碧桂園股價(jià)異常波動(dòng)背后 城鎮(zhèn)化浪潮下仍存巨大發(fā)展空間

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

誰(shuí)也沒(méi)想到，去年的上市房地產(chǎn)企業(yè)中的千億黑馬碧桂園，近期卻意外成為香港資本市場(chǎng)的拋售對(duì)象。

3月12日，碧桂園于香港發(fā)布2013年度業(yè)績(jī)，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入626.81億元人民幣，同比增長(zhǎng)49.6%，權(quán)益所有人應(yīng)占凈利潤(rùn)約為85.14億元人民幣，同比增長(zhǎng)約24.2%，每股盈利約為0.4665元人民幣，同比上升約22.6%。

然而，這份看似靚麗的數(shù)據(jù)一經(jīng)公布，卻遭到資本市場(chǎng)沉重打擊。在3月12至3月14日的短短三個(gè)交易日，碧桂園（02007，HK）股票市值縮水高達(dá)24%，一時(shí)間讓國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)為之側(cè)目。更引人關(guān)注的是，3月19日，碧桂園宣布首席財(cái)務(wù)官伍綺琴已辭職，且該公司尚未宣布接替首席財(cái)務(wù)官的人選。消息一經(jīng)公布，碧桂園股票再次暴跌12%，創(chuàng)出近18個(gè)月新低。

“投資者的反應(yīng)是有點(diǎn)過(guò)度激烈”，在輝立證券分析師陳耕看來(lái)，碧桂園去年交出的成績(jī)單其實(shí)并不差，雖然公司毛利率短期有所下滑，但隨著公司銷售規(guī)模的快速擴(kuò)張，以及行業(yè)集中度的不斷提高，碧桂園獨(dú)特的開(kāi)發(fā)模式將讓其成為城鎮(zhèn)化浪潮下的最大獲益者之一，公司未來(lái)仍有可觀的發(fā)展空間。

利潤(rùn)率或?qū)⒎€(wěn)中有升

銷售數(shù)據(jù)顯示，2013年碧桂園合同銷售大增123%，進(jìn)入千億軍團(tuán)，全年合同銷售金額約達(dá)人民幣1060億元人民幣，合同銷售面積約1593萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)109%，兩項(xiàng)指標(biāo)在上市房企中均名列前茅。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，在業(yè)績(jī)快增的推動(dòng)下，2013年碧桂園主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)顯著改善。營(yíng)業(yè)收入和總資產(chǎn)同比增長(zhǎng)均超50%，規(guī)模和效益雙雙改善。運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)一步提升，存貨周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率同比分別增長(zhǎng)13%和6%至0.60次/年和0.37次/年，顯著高于行業(yè)均值。運(yùn)營(yíng)效率提升主要?dú)w功于企業(yè)在三方面實(shí)施了高周轉(zhuǎn)策略：一是采取“全民營(yíng)銷”加快銷售；二是權(quán)利下放加快拿地速度；三是縮短開(kāi)盤(pán)周期，項(xiàng)目從拿地到開(kāi)盤(pán)基本控制在6~8個(gè)月內(nèi)。

但在銷售規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，公司利潤(rùn)率卻出現(xiàn)一定程度的下滑，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2013年凈利潤(rùn)率為13.6%，同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)，毛利率則為30.3%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園總裁莫斌表示，由于去年合約銷售的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，利潤(rùn)較低的洋房產(chǎn)品占比從2012年的56%增加至65%，同時(shí)公司為了沖刺千億規(guī)模也加大了銷售力度，導(dǎo)致銷售成本有所增加，是毛利率出現(xiàn)下滑的主要原因。

此外，碧桂園加大了在廣東省外項(xiàng)目的拓展力度，以去年的合約銷售金額計(jì)算，碧桂園在廣東省外銷售收入占比達(dá)到50%，超過(guò)大本營(yíng)廣東省的44%與海外市場(chǎng)的6%，成為最重要的銷售來(lái)源。公司全年共有37個(gè)全新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，30個(gè)在廣東省外。但由于碧桂園主要布局三四線城市，銷售均價(jià)難以獲得提升。年報(bào)顯示，碧桂園去年合約銷售均價(jià)為6656元人民幣/平方米，較2012年微增6.8%。

