房企聯(lián)姻銀行的秘密

編者按：日前證監(jiān)會批準了中茵股份和天保基建的再融資方案，A股房企再融資的正式開閘對涼風習習的房地產行業(yè)來說無異于雪中送炭，但未來房企的再融資或將是結構性的，對于大多數(shù)房企來說，資金鏈將始終像高懸在企業(yè)頭上的“達摩克利斯之劍”，而聯(lián)姻銀行正成為眾多房企未雨綢繆的選擇之一。事實上，從去年年底開始，房企與銀行的聯(lián)姻已成新潮流。截至目前，已經有包括萬科、恒大、新湖中寶在內的超過30家房企涉足銀行業(yè)。

房企的經營狀況產生了什么變化？房企出于什么目的與銀行緊密捆綁？證券時報記者通過對龍頭房企萬科、恒大地產的財務數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，“涉銀”熱潮背后，房企對于流動性的擔憂正在加劇。

萬科總裁郁亮曾表示，要在50歲前完成“登珠峰、跑馬拉松、練腹肌”三個愿望。從王石到郁亮，他們對于運動的執(zhí)著，使“鍛煉身體”成為萬科的企業(yè)文化之一。而早在2012年初，郁亮就公開提出“過冬論”，稱“萬科會一直運營‘冬天模式’，我們已經不指望春天、夏天，尤其是夏天。”

事實上，鍛煉身體與過冬，正是時下國內房企亟需面對的兩件事。房企能否過好這個冬天，取決于兩個方面：首先是自身的“身體”夠不夠硬朗，也即公司的盈利能力、運營能力如何；其次是御寒的“衣服”夠不夠厚，也即公司的現(xiàn)金流能否支撐公司運轉。

在尋找過冬的棉衣方面，“聯(lián)姻銀行”正成為房企共同的選擇。去年下半年以來，房企與銀行的聯(lián)姻呈井噴之勢，萬科以基石投資者身份參與徽商銀行IPO（首次公開發(fā)行）、恒大地產入股華夏銀行[-0.36% 資金 研報]、越秀集團近91億元收購香港創(chuàng)興銀行等等。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已經有包括萬科、恒大、新湖中寶在內的超過30家房企涉足銀行業(yè)。

房企為何熱衷與銀行緊密捆綁？房企的財務數(shù)據(jù)或許隱藏了部分答案，一個顯而易見的事實是，房企的“身板”已經不如從前，“衣服”也更加單薄，房企對于流動性的擔憂與日俱增。而聯(lián)姻銀行，并非就能直接通過銀行貸款融資，其目的還是通過銀行的理財產品，借助信托橋梁進行融資，從而規(guī)避監(jiān)管風險。

龍頭房企

多項指標峰值已過

“萬科是跑馬拉松的好手，擅長長跑。”郁亮曾幽默地如此形容萬科。透過萬科的諸多財務數(shù)據(jù)，或許可以一窺萬科“身體狀況”的微妙變化。

萬科一直以來奉行快速周轉的策略，因此用存貨周轉率來觀察其運營狀況有一定的參考價值。記者統(tǒng)計歷年財務數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從2009年至2013年這5年間，萬科的這一指標分別為0.39、0.27、0.25、0.28和0.32。不難看出，在2011年這一指標大幅回落后，萬科近幾年來在去庫存方面頗下工夫。

不過，在2007年以前，萬科該指標均處于0.4以上。“這應該與萬科近幾年一直實施精裝修戰(zhàn)略有一定的關系，精裝修使得開發(fā)樓盤的竣工速度放緩，但可能也還有其他原因。”長期跟蹤萬科的中投證券分析師李少明說。

萬科方面對此也解釋稱，這主要由于結算項目中裝修房比例的上升，但裝修房比例上升在降低利潤率的同時會提升回報率。

由此看來，如果不刨去特殊狀況，存貨周轉率并不能很好反映出房企是否真的“身體棒”。那么，還可以從另一個角度——預收款項與資產之比來觀察萬科營運能力的變化。

房企屬于資金密集型行業(yè)，公司往往要通過負債方式來籌措部分資金，但是如果銷售能強有力支撐，便可讓公司從負債泥潭中得到一定解脫。

“如果預收款項與資產之比大，表明公司的資產中由預收款項支撐的部分多，可以認為公司主要通過快速開發(fā)、快速銷售取得好的經營現(xiàn)金流入，這是營運能力強的表現(xiàn)。”李少明稱。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)一個微妙的現(xiàn)象，在2009年至2013年中，萬科的預收款項與資產之比該分別為23%、34%、37.5%、34%和32%。很顯然，萬科通過銷售取得經營現(xiàn)金流入的能力在2011年達到巔峰37.5%，而近兩年，盡管這家龍頭企業(yè)的年銷售額連年創(chuàng)出新高，但是營運能力卻未能同步提升。

銷售回款能力下滑意味著公司需要通過負債項目去彌補空缺，那么剔除預收賬款后的負債占資產的比例便會發(fā)生相應變化。財務數(shù)據(jù)也印證了這一事實，截至去年年底，萬科的負債占資產比例為45.54%，較2012年底的43.7%小幅上升。

盡管多項指標略有下滑，但萬科作為行業(yè)龍頭，一直以來保持著穩(wěn)健風格，這一數(shù)據(jù)在行業(yè)里仍屬于較低水平。換言之，萬科身體仍舊很棒，但已經不像過去兩年那么棒了。

當然，如果要安全過冬，光靠身體硬朗顯然還不夠，還需要足夠厚的衣服御寒。雖然近年來房企手頭現(xiàn)金越來越多，但這并不意味著足夠安全。“對于房企而言，需要的不是絕對金額多，而是相對于公司規(guī)模而言現(xiàn)金足夠多。”李少明稱。