馬來西亞購房風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)：新山地區(qū)潛在供應(yīng)16年才能賣完？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 馬來西亞攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 尚希 馬來西亞攝影報(bào)道

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近期的馬航失聯(lián)事件，再次讓馬來西亞成為中國人關(guān)注的焦點(diǎn)。馬來西亞，究竟是中國人進(jìn)行房地產(chǎn)投資的“天堂”還是百慕大？

馬來西亞是房地產(chǎn)商宣傳所稱的中國人購房投資“天堂”：沒有限購、價(jià)格低廉、低貸款利率、醫(yī)療教育等公共配套完備，甚至有著“第二家園”的移民計(jì)劃，可以從馬來西亞直接辦理到達(dá)第三國的簽證。

對(duì)開發(fā)商來說，“馬來版深圳”的新山低價(jià)土地，讓他們確信，大馬是個(gè)躺著都能賺錢的地方。

為了幫助購房者和開發(fā)商規(guī)避“觸礁”的風(fēng)險(xiǎn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者親自赴馬來西亞第一線，用十余天的時(shí)間，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并將連續(xù)兩期，分別從購房者和開發(fā)商角度，來剖析馬來西亞樓市。

出租車行駛在馬來西亞柔佛州新山市機(jī)場通往市區(qū)的高速公路，司機(jī)將車開得飛快，但千萬不要因此斷言，這是一個(gè)講求速度的國家。準(zhǔn)確地說，在這里詮釋“速度”二字的是來自中國的開發(fā)商。

馬來西亞柔佛州新山市，是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開此次馬來西亞房地產(chǎn)調(diào)查的第一站。這座位于馬來西亞半島最南端的城市，與新加坡僅相隔一道柔佛海峽，紛至沓來的中國開發(fā)商，將讓“新山在未來成為 ‘小中國’。”馬來西亞中華總商會(huì)副總會(huì)長、柔佛州中華總商會(huì)總會(huì)長陳成龍如此說道。

然而供應(yīng)端的“中國化”，并不意味著需求端也能實(shí)現(xiàn)“中國化”，擺在新山面前待解的問題是，如何實(shí)現(xiàn)平衡。當(dāng)?shù)氐闹袊_發(fā)商目前所獲得的可建面積已經(jīng)超過769萬平方米。若按照當(dāng)?shù)厝ツ甑匿N售總額和銷售均價(jià)評(píng)估，當(dāng)?shù)匦枰?6年才能消化完畢。中國式的“鬼城”會(huì)不會(huì)在馬來西亞再度出現(xiàn)，這將是已經(jīng)和計(jì)劃在馬來西亞購房的中國買家將面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

潛在供應(yīng)超過700萬平方米/

翻開馬來西亞的地圖，第一眼想要尋找的城市一定不是新山，而是吉隆坡、馬六甲、沙巴等熱點(diǎn)旅游城市。然而，新山的平靜被一個(gè)售樓處打破。

在當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商眼中，這座售樓處的體量足以超過新山其他數(shù)十個(gè)項(xiàng)目售樓處加起來的總量。他們甚至不敢想象，售樓處中還可以擁有泳池、健身房、網(wǎng)球場、美食街。這些在中國司空見慣的配套，在馬來西亞足以稱之為“奢華”。

“從來沒有見過，大家甚至都把它當(dāng)成公園，周末都會(huì)帶孩子去玩。”在前往碧桂園金海灣項(xiàng)目的路上，馬來籍司機(jī)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

司機(jī)說著，抵達(dá)了目的地，指著項(xiàng)目入口巨大的人造海洋風(fēng)情的景觀，對(duì)記者說，“現(xiàn)在這里幾乎沒有人不知道CountryGarden(碧桂園英文簡稱)”。

的確，這座前所未見的奢華售樓處讓馬來人第一次感受到房子還可以這樣賣，不管買不買，他們都要到這里來開開眼。

緊接著，碧桂園用近萬套的供應(yīng)量在這個(gè)市場畫上了更大的一個(gè)驚嘆號(hào)。

9500套，是碧桂園金海灣總共三期的推盤量，項(xiàng)目還包含一個(gè)6萬平方米的商業(yè)配套。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，目前該項(xiàng)目售出60%。此前有報(bào)道指出，碧桂園開盤不到一年的成交額已經(jīng)超越了新山市以往全市成交的水平。

“在我們來之前，新山一年的成交額也就是在60億元 （人民幣，下同）左右，如果從銷售業(yè)績來看，我們已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商。”碧桂園控股（馬來西亞）分公司區(qū)域總裁阮家聲在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說道。