朱一鳴坦言，碧桂園去年利潤(rùn)率之所以出現(xiàn)下降，一方面是由于去年公司開(kāi)發(fā)成本上升，其與營(yíng)業(yè)收入的比值較2012年上升了7個(gè)百分點(diǎn)；另一方面，2013年中高層洋房結(jié)算比重上升，相比別墅，其利潤(rùn)率要低，加上廣東省外項(xiàng)目銷售貢獻(xiàn)率大幅提升，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈配套沒(méi)有省內(nèi)完善，省外尤其海外項(xiàng)目的成本更高。

但有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然碧桂園的利潤(rùn)率下降是事實(shí)，但公司從2012年不到五百億到2013年跨越一千億，諸多嘗試如“全民營(yíng)銷”和“成就共享”等新戰(zhàn)術(shù)，多交點(diǎn)學(xué)費(fèi)也在情理之中。且該集團(tuán)今年開(kāi)始已狠抓成本控制，標(biāo)準(zhǔn)化各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)，隨著新戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用的日臻成熟，預(yù)計(jì)2014年利潤(rùn)率應(yīng)會(huì)穩(wěn)中有升。

申銀萬(wàn)國(guó)的研究報(bào)告便認(rèn)為，雖然碧桂園毛利率與凈利率均出現(xiàn)下降，但這主要是由于當(dāng)期營(yíng)銷及市場(chǎng)推廣費(fèi)用接近翻倍至43億元，導(dǎo)致與同比增長(zhǎng)50%的公司營(yíng)業(yè)收入相比，費(fèi)率從上年的5.2%進(jìn)一步走高至6.9%，但如果與碧桂園同期增長(zhǎng)123%的合約銷售相比，費(fèi)率已從4.6%下降到4.1%，銷售成本不增反降。

申銀萬(wàn)國(guó)預(yù)計(jì)，與2013年銷售規(guī)模的“大躍進(jìn)”相比，預(yù)計(jì)碧桂園今年會(huì)從追求規(guī)模轉(zhuǎn)至更有質(zhì)量的增長(zhǎng)，公司將更加致力于利潤(rùn)率的提升和費(fèi)用的控制。

完成全年目標(biāo)幾無(wú)懸念

在去年銷售額實(shí)現(xiàn)翻倍式增長(zhǎng)后，莫斌宣布公司今年銷售目標(biāo)為1280億元人民幣，較去年增幅約20%，然而，這一銷售目標(biāo)被指“保守”，沒(méi)有達(dá)到資本市場(chǎng)預(yù)期，成為引發(fā)股價(jià)大跌的原因之一。

但在多家研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，今年碧桂園完成1280億元的銷售目標(biāo)并不難，超額完成甚至是大概率的事情。申銀萬(wàn)國(guó)的研究報(bào)告表示，去年同期碧桂園將2013年銷售目標(biāo)定在增長(zhǎng)30%至620億人民幣，最終卻實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)123%至1060億元人民幣，大幅超出年初預(yù)期。據(jù)公司管理層透露，今年制定的增幅20%實(shí)際上是最保守的銷售增長(zhǎng)目標(biāo)，不論什么市場(chǎng)環(huán)境下都必須完成的指標(biāo)。

