池區(qū)域的環(huán)湖東路一級(jí)土地開發(fā)投資就達(dá)到75.8億元，但至今資金收回仍然較為緩慢。去年三季度末，云南城投的資產(chǎn)負(fù)債率已超過80%，現(xiàn)金流承壓。近日，由云南城投一級(jí)開發(fā)的8宗土地等待出讓，起價(jià)13億元，但趨于冷清的昆明土地市場(chǎng)讓這筆土地出讓存在諸多變數(shù)。

如今，隨著多渠道募資的順暢，云南城投已在加碼二級(jí)市場(chǎng)。今年初，云南城投聯(lián)合北京相關(guān)企業(yè)，以214%的高溢價(jià)率一舉拿下房山區(qū)近70畝建設(shè)用地，樓面地價(jià)接近1.5萬元/平方米。近日，云南城投再次收購(gòu)了大股東云南城投集團(tuán)深圳TCL置業(yè)等相關(guān)股東持有大理海東投資公司剩余55%的股權(quán)，全面參與夢(mèng)云南海東方的二級(jí)開發(fā)，打造數(shù)千畝的旅游地產(chǎn)超級(jí)項(xiàng)目。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))