據(jù)了解，碧桂園以約468萬元/畝的價(jià)格購買了約334畝土地，項(xiàng)目總投資達(dá)150億元，推盤貨值也將近200億元。

“對(duì)我們當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商來說，2000套的供應(yīng)量都可以被設(shè)定為十年發(fā)展計(jì)劃，誰都沒想到可以一次推9000多套。”馬來西亞當(dāng)?shù)匾患胰A人開發(fā)商對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

“財(cái)大氣粗”的中國開發(fā)商讓當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商直呼“壓力山大”，而他們更不愿看到的是，緊隨其后的中國開發(fā)商越來越多。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，目前包括碧桂園、卓達(dá)、富力、綠地在內(nèi)的中國開發(fā)企業(yè)在新山市的投資總額已經(jīng)超過了460億，而總共獲得的可售面積已經(jīng)高達(dá)約769萬平方米。其中，綠地與富力拿下的地塊規(guī)模更是超越了碧桂園。

阮家聲透露，碧桂園已經(jīng)在新山通往新加坡的第二大橋附近再拿一地，而這宗土地的規(guī)模巨大，公司同時(shí)決定要設(shè)立長達(dá)30~50年的開發(fā)投資計(jì)劃。“不單是因?yàn)榭拷录悠拢强春谜麄€(gè)馬來西亞的發(fā)展。”

中國與新加坡系海外購房主力/

769萬平方米，是天平一端可以預(yù)見的供應(yīng)量，這一數(shù)量還將持續(xù)增加。但另一端的需求在哪里？

之前有報(bào)道稱，柔佛州新山市近3年年均地產(chǎn)銷售額僅為70億元，如果每平方米按照1.5萬元的均價(jià)計(jì)算，粗略估計(jì)新山市一年的成交總量也不過46萬平方米，然而769萬平方米的供應(yīng)量如果按照新山市之前的消化能力，僅中國開發(fā)商的開發(fā)量便需要將近16年才能消化。

這無疑是一個(gè)冗長的周期。

“在馬來西亞一般項(xiàng)目的推盤量僅在200~300套左右，很少會(huì)有一次推盤超過千套的。”上述當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》說道，而當(dāng)其聽聞在中國北京很多項(xiàng)目一次推盤在幾百套甚至上千套，卻可以實(shí)現(xiàn)“日光”，多位開發(fā)人士都表示驚訝。

馬來西亞的人口密度與中國一線城市并不具有可比性。

作為馬來西亞的第二大城市，柔佛州首府新山市的人口不足200萬，而與其毗鄰的新加坡，人口大約在543萬，在很多中國開發(fā)商看來，新山就好似20年前的深圳，潛力十足。單從性價(jià)比來說，新山的確可以吸引更多的新加坡人前來，車程相距一小時(shí)左右的兩個(gè)城市，房價(jià)卻差了四五倍。

當(dāng)?shù)鼐用?、新加坡人、中國人以及其他國家投資者是目前組成新山房地產(chǎn)消費(fèi)市場的幾大力量。以碧桂園的項(xiàng)目為例，目前已經(jīng)成交的6000套房源中，中國客戶占比約32%，本地客戶約40%，新加坡客戶約20%。

“在馬來西亞可以買得起7000馬幣 （約合13000元人民幣/平方米）的不到10%，但是新加坡有超過70%的人基本上都買得起，所以這個(gè)市場我們也是考慮國際化需求。”同樣深耕新山的中國開發(fā)企業(yè)卓達(dá)馬來西亞公司首席執(zhí)行官王斌武在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

不難看出，面臨大量開發(fā)供應(yīng)的新山來說，本地居民的購買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐這一市場。問題的關(guān)鍵就在于：新加坡以及海外的投資者是否能夠長期、大量的進(jìn)入這一市場。

王斌武告訴記者這樣一組數(shù)據(jù)，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，在2009年，新加坡居民到馬來西亞購房的意愿不足8%，而現(xiàn)在這一比例上升到了35%。

但記者在采訪中，也聽到了不同的聲音。吉隆坡當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人就曾向記者直言，真正愿意來新山買房居住的新加坡人并不多，在他看來，再近的距離也很難消磨不同城市之間的居住、文化差異。

另一支決定性力量來自中國購房者。根據(jù)路透社26日的報(bào)道，受馬航客機(jī)失聯(lián)事件影響，中國赴馬旅游訂單已大幅下滑，也有不少游客取消行程。許多中國游客對(duì)馬來西亞產(chǎn)生了負(fù)面印象。