根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)測(cè)算，碧桂園今年全年的可售貨量預(yù)計(jì)在3800萬(wàn)平方米，其中包括300萬(wàn)平方米庫(kù)存，1000萬(wàn)平方米已持有預(yù)售證的項(xiàng)目，以及今年計(jì)劃新拿預(yù)售證項(xiàng)目約2500萬(wàn)平方米。此外，碧桂園上半年計(jì)劃推出的純新盤(pán)個(gè)數(shù)將達(dá)24個(gè)，去年獲取的50多個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年都能陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，而去年全年推出的純新盤(pán)數(shù)量?jī)H為37個(gè)。參考公司6500元人民幣/平方米的銷售均價(jià)，預(yù)計(jì)碧桂園今年的可售貨值將達(dá)到2500億元人民幣，而去年的去化率水平在接近60%的位置，這意味著公司具有超越銷售目標(biāo)的潛力。

朱一鳴也認(rèn)為，按照碧桂園今年3800萬(wàn)平方米的推案量、70%的正常去化率以及2013年6600元人民幣/平方米的銷售均價(jià)估算，今年銷售應(yīng)該會(huì)達(dá)到1700多億元人民幣。即便受到市場(chǎng)環(huán)境影響，公司去化率下降至50%~60%，碧桂園銷售金額增長(zhǎng)幅度依然能達(dá)到20%~40%，所以綜合來(lái)看，碧桂園將2014年的銷售目標(biāo)定在1280億元，這一目標(biāo)不難實(shí)現(xiàn)。

事實(shí)上，根據(jù)碧桂園公布的銷售數(shù)據(jù)顯示，截至今年前兩個(gè)月，碧桂園已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣253.4億元，同比大增102%，已經(jīng)達(dá)到全年銷售目標(biāo)的19.8%，成為今年前兩月銷售目標(biāo)完成率最高的上市房企之一。

對(duì)于公司在今年完成1280億元人民幣的銷售目標(biāo)，莫斌也顯得信心十足，“‘兩會(huì)’期間，政府工作報(bào)告中提到會(huì)針對(duì)不同城市情況進(jìn)行分類調(diào)控，由于公司主要布局在房?jī)r(jià)水平較低的城市，因此預(yù)計(jì)今年政策環(huán)境維持平穩(wěn)，也許有人會(huì)覺(jué)得我們這個(gè)銷售目標(biāo)有點(diǎn)保守”。

與此同時(shí)，在經(jīng)歷了爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，如今的碧桂園更需要的是夯實(shí)基礎(chǔ)、為上一個(gè)新臺(tái)階作準(zhǔn)備。易居中國(guó)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱直言，碧桂園讓飛奔的腳步慢一點(diǎn)沒(méi)什么壞處，借助千億平臺(tái)繼續(xù)練好內(nèi)功、調(diào)整結(jié)構(gòu)、厘清方向，為未來(lái)再戰(zhàn)打好基礎(chǔ)是目前最好的選擇。

城鎮(zhèn)化浪潮下的最大受益者

在市場(chǎng)掀起了一股回歸一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市“潮流”之際，以深耕三四線城市而聞名的碧桂園再度成為被質(zhì)疑的目標(biāo)。有評(píng)論更認(rèn)為，碧桂園賴以成名的開(kāi)發(fā)模式面臨危險(xiǎn)，三四線城市割韭菜式業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)難以為繼。

然而，如今的碧桂園模式，早已不是當(dāng)年簡(jiǎn)單的“大規(guī)模圈地，大規(guī)模開(kāi)發(fā)，白菜價(jià)銷售”的粗放式經(jīng)營(yíng)，通過(guò)最早進(jìn)入當(dāng)?shù)兀壬鐣?huì)效益、后經(jīng)濟(jì)效益，在前期投入大量資金進(jìn)行市政配套建設(shè)，滿足業(yè)主生活需求。從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋厣?，提供就業(yè)，改善當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，增加當(dāng)?shù)囟愂?，拉?dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，形成具有較強(qiáng)輻射力的商業(yè)圈，進(jìn)而推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展，才是碧桂園模式的真實(shí)演繹。

