房企變革路徑：效益取代規(guī)模

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

就在國內(nèi)房企紛紛追求規(guī)?？焖贁U張之際，一些規(guī)模不大的上市房企卻憑借著良好的盈利水平獲得投資者的認(rèn)同。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，包括合景泰富（01813，HK）、龍光地產(chǎn)（03380，HK）在內(nèi)的部分港股中型上市房企于日前發(fā)布2013年全年業(yè)績，盡管這些公司銷售規(guī)模并不起眼，但憑借著較高的毛利率與凈利潤率，公司股價獲得投資者追捧，甚至走出比部分大型房企更靚麗的行情。

就在千億房企擴展至七家，今年內(nèi)甚至有可能出現(xiàn)“2000億”房企之際，房地產(chǎn)企業(yè)到底應(yīng)該更看重規(guī)模還是效益，再度引發(fā)業(yè)界反思。

利潤增長獲追捧/

根據(jù)合景泰富2013年年報顯示，公司去年實現(xiàn)營業(yè)收入約94.68億元（人民幣，下同），同比減少約2.2%，但實現(xiàn)凈利潤27.50億元，同比上漲14.27%。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，盡管合景泰富營業(yè)收入出現(xiàn)輕微負(fù)增長，但同期毛利率穩(wěn)定在36%的水平，凈利潤率達到29%，兩項指標(biāo)在內(nèi)房股中處于相當(dāng)高的水平，這主要得益于其提前在一二線經(jīng)濟發(fā)達城市實現(xiàn)布局，土地成本控制恰當(dāng)，且公司在中高端領(lǐng)域擁有良好的品牌。

申銀萬國的研究報告認(rèn)為，合景泰富每股核心收益增長20%至0.81港元，每股分派末期股息更是大幅增長93%至0.29港元，股息分派率從24%大幅增加至36%，以合景泰富3月17日的收盤價計算，股息率接近10%，穩(wěn)健增長和高息率會吸引投資者重回市場。

對此，投資者給予正面回應(yīng)，合景泰富股價在3月18、19日兩日累計漲幅達到12%，在地產(chǎn)股一片狼藉的跌勢中，成為走勢最強勁的內(nèi)房股之一。

類似的情況發(fā)生在龍光地產(chǎn)身上。根據(jù)公司日前發(fā)布的2013年年報顯示，龍光地產(chǎn)2013年已確認(rèn)收益為111.2億元，同比增長68.8%，期內(nèi)核心溢利為20.45億元，同比大增上升73.6%，年內(nèi)核心利潤率為18.4%，較2012年全年17.9%的高點進一步增加0.5%?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，與近年來大多數(shù)內(nèi)房股上市即破發(fā)相比，龍光地產(chǎn)自去年12月上市以后股價漲幅達到13%。

在盛富資本與協(xié)眾國際總裁黃立沖看來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中往往很看重規(guī)模，規(guī)模越大常被認(rèn)為是企業(yè)實力越強。但是站在資本市場的角度，投資者更看重的是回報，利潤增長與利潤率是投資者更看重的指標(biāo)，這也是一些規(guī)模增長較快的企業(yè)，股價走勢反而比不上一些盈利狀況較好但規(guī)模不大的企業(yè)的最主要原因。

效益取代規(guī)?；虺尚纶厔?

克而瑞研究中心分析師楊晨青向記者表示，在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模與效益往往是博弈關(guān)系，在2011年前，部分房企如星河灣成功通過提高產(chǎn)品定位獲取更高的毛利。但在2011年后，房企通過高周轉(zhuǎn)賺取利潤幾乎成為行業(yè)共識，這也是以萬科、恒大等為代表的千億房企成功脫穎而出的最重要原因。

“然而，自2013年起，一些規(guī)模擴張型的企業(yè)發(fā)現(xiàn)利潤的增長跟不上銷售額的增長，有部分企業(yè)悄然在做戰(zhàn)略調(diào)整，最典型的企業(yè)如恒大地產(chǎn)，公司以往的重心是在三四線城市跑量，但如今公司放慢了規(guī)模擴張的速度，并且逐步加大一線城市布局以追求更高利潤，”楊晨青認(rèn)為，如何在規(guī)模與利潤中取得平衡將成為房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

謀求更高利潤的還有龍頭房企萬科，公司在發(fā)布年報之時提出將探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)發(fā)展模式以提升公司的凈資產(chǎn)收益率。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于選擇輕資產(chǎn)經(jīng)營的開發(fā)商凈資產(chǎn)收益率沒有一家低于20%，美國鐵獅門以不到5%的資本投入獲得40%的項目收益，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)后的萬科將獲得更高的盈利能力，通過“小股操盤”甚至引入房地產(chǎn)基金合作開發(fā)將成為房地產(chǎn)企業(yè)增加盈利能力的一個重要方向。