雖然航班失聯(lián)是偶發(fā)事件，但有分析人士指出，短期內(nèi)馬來西亞市場的投資肯定會(huì)受一些影響。

馬政府：計(jì)劃上調(diào)外國人購房門檻/

“新山市場未來走勢(shì)還是個(gè)未知數(shù)，畢竟處于剛開發(fā)階段。要在三四年之后，才能看清政府的政策、市場的需求究竟如何。”國際地產(chǎn)咨詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

有消息指出，馬來西亞當(dāng)局亦留意到了可能出現(xiàn)供應(yīng)過剩的情況，并已暫時(shí)中止在部分地區(qū)進(jìn)一步售地。但記者在采訪中并未得到進(jìn)一步證實(shí)。

一位進(jìn)入新山的中國開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待新山這一市場，“在市場需求沒有達(dá)到支撐項(xiàng)目的時(shí)候不會(huì)冒進(jìn)，會(huì)在條件成熟的情況下再選擇擴(kuò)張。”

對(duì)于開發(fā)商而言，是否有足夠的需求支撐，是新山市場未來最大的不確定性；而對(duì)于來自中國的購房者，海外投資房產(chǎn)跟在國內(nèi)一樣，同樣面臨政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。

最近宣布的不動(dòng)產(chǎn)增值所得稅（RPGT）和等待征收6%的商業(yè)服務(wù)稅（GST），短期內(nèi)將影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)了解，從今年5月1日開始，馬國政府將提高外國人在馬的購屋最低門檻，從原來的50萬林吉特提高至100萬林吉特(約合人民幣217萬元)。此外，匯率的浮動(dòng)也是購房者需要面對(duì)的問題。

記者在采訪中了解到，相比國內(nèi)的住宅開發(fā)，馬來西亞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，一般高層建筑設(shè)定在36個(gè)月，超高層甚至要達(dá)到48個(gè)月。也就是說，購房者從簽訂合同到最終收房大約需要3~4年的時(shí)間，對(duì)于大部分持有投資需求的海外購房者來說，時(shí)間越長意味著風(fēng)險(xiǎn)越大。一旦馬來西亞林吉特對(duì)新加坡元貶值，投資者可能無法取得理想的租金或售價(jià)。據(jù)悉，新加坡元在過去五年較馬來西亞林吉特升值6.78%。

此外，對(duì)于大批中國購房者來說，第二家園計(jì)劃也極具誘惑力。僅需在馬來西亞銀行存入60萬元現(xiàn)金（一年后可取出30萬元），便可享受配偶及孩子十年內(nèi)自由進(jìn)出無需重復(fù)簽證。同時(shí)可獲馬來西亞對(duì)120余個(gè)國家的自由出入境優(yōu)待，不需另行回國辦理簽證手續(xù)。然而，也有開發(fā)商人士提醒，第二家園計(jì)劃并非移民計(jì)劃，“只是對(duì)于中國護(hù)照的持有者來說，多了一些出行便利，但實(shí)際意義并不算大。”

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記者手記

新山：投資熱土還是馬來版“鬼城”？

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自馬來西亞

“現(xiàn)在新山市有將近300棟高樓在開工建設(shè)，我相信除了在中國內(nèi)地，這是很難看到的景象。”馬來西亞中華總商會(huì)副總會(huì)長、柔佛州中華總商會(huì)總會(huì)長陳成龍?jiān)诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)說道。

偏安馬來西亞最南角的柔佛州新山市，開啟了區(qū)域市場發(fā)展的快車道，而刺激這一市場快速發(fā)展的除了來自新加坡的需求外溢，中國開發(fā)商的大舉進(jìn)入更是“功不可沒”。

為什么幾乎所有進(jìn)入馬來西亞的中國開發(fā)商企業(yè)都會(huì)首選新山，而非市場較成熟的首都吉隆坡？這個(gè)城市真正的吸引力在哪里？這個(gè)城市有沒有足夠的需求來消化如此龐大的新增供應(yīng)？中國的“鬼城”故事究竟會(huì)不會(huì)在馬來西亞被復(fù)制？

多項(xiàng)措施吸引海外投資者

早在2006年，馬來西亞便啟動(dòng)了伊斯干達(dá)特區(qū)的開發(fā)，但真正進(jìn)入快速發(fā)展周期則是四年后。

“其實(shí)最早這個(gè)開發(fā)區(qū)并不是面對(duì)全世界的投資商，而只是對(duì)中東。”當(dāng)?shù)匾晃粰?quán)威人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，之前伊斯干達(dá)特區(qū)是希望吸引迪拜等中東的投資力量，但一直收效甚微，到了2009年該區(qū)域才進(jìn)行調(diào)整。