碧桂園蘭州新城的成功，恰恰是碧桂園推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展的最佳案例。作為一個(gè)河谷地帶發(fā)展起來(lái)的城市，蘭州受地形限制，想要地已無(wú)地?！短m州市土地整治規(guī)劃 （2011-2015）》曾指出，“（蘭州）主城區(qū)發(fā)展空間有限、供需矛盾突出”。蘭州新城規(guī)劃正是為了解決蘭州用地矛盾而出爐，公開(kāi)資料顯示，蘭州新城位于蘭州市青白石區(qū)，一期投資超過(guò)200億元，通過(guò)劈山造地與整體推移山丘700余座，從而在蘭州市城關(guān)區(qū)的東北板塊打造出一座面積約160平方公里的新城區(qū)。

擁有豐富城郊大盤(pán)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的碧桂園，自然成為蘭州市政府招商引資的重點(diǎn)目標(biāo)。2013年初，碧桂園宣布與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)。從前期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理開(kāi)始，填溝、換土、引水、植樹(shù)等所有步驟，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈的碧桂園一手包辦。由于碧桂園同時(shí)擔(dān)任一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商與二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此最終土地成本很低，產(chǎn)品也更具性價(jià)比。據(jù)悉，碧桂園蘭州項(xiàng)目首期產(chǎn)品的洋房均價(jià)為6280元/平方米，與一橋相隔的市區(qū)項(xiàng)目動(dòng)輒上萬(wàn)的售價(jià)相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。以至于有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“碧桂園來(lái)就是拉低蘭州房?jī)r(jià)的”。

然而，作為方興未艾的新城，如何避免房子在銷售后淪為 “空城”相當(dāng)關(guān)鍵。蘭州新城項(xiàng)目里不僅配備了五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、中英文學(xué)校、體育園區(qū)，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋，不僅緩解黃河北岸的交通難題，接駁整個(gè)城市的快速交通路網(wǎng)，當(dāng)大橋交付后，碧桂園蘭州新城的業(yè)主們只需十分鐘便能通達(dá)市區(qū)，帶來(lái)了實(shí)實(shí)在在的便利，這也是在碧桂園蘭州新城開(kāi)盤(pán)熱銷50億元背后，本地剛需客戶成為主力購(gòu)買群體的重要原因。

在陳耕看來(lái)，碧桂園的開(kāi)發(fā)模式看似簡(jiǎn)單，但實(shí)則有著相當(dāng)高的壁壘和運(yùn)籌功力，其他房企很難復(fù)制，這保證了公司能最大程度地受益于城鎮(zhèn)化浪潮。

值得關(guān)注的是，最新發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出了“優(yōu)化提升東部地區(qū)城市群、培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群、促進(jìn)各類城市協(xié)調(diào)發(fā)展”等城市發(fā)展戰(zhàn)略，而針對(duì)中小城市，則提出了“加快發(fā)展中小城市，有重點(diǎn)地發(fā)展小城鎮(zhèn)”等具體思路。針對(duì)未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，城市群成為主要規(guī)劃載體，目前在建的城市群大約有32個(gè)，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，到2030年，32個(gè)城市群將建設(shè)成熟，城市群人口達(dá)8億左右，城市帶人口達(dá)12億左右。最終形成多層次、開(kāi)放性的城市群體系。

可以預(yù)見(jiàn)的是，對(duì)于國(guó)內(nèi)最早及最完善進(jìn)駐三四線城市的碧桂園來(lái)說(shuō)，將充分受益這一國(guó)家戰(zhàn)略布局，發(fā)展空間充滿想象。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20年發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)快速洗牌、集中度急劇上升的時(shí)期。這一時(shí)期，市場(chǎng)會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)超2萬(wàn)家地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行無(wú)情淘汰，強(qiáng)者更強(qiáng)。而致力于深耕三四線城市的碧桂園，無(wú)疑將會(huì)是行業(yè)集中度上升的最大受益者，因?yàn)榕c碧桂園模式直接競(jìng)爭(zhēng)的中小地產(chǎn)商淘汰后的大部分市場(chǎng)份額將會(huì)被吞并，這點(diǎn)在2013年業(yè)績(jī)中已有所體現(xiàn)，且不會(huì)中斷。