此外，楊晨青認(rèn)為，近年來一些中小型上市房企并沒有走上規(guī)?；牡缆罚峭ㄟ^深耕某一個特定領(lǐng)域同樣獲得了良好的回報，典型的案例包括華僑城的旅游地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)的綠色地產(chǎn)、合景泰富的高端住宅，這也表明做大規(guī)模并非是房地產(chǎn)企業(yè)的唯一選擇。

《《《

相關(guān)鏈接

“舊貴”們放低身段：高端房產(chǎn)收縮

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

3月17日，嘉里建設(shè)（00683，HK）公布了2013年的業(yè)績：內(nèi)地運營的酒店物業(yè)收入在較2012年增長接近一倍的情況下，毛利卻轉(zhuǎn)盈為虧，由前一年的盈利1966萬元港幣，下滑至虧損1207萬元。

事實上，早在去年7月嘉里建設(shè)“一母同胞”的“兄弟”——香格里拉集團公布的中期業(yè)績顯示，在內(nèi)地打擊奢侈消費政策及新競爭對手的影響下，去年前六月核心盈利較前年同期下跌66%，并預(yù)計余下大部分時間將持續(xù)受影響。

同樣是房地產(chǎn)高端消費領(lǐng)域龍頭的恒隆地產(chǎn)（00101，HK），去年業(yè)績也出現(xiàn)大幅下跌。在恒隆地產(chǎn)2013年業(yè)績發(fā)布會上，董事長陳啟宗表示，內(nèi)地政策對公司短線發(fā)展很不利。

在本屆政府持續(xù)大力推進反腐工作的同時，房地產(chǎn)行業(yè)的格局也在重新被定義。以恒隆地產(chǎn)、嘉里建設(shè)代表的“舊貴”們因為產(chǎn)品曲高和寡，逐步受到市場冷落。

高端消費下滑影響物業(yè)收益

隨著“三公”消費得到遏制，目前，國內(nèi)越來越多的中高端餐飲企業(yè)紛紛調(diào)整經(jīng)營模式，迎合大眾消費需求。公開資料顯示，2013年，高端酒店的餐飲、宴會和差旅入住率整體下滑。700元以上人均消費占總量30%以上的湘鄂情也宣布進行全面業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將放棄所有高端餐飲業(yè)務(wù)。

定位高端消費的商業(yè)企業(yè)收入下滑，難免拖累為之提供經(jīng)營場所的高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的投資收益。

由于高端消費銳減，上海核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了大面積空置現(xiàn)象?！睹咳战?jīng)濟新聞》此前就報道過，淮海中路、南京西路的部分物業(yè)出現(xiàn)空鋪潮。在內(nèi)地開發(fā)持有了大量高端購物中心的恒隆地產(chǎn)，2013年的核心盈利下降了18%。

高端住宅市場的滯銷壓力

政策不僅沖擊了投資持有高端商業(yè)物業(yè)的租金收入，也影響到了諸多高端住宅的開發(fā)銷售。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，盡管去年上海房地產(chǎn)市場整體銷售紅火，但總價超高端的房地產(chǎn)開發(fā)項目依然難以擺脫滯銷命運。他提供的數(shù)據(jù)顯示，盡管2013年上海房地產(chǎn)市場成交量價齊升，但總價1800萬元以上的超高端住宅銷售卻出現(xiàn)滯銷，總成交面積較前一年減少了7萬多平方米。

易居研究員嚴(yán)躍進表示，上述現(xiàn)象顯然和中央目前的反腐倡廉、打擊浪費之風(fēng)等有關(guān)。在他看來，在目前市場亟須解決剛需的情況下，高端市場勢必需要低調(diào)，因為此類產(chǎn)品容易受到關(guān)注，目前情況下，高端市場很難保持過去的自信。

諸多開發(fā)高端住宅項目的開發(fā)商，目前都在調(diào)整縮小面積，以控制總價。以高端住宅星河灣為例，原來其推出的產(chǎn)品面積大多在200平方米以上，去年公司推出的部分小戶型面積卻只有100多平方米。

其他高端項目的開發(fā)商也開始推出一些小面積產(chǎn)品。比如去年在上海銷售名列前茅的融綠上海公司，去年末推出的部分產(chǎn)品面積就只有約90平方米。而成都高端住宅項目鉑雅苑也選擇調(diào)整項目定位，通過將精裝房改成清水房調(diào)低售價的方式快速去化。