“兩會(huì)”后的地產(chǎn)變局

在剛剛閉幕的全國(guó)“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)話題并未被過(guò)多提及，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)的政府工作報(bào)告甚至只字未提房地產(chǎn)宏觀層面。很多行業(yè)人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來(lái)巨大變革。

事實(shí)上，“兩會(huì)”之后的房地產(chǎn)形勢(shì)并沒(méi)有想象中那么悲觀——萬(wàn)科的“小股操盤(pán)”模式再次受到追捧，似乎給房企轉(zhuǎn)型做出了榜樣；部分房地產(chǎn)私募基金開(kāi)始獲得牌照；綠地重組金豐投資的模式，則為房地產(chǎn)國(guó)資改革提供了一個(gè)新的思路。本屆政府提倡的簡(jiǎn)政放權(quán)，更讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有望實(shí)現(xiàn)更短的建設(shè)周期、更有效的資金利用以及更高的凈資產(chǎn)回報(bào)率……

“變革”、“創(chuàng)新”，我們是否將會(huì)迎來(lái)一個(gè)嶄新的房地產(chǎn)行業(yè)？

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頂層設(shè)計(jì)

簡(jiǎn)政放權(quán)逐步推開(kāi) 房企盈利能力有望提升

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，“簡(jiǎn)政放權(quán)”有多大想象空間？恒大地產(chǎn)董事局主席許家印近期在“兩會(huì)”上直言房地產(chǎn)行業(yè)繁雜的審批是房?jī)r(jià)高企的幫兇，簡(jiǎn)化審批、規(guī)范政府規(guī)費(fèi)、推進(jìn)稅收改革能降低房地產(chǎn)建設(shè)的時(shí)間和資金成本，最終這種節(jié)省或能令房?jī)r(jià)降低。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位房企內(nèi)部人士發(fā)現(xiàn)，簡(jiǎn)政放權(quán)對(duì)于前期規(guī)劃能力強(qiáng)的大型房企更有實(shí)際益處，在規(guī)?；咧苻D(zhuǎn)模式下，大型房企往往在拿地時(shí)已經(jīng)做好規(guī)劃，報(bào)建周期成為影響整個(gè)項(xiàng)目周期的重要因素，最終將導(dǎo)致項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度的變化，而對(duì)于小型房企而言，“拿到地以后，可能還要花4個(gè)月的時(shí)間規(guī)劃，這已經(jīng)超過(guò)報(bào)建走審批所需要的常規(guī)時(shí)間，與其要求政府提高效率，不如自己提高項(xiàng)目規(guī)劃效率更有用。”某中小型房企內(nèi)部人士表示。

繁雜審批帶來(lái)隱形成本

剛剛落下帷幕的“兩會(huì)”上，許家印關(guān)于簡(jiǎn)政放權(quán)能降房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。他認(rèn)為，構(gòu)成房?jī)r(jià)有五部分：地價(jià)、綜合造價(jià)、政府規(guī)費(fèi)，稅收和企業(yè)利潤(rùn)，其中政府規(guī)費(fèi)、稅收都能通過(guò)簡(jiǎn)政放權(quán)縮減成本，“這幾個(gè)部分不往下降，房?jī)r(jià)就沒(méi)法降。”

一般來(lái)說(shuō)，政府規(guī)費(fèi)包括城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、市調(diào)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)等。許家印指出，政府規(guī)費(fèi)往往各地差異較大，根據(jù)他對(duì)去年恒大項(xiàng)目做的統(tǒng)計(jì)，不同城市中，收費(fèi)最少的37種，最多高達(dá)157種，不規(guī)范帶來(lái)的亂收費(fèi)現(xiàn)象令房企成本增加，而按照恒大去年項(xiàng)目平均值計(jì)算，這塊規(guī)費(fèi)大約占房?jī)r(jià)的11%。他建議，國(guó)家統(tǒng)一規(guī)范規(guī)費(fèi)收取，取消不合理收費(fèi)。

