趙秀池：雙向調(diào)控促房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展

◎趙秀池（首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授）

在今年全國“兩會”期間，住建部部長姜偉新在回應(yīng)有關(guān)房價的提問時，透露出“雙向調(diào)控”的樓市政策信號，一時成為業(yè)界熱議的焦點。筆者梳理李克強總理作的 《政府工作報告》，發(fā)現(xiàn)“雙向調(diào)控”的意圖確實非常明顯。

首先，商品房與保障房雙軌運行。

《政府工作報告》指出：“完善住房保障機制。加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上。提高大城市保障房比例。增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”。這意味著，住房問題的解決依然采取雙軌制，即高端有市場，低端有保障。

對于低收入者的住房保障，一方面需要不斷加大保障房建設(shè)力度，增加供給數(shù)量，同時還應(yīng)完善保障房的準入、退出制度，以實現(xiàn)保障房的良性循環(huán)，使更多的保障對象應(yīng)保盡保。至于保障房對市場的影響，還取決于政策的力度以及保障房的數(shù)量等多種因素。如果保障房的數(shù)量足夠大，覆蓋面足夠?qū)?，對商品房市場會形成一定的沖擊，對平抑房價也會起到一定作用。

其次，供求雙向調(diào)節(jié)。

房價的決定如同一般商品價格決定的原理一樣，盡管影響房價的因素有很多，宏觀的、微觀的、經(jīng)濟的、社會的、政策的、外部環(huán)境、國內(nèi)的、國外的等等。但不管是什么因素，最終都會通過供求關(guān)系來對房價造成影響，所以，最終起決定作用的仍然是供求關(guān)系。供不應(yīng)求房價上漲，供過于求房價下降，這是市場經(jīng)濟下的基本經(jīng)濟規(guī)律。因此，房價的調(diào)控也需要從供求兩方面入手。我國的房地產(chǎn)價格的調(diào)控一直是按照這個思路來進行的。

讓市場起決定性作用，也不排除政府的積極作用。政府在調(diào)控時，要遵循供求規(guī)律，通過采取一定的經(jīng)濟手段、行政手段、法律手段去影響供求，從而達到調(diào)節(jié)供求關(guān)系、穩(wěn)定房價的目的。

再次，對不同的住房需求有保有壓。

在調(diào)控房價時，住房需求與住房供給的調(diào)控同等重要，但由于住房自住、投資兩相宜。如果賦予住房的投資屬性，則住房需求是無限的。而住房供給囿于土地的限制，總是有限的、稀缺的，因此，房價調(diào)控的難度較大。

為此，在調(diào)控時，一定要考慮住房供求的特殊性，尤其住房需求的特殊性。根據(jù)住房需求的層次來采取不同的政策，對不同的住房需求有保有壓。對于剛性需求和改善性需求的居民最基本的生存需求，我們需要給予支持；對于住房基本功能之外的投機投資性需求，則應(yīng)予以限制。

第四，對不同的城市，分類控制。

我國地域差別較大，各地經(jīng)濟發(fā)展不均衡。所以，對于不同的城市需要落實差異化政策。對于優(yōu)質(zhì)公共資源較集中、經(jīng)濟發(fā)展較快、人口吸引力較大的一、二線城市，住房供求矛盾較大，因此，采取住房限購，抑制投機投資性需求是必須的。對于經(jīng)濟發(fā)展較慢，沒有產(chǎn)業(yè)支撐、人口吸引力較弱的城市，則應(yīng)從產(chǎn)城一體、居業(yè)聯(lián)動角度，根據(jù)城市需要，調(diào)控住房供求關(guān)系，促進其城市持續(xù)發(fā)展。

第五，市場機制與政府調(diào)控相結(jié)合。

根據(jù)經(jīng)濟學原理，市場經(jīng)濟能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置，但是，達到資源最優(yōu)配置是有條件的，即完全競爭的市場結(jié)構(gòu)、私人物品、產(chǎn)權(quán)明確等。在現(xiàn)實生活中，很難有符合完全競爭市場條件的市場。而市場一旦不具備完全競爭的條件，則會導(dǎo)致市場失靈。在市場失靈的情況下，就需要政府這只看得見的手進行干預(yù)，因此，發(fā)揮市場機制的決定性作用，與政府調(diào)控并不矛盾。住房市場由于其涉及國計民生，加之其特殊性，在發(fā)揮市場決定性作用的同時，必須輔之以積極的政府調(diào)控。通過政府調(diào)控有效的干預(yù)市場，可以使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。近幾年的實踐已經(jīng)表明，頗有爭議的限購政策雖然是行政手段，但，是一種正確的選擇，它有效地抑制了投機投資性住房需求，對穩(wěn)定房價起了重要的作用。未來在相對一段時間，在城市化完成之前，對于供不應(yīng)求的一、二線城市，仍然需要繼續(xù)運用這樣的限購手段。