保定樓市癲狂：傳聞助推下的一場出貨戲碼

每經(jīng)記者 師燁東 王杰 發(fā)自保定

編 者 按

“京津冀一體化”猶如向即將燒開的油鍋里倒進一盆水，瞬間滋啦啦炸開了鍋。如今，北京周邊以保定為代表的河北省多地的樓市，便像這油星一樣，炸開了鍋，且此起彼伏。近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者赴保定、燕郊、大廠、固安、廊坊五地采訪，近距離觀察當?shù)貥鞘?，傳遞真實狀況。

對于京津冀地區(qū)以外的人來說，保定這座城市的名字，還沒有“驢肉火燒”有名。然而，十多天前的“政治副中心”傳聞，讓保定瞬間成為全國焦點。即使傳聞已被證偽，仍無礙搶房潮蔓延。當?shù)貥鞘薪?jīng)歷了幾年的波瀾不驚，現(xiàn)在一夜間變得瘋狂甚至癲狂，單周房價上漲超過10%的樓盤比比皆是。

癲狂上漲的邏輯何在？保定未來能否有持續(xù)上漲的動力？帶著這些疑問，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了保定，發(fā)現(xiàn)當?shù)貥鞘羞h非看上去那么光鮮。一部分樓盤的開發(fā)商不惜違法違規(guī)，只有土地證與規(guī)劃證就開賣樓盤；在全盤上漲背景下，一些小開發(fā)商不僅沒有漲價，反而通過低價吸引購房者全款購房，以回籠資金。

部分專家認為，樓市成交量的猛增，或有炒作嫌疑。保定的庫存量很難讓當?shù)貥鞘袃r格持續(xù)上漲，除非有重大利好政策落地，否則現(xiàn)在的瘋狂只是短期行為。購房者應(yīng)理性購買、投資保定房產(chǎn)。

“分分鐘賣幾百萬”/

“你買房子嗎？不買我旁邊還有顧客呢！”位于保定市植物園西側(cè)的源盛·嘉禾售樓處的一位售樓人員，和《每日經(jīng)濟新聞》記者交談了不到兩分鐘，就急著去招呼別人。

記者抱歉地表示耽誤了她的時間后，這位售樓員和記者聊了起來：“不用客氣，我這分分鐘賣好幾百萬呢！”她說。3月28日是周五，這是下午5點半，現(xiàn)場咨詢買房的人擠滿了整個大廳。

這位銷售人員說，她一天內(nèi)已經(jīng)賣了15套房子，其中一位投資客一大早便趕來交了10套房子的定金10萬元，7天后會來交200萬元首付，“現(xiàn)在房子漲這么快，等漲得差不多他就直接賣了，更名費才4%?！?/p>

當?shù)鼐用穹Q，源盛·嘉禾的樓盤此前一直位置較偏，隨著保定東站2012年末的通車以及保定市高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展，市里整個東北區(qū)塊的前景逐漸被看好。

“我們的期房剛開盤5300（元/平方米）還沒人買，”上述售樓人員稱，“3月8號時現(xiàn)房均價才5700，現(xiàn)在期房均價都6200了?！薄啊敝行摹瘋髀勄皟商熘皇且惶鞚q10塊；媒體報道后一天漲100塊；現(xiàn)在基本一天漲300塊。明天開盤最少還要漲300塊。因為房子賣得太快了，明天有的樓盤可能還不開盤?！?/p>

在記者的實地走訪中，所謂的“京津客”并沒有想象的多。大多數(shù)售樓處外面的停車場都擠得滿滿的，九成車牌都以“冀F”打頭?？捶空咧?，外地投資客只占一小部分，更多的是本地居民，還有不少在外工作聽到“副中心”消息后趕回來的保定人。

這只是保定樓市瘋狂的一個片段。位于植物園東南的麗景藍灣小區(qū)售樓處門口停滿了汽車，不少是北京和天津的牌照。售樓處里人聲鼎沸，簽合同的房間擠不進去人。銷售人員告訴記者，28日一上午賣了30多套房，27日還是6400（元/平方米）的均價，28日開賣就已經(jīng)上漲到6700（元/平方米）了。

到了晚上6點半，各大售樓處依然忙碌一片。和美鑫苑的售樓員畢小姐對蜂擁而至的買房人說，“各位實在抱歉，今天太累了，早上到現(xiàn)在飯都沒吃，我們五點半下班，我到現(xiàn)在實在撐不住了，你們明天早上再來看吧?！?/p>

剛需人群最無奈

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，保定市的北市區(qū)，多家二手房中介生意火爆。不少工作人員最近每天都忙到夜里。民生房產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，這兩天都“累瘋了，買賣二手房的人到凌晨都在和我們打電話”。

另一位地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)員告訴記者，不少房主上午協(xié)議了房價，下午簽協(xié)議時，就反悔要求買家多加2萬或5萬現(xiàn)金，否則就不賣了。而且他們根本不在乎賠償一兩萬元違約金，因為二手房價一天一漲，漲的錢都比違約金多。據(jù)其透露，還有更多二手房房主在坐等房子漲價，近期堅決不賣。

在天成嘉園售樓處看房的一對夫妻向記者表示，他們原本計劃過兩年買一套大點的住房改善，但現(xiàn)在一看這房子的漲價架勢，“不能再拖了”。

保定在外的打工者也聞風(fēng)而來。在某售樓處外，一位在北京工作的保定人和記者閑聊時說道，“北京的房價那么高，很難在北京買房。如果保定成了副中心，未來也有可能回來發(fā)展，不如先置辦下房產(chǎn)。”