除此之外，政府對(duì)房企征收包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等十余種稅種，暨南大學(xué)管理學(xué)院胡剛教授指出，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的比例超過(guò)20%。許家印認(rèn)為，在限定房企利潤(rùn)上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為控制房地產(chǎn)利潤(rùn)的累進(jìn)遞增式的增值稅，這樣就避免了個(gè)別項(xiàng)目的暴利行為，降低房?jī)r(jià)。

除直接的資金成本以外，由于繁雜審批而令房企承受的時(shí)間和精力的隱形成本事實(shí)上更為致命，根據(jù)新城地產(chǎn)董事長(zhǎng)曹志偉的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目從立項(xiàng)到審批，整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)20個(gè)部委，蓋100個(gè)章，全程需要799個(gè)審批工作日；從拿地到開(kāi)工，就要259個(gè)審 批 工 作日。他曾算過(guò)一筆賬：以2011年廣州賣地總收入412億元計(jì)算，這些投資項(xiàng)目若按目前流程的建設(shè)審批時(shí)間辦理開(kāi)工手續(xù)，按年息10%計(jì)算，一年會(huì)產(chǎn)生41.2億元的資金成本，這意味著當(dāng)年房企每一天為廣州土地支付的利息成本超過(guò)1000萬(wàn)元。

某大型房企內(nèi)部員工對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，大部分大型房企都走高周轉(zhuǎn)策略，這種情況下，往往拿到土地時(shí)已經(jīng)做好地塊規(guī)劃，直接進(jìn)行報(bào)建，這種情況下，審批效率直接影響項(xiàng)目結(jié)算周期，資金占用時(shí)間越久，最終反應(yīng)的企業(yè)ROE也越低，所以如果簡(jiǎn)政放權(quán)能在房地產(chǎn)行業(yè)提現(xiàn)，當(dāng)然是好事情。

同時(shí)，針對(duì)審批中存在的串聯(lián)審批、互設(shè)前置審批條件、流程復(fù)雜、審批時(shí)限長(zhǎng)等問(wèn)題，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)消耗了很多社會(huì)資源，確實(shí)有精簡(jiǎn)的空間，這對(duì)于企業(yè)、購(gòu)房者都是好事。

簡(jiǎn)政放權(quán)逐步展開(kāi)

不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從拿地到開(kāi)工的周期，一般在一年左右，最短也需要6個(gè)月時(shí)間，要達(dá)到預(yù)售條件，還需要10個(gè)月左右的施工時(shí)間，除了政府審批以外，更多地涉及開(kāi)發(fā)商自身規(guī)劃、開(kāi)發(fā)速度。該人士指出，目前國(guó)內(nèi)很多中小型房企在拿地后需要4、5個(gè)月的規(guī)劃時(shí)間，比審批所耗費(fèi)的時(shí)間更多，“從內(nèi)部提升效率的更好控制，向萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)學(xué)習(xí)，拿到地塊已經(jīng)規(guī)劃好，相比指望政府簡(jiǎn)政放權(quán)，這一塊更應(yīng)該突破。”

另一方面，政府對(duì)于房地產(chǎn)的簡(jiǎn)政放權(quán)已經(jīng)逐漸展開(kāi)。

去年10月16日起，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部放權(quán)，不再受理一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)事項(xiàng)，改由省級(jí)住建部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的相關(guān)核準(zhǔn)工作。新華社引述住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的話介紹，住建部將負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)工作，制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)條件，指導(dǎo)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理信息平臺(tái)建設(shè)，制定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)式樣。

國(guó)土資源部自去年4月起，下放12類項(xiàng)目用地和小面積零星分散建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審權(quán)、衛(wèi)片執(zhí)法檢查約談和問(wèn)責(zé)權(quán)到省。目前，國(guó)土資源部現(xiàn)有行政審批事項(xiàng)54項(xiàng)，未來(lái)3年還將取消、下放14項(xiàng)。

部分省市也開(kāi)始針對(duì)自身情況量身訂制更“簡(jiǎn)短”的審批流程，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從深圳住建局獲悉，對(duì)于深圳住房建設(shè)項(xiàng)目，去年行政審批事項(xiàng)減少了50%。此外，利用信息和外部信息共享，審批由原來(lái)的41項(xiàng)材料精簡(jiǎn)到16項(xiàng)，減少了60%，各工程項(xiàng)目方的施工許可申報(bào)材料壓縮了20%以上，16個(gè)事項(xiàng)進(jìn)行合并或轉(zhuǎn)移。

