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馮海寧:松綁限購是對“去泡沫化”的不當(dāng)干預(yù)

2014-04-03 00:43:46

◎馮海寧

房地產(chǎn)市場實(shí)施4年之久的限購政策,在2014年出現(xiàn)松動跡象。繼溫州傳出上報(bào)松綁限購的方案后,長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論松綁限購的可能性。據(jù)悉,一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購的松綁,以及二套房貸款門檻的降低等。

盡管樓市限購政策被一些學(xué)者認(rèn)為是市場化的倒退,但在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅制缺位的情況下,采取臨時限購措施也是沒有辦法的辦法之一。如今,除重慶、上海外,其他城市仍不見征收房產(chǎn)稅的蹤影,如果多個城市松綁限購,等于是給部分投資投機(jī)者再度入市的機(jī)會,因此,必須慎之又慎。

這次多個城市討論松綁限購的可能性有三個背景:一是今年起樓市調(diào)控不再“一刀切”,而是轉(zhuǎn)為“分城施策”,這就給了各城市自主決策的空間。二是經(jīng)濟(jì)增長放緩,地方政府希望房地產(chǎn)再度扮演拉動經(jīng)濟(jì)增長的“火車頭”。三是房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,影響了地方政府的房地產(chǎn)收益。

據(jù)悉,僅土地出讓金收入就占很多地方財(cái)政收入30%甚至更多。數(shù)據(jù)顯示,3月份一線城市土地出讓金收入僅為84.5億元,而2013年同期這一數(shù)字高達(dá)320億元。杭州、長沙等二、三線城市賣地收入或許比一線城市的降幅更大。長期依賴土地財(cái)政的地方政府自然坐不住。

另外,中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示:百城房價同比、環(huán)比漲幅均收窄。尤其是,杭州等城市個別樓盤大幅降價,使得房價下跌的恐慌情緒繼續(xù)蔓延,這也是地方政府和開發(fā)商都不愿意看到的。因此,多個城市醞釀放松限購等政策基本在意料之中,如果對樓市降溫坐視不管才真正讓人意外。

據(jù)悉,這次地方政府醞釀的措施是松綁限購和降低二套房貸款門檻。顯然,這兩個措施主要為了讓更多購房者入市以刺激樓市升溫。另據(jù)消息,部分城市近期已口頭知會開發(fā)企業(yè),強(qiáng)調(diào)在房屋銷售時可突破限購范疇。也就是說,表面上在討論松綁限購的可能性,但有的地方暗地里已經(jīng)放松限購。

在筆者看來,盡管目前地方經(jīng)濟(jì)、地方財(cái)政需要房地產(chǎn)作出貢獻(xiàn),但要意識到三點(diǎn):其一,“房地產(chǎn)依賴癥”必須得治了。盡管房地產(chǎn)長期對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)很大,尤其在2008年金融危機(jī)后發(fā)揮了重要作用,但是,應(yīng)該讓房地產(chǎn)回歸自己的角色,不應(yīng)該扮演太多的角色,房地產(chǎn)應(yīng)該姓“房”不應(yīng)該姓經(jīng)濟(jì)的“經(jīng)”。

其二,房地產(chǎn)政策決策不應(yīng)該由地方政府與開發(fā)商“合謀”。據(jù)悉,多個城市最近召開房企溝通會,由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門組織,地方實(shí)力房企參加。地方政府還給開發(fā)商打氣:別亂,別急。這意味著下一步政策走向完全是地方政府和開發(fā)商“合謀”的結(jié)果。房地產(chǎn)與民生相關(guān)卻不征求民意,令人失望。

其三,與其松綁限購不如讓房價自然回歸。在房產(chǎn)稅缺位的情況下,限購政策實(shí)際上扮演了房產(chǎn)稅在抑制投資投機(jī)方面的角色。如果松綁限購,部分投資投機(jī)需求必然會入市。眾所周知,中國樓市泡沫已經(jīng)不少,如果投資投機(jī)者再度入市,只會給樓市增加更多泡沫。因此,不該行政之手干預(yù),應(yīng)讓房價自然回歸合理。

筆者以為,現(xiàn)在正是“去庫存化”、“去泡沫化”的最好時機(jī)——不少開發(fā)商正采取“以價換量”的策略消化庫存,房價具有回歸合理水平的可能性。如果這時候通過放松限購等政策刺激樓市,就等于行政之手在干預(yù)“去庫存化”、“去泡沫化”。如此一來,中國樓市泡沫就難以被擠出,會成為很大隱患。

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