而最無奈的，或許是在保定本地收入有限的剛需人群了。保定市的西區(qū)總體房價較為便宜，蘇堤杭城的樓盤便位于此。在其銷售中心門外，一對在保定工作居住的夫妻表示，“反正房子早晚都得買，看現(xiàn)在這情況，未來還要漲，借錢也得先把房子買了?！?/p>

火爆背后有陷阱

這一周，保定市內(nèi)幾乎所有樓盤都在漲價，樓市未來似乎前景大好。但這背后，可能存在諸多陷阱和風(fēng)險。

“副中心”傳聞第二天便被否認，被熱炒的“京津冀一體化”也已存在多年，難為保定帶來實質(zhì)性利好。而《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪得知，部分開發(fā)公司的樓盤，甚至只有土地證，便已經(jīng)開始售賣期房。

記者走訪的“和美鑫苑”項目由同美集團華宇地產(chǎn)公司開發(fā)?，F(xiàn)場售樓員毫不諱言，雖然其五證（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和 《商品房預(yù)售許可證》）不全，但是3月29日，他們開盤的期房已經(jīng)銷售一空。

這種現(xiàn)象在保定市內(nèi)并非個案。保定當?shù)亻_發(fā)商康遠地產(chǎn)的“蘇堤杭城”項目，只有土地證與規(guī)劃證；保定隆遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“萬和藍山”項目，銷售人員同樣公開對購房者表示五證不全。

對此，秦兵房產(chǎn)律師團律師徐斌表示，開發(fā)商五證不全就賣房是一種違法行為，“在五證不全情況下簽的合同，如果未來房價暴漲，開發(fā)商可以主動提出訴訟確認合同無效；如果房價暴跌，開發(fā)商跑路，房子也可能變成爛尾樓，業(yè)主可能無法獲得賠償?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，雖然五證不全便開賣房屋在三四線城市普遍存在，但對于消費者來說的確存在風(fēng)險?！斑@種行為的主要原因還是在于開發(fā)商的資金壓力比較大”，張大偉分析?！叭木€城市的開發(fā)商之前去化速度都很慢，如果等五證辦完了再賣，對于小企業(yè)來說資金壓力太大了?！?/p>

資金壓力令一些小開發(fā)商不惜降價以售。由保定市塬旻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的尚江南 “侯河銘品”項目，據(jù)其銷售人員稱，在最近一周并沒有漲價。這一2012年7月便已開盤的項目，目前在搜房網(wǎng)上顯示的均價為4200元/平方米，然而，其銷售人員告訴記者，項目中的一些房屋，如果可以一次性付款，則可享受3685元的單價。

張大偉分析，對于當?shù)刭Y金鏈緊張的小企業(yè)，目前還是要走量而非提價。如果當?shù)貥鞘姓娴陌l(fā)生質(zhì)變，可能出現(xiàn)開發(fā)商捂盤的現(xiàn)象，而非提價大賣，“保定當?shù)貥鞘械那闆r，不能通過這兩天的火爆炒作下定論?！?/p>

都愿意看到的好戲？

張大偉認為，當?shù)貥鞘谢鸨赡苡虚_發(fā)商自我炒作的成分，“當?shù)貛齑媪烤薮?，樓盤銷量欠佳，開發(fā)商有炒作的需要；樓市漲價，也是一些有錢卻沒地方投資的人希望看到的?！?/p>

在這背后，或許是一出多方都愿意看到的好戲。高調(diào)的開發(fā)商、手握資金的投資客……借著這波沸沸揚揚的傳聞，上演一場房價短期暴漲的狂歡。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2013年1月至11月，保定商品房累計成交150.919萬平方米，平均每月去化14萬平方米。按照目前可售面積584萬平方米計算，保定庫存去化時間高達42個月，是北京的6倍。

張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析，即使停建在售樓盤，目前的樓盤也足夠當?shù)刭u接近3年半。同時保定的土地供應(yīng)逐年增加，2014年一季度土地出讓金已經(jīng)超過2011年全年，未來土地庫存壓力會進一步加大。

“從我們得到的數(shù)據(jù)來看，這段時間內(nèi)大多數(shù)在保定買房的人還是在外工作的當?shù)厝?，”張大偉認為，“巨大的庫存使得保定樓市缺乏上漲動力。保定的房地產(chǎn)市場還是需要當?shù)匦枨髞沓薪樱绻楷F(xiàn)在的利好消息與外地的投資客來拉動，后期可能大幅回落?！?/p>

對于各種利好消息，張大偉認為，“京津冀一體化”規(guī)劃雖是長期利好，但已傳言多年，對樓市自住影響有限。對于保定的市場來說，所謂“副中心”等利好消息已被證實還不確切。這種情況下，除非爆炸性的利好落地，否則當前的這種上漲不會持續(xù)。

張大偉同時警示，保定應(yīng)謹防通州在2010~2011年出現(xiàn)的暴跌。2010初，因為“通州次中心”的傳言，導(dǎo)致通州投資購房占比高達四成，結(jié)果在2011年的樓市調(diào)整中，通州很多區(qū)域出現(xiàn)了房價腰斬。

從房企角度來看，保定樓市更多是一個概念的炒作。泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男說，就比如海南叫“國際旅游島”，炒作一時之后，現(xiàn)在回歸了正常；通州炒作“國際新城”概念。保定也是概念先行。這種情況下，投機因素很容易滋生。