包頭今年以來(lái)采取 “部門(mén)牽頭、并聯(lián)審批、信息共享、限時(shí)辦結(jié)”的方式，令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批程序，將由原來(lái)“涉及9個(gè)主要行政部門(mén)，11項(xiàng)行政審批事項(xiàng)，6證5書(shū)，183個(gè)工作日”，優(yōu)化為“涉及5個(gè)主要行政部門(mén)，7項(xiàng)行政審批事項(xiàng)，6證1書(shū)，42個(gè)工作日”，審批時(shí)限較優(yōu)化前減少近5個(gè)月。

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融資走向

地產(chǎn)金融的震蕩之年：開(kāi)發(fā)商將為資本打工？

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

進(jìn)入馬年以來(lái)，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)壞消息不斷。

先是傳出興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈貸款和夾層貸款，以及地產(chǎn)基金背景的德信資本為買地在杭州降價(jià)銷售，導(dǎo)致A股兩市地產(chǎn)股股價(jià)大幅下跌。隨后，又曝出寧波地產(chǎn)界曾經(jīng)的大佬浙江興潤(rùn)置業(yè)轟然倒塌，留下超過(guò)35億元的巨額債務(wù)，目前企業(yè)資金鏈斷裂，已經(jīng)嚴(yán)重資不抵債，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成立專案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組處置相關(guān)工作。

有業(yè)內(nèi)人士樂(lè)觀認(rèn)為，這些事件僅是個(gè)案，之間并無(wú)明顯關(guān)聯(lián)。事實(shí)上，即使此前在業(yè)界瘋傳的央行“107號(hào)文件”，也不會(huì)徹底封死房地產(chǎn)業(yè)的融資。3月17日中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)頒發(fā)的私募基金管理人登記證書(shū)中，首批五十家私募基金管理機(jī)構(gòu)就有一部分從事房地產(chǎn)投資基金的管理。

陽(yáng)光城總裁陳凱說(shuō)，房地產(chǎn)未來(lái)將從重資產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向?yàn)檩p資產(chǎn)。類似美國(guó)鐵獅門(mén)這樣的房地產(chǎn)基金管理公司有希望成為未來(lái)的房地產(chǎn)主流。

融資環(huán)境的震蕩期

“興潤(rùn)置業(yè)的情況應(yīng)該只是個(gè)案，這家企業(yè)此前在浙江寧波高價(jià)拿地開(kāi)發(fā)別墅產(chǎn)品，受到這一輪三四線城市市場(chǎng)低迷的影響，加上寧波的庫(kù)存積壓比較嚴(yán)重，導(dǎo)致項(xiàng)目去化遇到嚴(yán)重障礙，最終拖垮資金鏈。”克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，興潤(rùn)置業(yè)的案例不能算是行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)的違約對(duì)于行業(yè)的良性發(fā)展會(huì)產(chǎn)生促進(jìn)作用。

宏源證券研究報(bào)告認(rèn)為，造成興潤(rùn)置業(yè)資不抵債的原因更可能是土地價(jià)格下跌，引發(fā)房企資產(chǎn)負(fù)債表惡化。通過(guò)wind梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，自去年4季度以來(lái)，40個(gè)大中城市成交土地樓面均價(jià)出現(xiàn)徘徊回落，其中一線城市仍然保持著波動(dòng)上行，但二線城市波動(dòng)中趨勢(shì)下行，三線城市趨勢(shì)向下。隨著土地價(jià)格回落和成交溢價(jià)率下降，土地市場(chǎng)冷卻，可能帶來(lái)房企資產(chǎn)負(fù)債表惡化的沖擊，造成更多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題暴露。