“2011年與新加坡政府簽訂了共同開發(fā)的意向，直到新加坡最大的投資公司淡馬錫等進(jìn)入，這個(gè)區(qū)域的開發(fā)才真正起步。”該人士說。

記者在走訪中了解到，伊斯干達(dá)特區(qū)按照功能也劃分為幾個(gè)區(qū)域，其中碧桂園、富力項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)锳區(qū)，主要是文化發(fā)展地區(qū)，醫(yī)療行政集中在B區(qū)，還包括特區(qū)中的特區(qū)“麥迪尼”。目前麥迪尼區(qū)域集中了馬來西亞本土多家品牌房企，而進(jìn)駐的中國開發(fā)企業(yè)則包括卓達(dá)以及剛剛拿地的新華聯(lián)。對(duì)于開發(fā)商以及投資者來說，麥迪尼特區(qū)的優(yōu)惠措施更加豐厚。

在伊斯干達(dá)其他區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相比中國內(nèi)地大大減少，一般項(xiàng)目只需要支付單一的稅費(fèi)，大概比例在25%。不光開發(fā)環(huán)節(jié)稅收較少，在馬來西亞開發(fā)過程中，從拿地環(huán)節(jié)便可以借助銀行融資，最高比例可以到70%，此外銀行利率也相對(duì)較低。開發(fā)商不但可以分幾年周期來支付土地款，同時(shí)也可以根據(jù)自身發(fā)展節(jié)奏來決定土地開發(fā)周期，不會(huì)有因閑置被收回的危險(xiǎn)。

“當(dāng)?shù)卣€是希望打造成一個(gè)國際平臺(tái)，吸引更多的國外投資者進(jìn)入。”卓達(dá)馬來西亞公司首席執(zhí)行官王斌武告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。而據(jù)了解，卓達(dá)是第一批進(jìn)入麥迪尼特區(qū)的中國開發(fā)商，并迅速拿下了建筑面積將近70萬平方米的土地。

低廉的地價(jià)也是吸引中國開發(fā)企業(yè)前往的一個(gè)重要因素。

據(jù)了解，新山的平均地價(jià)只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地塊規(guī)模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分還不足1000林吉特。地塊面積也都比較大。”國際地產(chǎn)咨詢公司萊坊馬來西亞住宅部副董事HerbertLeong對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

緊鄰新加坡的“小深圳”

盡管有多項(xiàng)優(yōu)惠政策，但面對(duì)龐大的供應(yīng)和有限的需求，人們不禁質(zhì)疑，新山會(huì)是馬來西亞版的“鬼城”嗎？

對(duì)此，來自中國內(nèi)地的開發(fā)商表現(xiàn)得較為樂觀。

碧桂園控股（馬來西亞）分公司區(qū)域總裁阮家聲指向辦公室外的那片海面說，“離我們最近的新加坡項(xiàng)目均價(jià)在5萬元，而市中心的均價(jià)超過20萬元人民幣。在新加坡，這些潛在的需求很龐大。”

在王斌武看來，由于緊鄰新加坡，新山市場的升值空間也將更大，目前隨著新加坡產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，也將會(huì)吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山區(qū)域人口應(yīng)該就可以翻倍。”

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，每日往返新山與馬來西亞的人次達(dá)到16萬，有消息稱，兩國之間的高鐵預(yù)計(jì)將在2018年投入運(yùn)營。

“未來20、30年，新山的市場也許會(huì)有波動(dòng)，但長期來看是保持上行的。”陳成龍對(duì)此說道。只不過，來自新加坡的購房者能不能填滿新山，還是個(gè)未知數(shù)。

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優(yōu)勢(shì)VS風(fēng)險(xiǎn)

優(yōu)勢(shì)：臨近新加坡，生活成本低；馬來西亞近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好；房屋價(jià)格也相對(duì)低廉；移民鼓勵(lì)政策；貸款利率較低，永久產(chǎn)權(quán)或99年產(chǎn)權(quán)

風(fēng)險(xiǎn)：匯率波動(dòng)；租金回報(bào)率較低；馬來西亞本地有購買力的人口不足；樓盤開發(fā)周期過于漫長；馬來西亞或提高房產(chǎn)收益稅