事實(shí)上，隨著興業(yè)銀行于今年2月末叫停房地產(chǎn)夾層融資，商業(yè)銀行試圖通過(guò)收緊表外業(yè)務(wù)控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的意欲表露無(wú)遺。光大證券研究報(bào)告認(rèn)為，雖然此前興業(yè)銀行的行為并不代表銀監(jiān)會(huì)及商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)融資的普遍看法和策略，但反映了整個(gè)銀行系統(tǒng)對(duì)于影子銀行將進(jìn)一步收縮。由于興業(yè)銀行是所有銀行中同業(yè)資產(chǎn)占比最大的，且2013年以來(lái)信托受益權(quán)類的同業(yè)資產(chǎn)增長(zhǎng)較快，可以說(shuō)本次收縮是對(duì)部分同業(yè)資產(chǎn)的進(jìn)一步調(diào)整，預(yù)計(jì)其他銀行也會(huì)跟進(jìn)收縮。

此外，今年的貨幣政策似乎沒(méi)有放松跡象。根據(jù)李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中關(guān)于貨幣政策的表述來(lái)看，一方面，在保持總量政策穩(wěn)定的同時(shí)，積極盤(pán)活存量、用好增量；另一方面，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模適度增長(zhǎng)，今年廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)13％左右。此外，今年將繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化，擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)利率自主定價(jià)權(quán)。

朱一鳴認(rèn)為，這樣的定調(diào)說(shuō)明信貸總量依然維持適度從緊的格局。事實(shí)上，在互聯(lián)網(wǎng)金融、利率市場(chǎng)化改革等多方?jīng)_擊下，銀行間資金成本上升已是不爭(zhēng)事實(shí)，這種趨勢(shì)似乎已不可逆轉(zhuǎn)，在銀行業(yè)依靠存貸息差獲取的利潤(rùn)趨于減少后，銀行更多將貸款目標(biāo)轉(zhuǎn)向企業(yè)貸等更高利潤(rùn)的領(lǐng)域，個(gè)人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。

2014年以來(lái)，房貸額度未見(jiàn)放松、利率不降反升的情況給各地房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。在今年1~2月全國(guó)主要城市成交出現(xiàn)明顯下滑后，3月份市場(chǎng)依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)的跡象，業(yè)界期盼的“小陽(yáng)春”尚未出現(xiàn)。

朱一鳴認(rèn)為，李克強(qiáng)總理提出整頓影子銀行已有時(shí)間表，以地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募基金為代表的“影子銀行”產(chǎn)品年內(nèi)有進(jìn)一步收緊的可能。由于今年貨幣政策依然維持偏緊的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款等表內(nèi)業(yè)務(wù)仍將受到限制，如果表外業(yè)務(wù)也同時(shí)收緊，加上美聯(lián)儲(chǔ)逐漸退出量化寬松政策導(dǎo)致海外融資成本上漲，今年房地產(chǎn)資金面實(shí)在不容樂(lè)觀。

但也有業(yè)界人士認(rèn)為，國(guó)家治理影子銀行，根本目的還是在規(guī)范市場(chǎng)，并不是徹底關(guān)掉房地產(chǎn)的融資閘門(mén)。為此，歌斐資管創(chuàng)始人、執(zhí)行董事殷哲還用歌斐房地產(chǎn)基金能順利拿到“牌照”一事來(lái)證明這一觀點(diǎn)。3月17日，中國(guó)證券投資基金協(xié)會(huì)頒發(fā)了首批50張私募基金管理人登記證書(shū)，歌斐旗下的房地產(chǎn)基金便是其中之一。根據(jù)歌斐資產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，截至去年底，歌斐管理的房地產(chǎn)基金規(guī)模高達(dá)260億元。

開(kāi)發(fā)商將成為打工仔？

“我們最近才剛跟銀行談成一筆貸款，利率還是比較便宜，現(xiàn)在銀行對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)還是很看重，受影響的更多是中小型房企。”保利地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)黃海日前向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

陳凱告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在目前的金融環(huán)境下，那些年銷售超百億的房企，比銷售只有一二十億的房地產(chǎn)企業(yè)更容易獲得貸款。

出于這樣一個(gè)原因，很多房企都通過(guò)高負(fù)債擴(kuò)大規(guī)模。近兩年來(lái)，諸如泰禾、融信等起家于福建的房企憑借積極擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)策略，在銷售業(yè)績(jī)方面取得爆發(fā)性增長(zhǎng)。然而，對(duì)于迅猛增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)，企業(yè)土地投入增幅更大，部分企業(yè)拿地金額甚至超出銷售額。

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，以融信地產(chǎn)為例，2013年以來(lái)拿地金額超過(guò)240億元，而融信目前僅10個(gè)在售項(xiàng)目，其2013年的銷售金額約為120億元，只為同期拿地金額的一半。

據(jù)悉，陽(yáng)光城和泰禾2013年三季度末的凈負(fù)債率分別高達(dá)158%和245%，大大超出行業(yè)水平。上述房企高管認(rèn)為，盡管眼下高速擴(kuò)張使得諸如泰禾這樣的企業(yè)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)成倍增長(zhǎng)，但高負(fù)債情況下企業(yè)融資難度加大，資金鏈一再收緊，增加了企業(yè)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)難度，一旦運(yùn)營(yíng)不利極易遭遇較大損失甚至破產(chǎn)。

此外，中小型房企“出局”的現(xiàn)象也愈加明顯。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)顯示，最近數(shù)周，內(nèi)地一些產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)類項(xiàng)目掛牌在增加。截至2月25日，北交所掛牌的房地產(chǎn)類項(xiàng)目達(dá)到了27宗，其中2014年以來(lái)掛牌的項(xiàng)目達(dá)到了19宗。上海產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌房地產(chǎn)類項(xiàng)目也達(dá)到了16宗，合計(jì)市值接近百億。

“如果市場(chǎng)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，越來(lái)越多中小型房企需要賣股權(quán)求生存之時(shí)，那些經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、手握重金的企業(yè)反而會(huì)成為受益者。”朱一鳴認(rèn)為。

陳凱認(rèn)為，中小地產(chǎn)商的結(jié)局，也并不是那么悲慘。一些中小地產(chǎn)商可以選擇擁有私募基金管理人登記證書(shū)的房地產(chǎn)私募合作，通過(guò)他們?nèi)谫Y獲取發(fā)展的機(jī)會(huì)。只不過(guò)，在這種模式下，開(kāi)發(fā)商將慢慢變成房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的“打工仔”。這也是全球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展的普遍規(guī)律。

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國(guó)資改革

金豐綠地一“相逢”：房企混合所有制改革探路

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

7個(gè)多月前，財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道稱，按照上海國(guó)資委的規(guī)定，60歲為退休年齡，綠地董事長(zhǎng)張玉良已經(jīng)57歲。作為一手創(chuàng)辦綠地的掌舵人，張玉良會(huì)否按時(shí)退休，引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

日前，金豐投資一紙重組預(yù)案，給出了答案：只要張玉良愿意，即使他年滿60歲，他仍然可以在綠地“一把手”的位置上繼續(xù)干下去。對(duì)上海國(guó)資改革所倡導(dǎo)的混合所有制經(jīng)濟(jì)而言，這正是上述重組預(yù)案的亮點(diǎn)。

作為上市重組之后的最大單一股東，前身為綠地員工持股會(huì)的上海格林蘭投資企業(yè)（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱“上海格林蘭”）將在一定程度上決定綠地的走向。

作為上海新一輪國(guó)資改革中混合所有制經(jīng)濟(jì)的代表案例，透過(guò)綠地對(duì)金豐投資的重組，可以部分觀察到“兩會(huì)”后國(guó)資房企的發(fā)展方向。

職工持股會(huì)幕后

按照預(yù)案，上海格林蘭雖然是綠地的第一大股東，但所占股權(quán)不過(guò)28.83%，上海國(guó)資委旗下的兩家企業(yè)上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投合共所占比重卻超過(guò)了45%。如果以這個(gè)股權(quán)比重，國(guó)資委在未來(lái)重組上市的綠地中，是否依然具有絕對(duì)影響力？

預(yù)案透露，上海市國(guó)資委通過(guò)兩大國(guó)有股東合計(jì)持有的重組后上市公司股權(quán)較高，但并不參與企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)管理，且其合計(jì)持股比例沒(méi)超過(guò)50%，不能對(duì)上市公司形成控制。此外，上述兩大國(guó)有股東是兩家相互獨(dú)立的主體，其作為財(cái)務(wù)投資人將來(lái)并不會(huì)實(shí)質(zhì)性介入上市公司的日常經(jīng)營(yíng)管理。

這意味著，上海格林蘭投資將掌握最大的話語(yǔ)權(quán)。這個(gè)2月19日才成立的“上海格林蘭”究竟是何來(lái)頭？預(yù)案透露，上海格林蘭已與綠地集團(tuán)職工持股會(huì)簽署《吸收合并協(xié)議》。根據(jù)該協(xié)議，上海格林蘭將吸收合并職工持股會(huì)，并取代職工持股會(huì)參與本次重大資產(chǎn)重組，職工持股會(huì)在《資產(chǎn)置換及發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)協(xié)議》項(xiàng)下的全部權(quán)利、義務(wù)由上海格林蘭繼受。換句話說(shuō)，上海格林蘭正是綠地原來(lái)的職工持股會(huì)。

預(yù)案隨后披露，上海格林蘭由32家投資管理中心(LP)組成，而其中負(fù)責(zé)執(zhí)行合伙事務(wù)的普通合伙人（GP）的是注冊(cè)資金只有10萬(wàn)元的上海格林蘭投資管理有限公司。格林蘭的股東正是張玉良為代表的綠地高管團(tuán)隊(duì)。

上述股權(quán)結(jié)構(gòu)非常清晰地顯示，目前的高管團(tuán)隊(duì)將在重組上市后的綠地?fù)碛斜痊F(xiàn)在更大的決策權(quán)。

戰(zhàn)略投資者多為“熟人”

事實(shí)上，即使有一天上海國(guó)資委收回不參與企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的承諾，也未必會(huì)動(dòng)搖現(xiàn)有高管團(tuán)隊(duì)在綠地的權(quán)力。除了上述上海國(guó)資兩大股東和上海格林蘭外，天宸股份、寧波匯盛聚智、平安資本等剩余股東掌握了綠地24%的股權(quán)。其中，平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、上海國(guó)投協(xié)力等五家PE機(jī)構(gòu)是戰(zhàn)略投資者。

鮮為人知的是，天宸股份、寧波匯盛聚智都曾與綠地或張玉良有過(guò)交往。早在1995年前，天宸股份的前身聯(lián)農(nóng)股份就曾聘請(qǐng)張玉良為副董事長(zhǎng)；寧波匯盛聚智的股權(quán)架構(gòu)圖顯示，其由東方證券股份有限公司間接控股，而綠地則持有東方證券2.49%的股權(quán)。

有這兩家老熟人的參與，即使未來(lái)董事會(huì)在重大事項(xiàng)上有分歧，高管層仍然有一定的把握，可以推動(dòng)提案的最后通過(guò)。

《上海國(guó)資》總編羅新宇在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，金豐投資重組預(yù)案所展示的股權(quán)結(jié)構(gòu)，確實(shí)反映出未來(lái)綠地的高管層在未來(lái)會(huì)有更大的權(quán)力。不過(guò)，他強(qiáng)調(diào)，綠地的職工持股會(huì)是個(gè)別現(xiàn)象，不能把綠地的模式看成為將是上海未來(lái)國(guó)資改革的普遍方向。

億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心副主任張化東認(rèn)為，綠地借殼金豐投資所展示的國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)未來(lái)在企業(yè)決策中擁有更大的權(quán)力，會(huì)有可能成為未來(lái)地產(chǎn)國(guó)資改革的一個(gè)方向。

蘭德咨詢總裁宋延慶曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在21家主業(yè)為房地產(chǎn)的央企中，真正能夠產(chǎn)生很高經(jīng)濟(jì)效益和利潤(rùn)的并不多見(jiàn)。

據(jù)記者觀察，造成上述現(xiàn)象的原因，除了治理水平有待提高外，國(guó)資房企在作出重大決策時(shí)，往往需要層層上報(bào)獲得同意，以致延誤時(shí)機(jī)，這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的一項(xiàng)弱勢(shì)。賦予國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)管理層在經(jīng)營(yíng)管理決策上更大的權(quán)限，顯然有助于提升國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的靈活性，使它們能在競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多的機(jī)會(huì)。