李宇嘉：開發(fā)商整體不存在降價(jià)壓力

就在三四線城市樓市近期加速“擠泡沫”的同時(shí)，被各界一直看好的一二線城市，這些天也出現(xiàn)了樓盤降價(jià)的案例和相關(guān)報(bào)道?？偨Y(jié)媒體的報(bào)道和筆者的實(shí)地調(diào)查，近期從杭州開始，已有包括北京、杭州、南京、成都和廣州等多個(gè)重點(diǎn)一二線城市樓盤降價(jià)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對(duì)全國主要54個(gè)城市新建商品住宅簽約套數(shù)的統(tǒng)計(jì)，2月銷售量同比下降13.8%，環(huán)比1月下降35%左右。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況數(shù)據(jù)，今年1月北京二手房價(jià)格20個(gè)月以來首次環(huán)比下跌。昨天公布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，各主要城市房價(jià)不僅同環(huán)比上漲幅度下降，而且房價(jià)上漲的城市也已從去年以來的60多個(gè)降到了50多個(gè)，樓價(jià)停漲的城市數(shù)也在增加。

那么，這是否意味著，樓市降價(jià)將從三四線城市擴(kuò)延至一二線城市，并由此形成全國范圍的降價(jià)潮呢？這需要深入具體分析。

以筆者調(diào)研所獲得數(shù)據(jù)和資料看，一二線城市樓市降價(jià)多為夸大和不實(shí)報(bào)道。

一二線城市樓盤降價(jià)確有其事，但有的是屬于策略性的尾盤降價(jià)，以達(dá)到開發(fā)商清盤的目的，如杭州的某些樓盤降價(jià)；有的是拿出少量(20至30套)房子做“特價(jià)房優(yōu)惠”，以求開盤蓄客，為未來銷售做準(zhǔn)備，如南京和成都的某些樓盤降價(jià)；有的則屬于裝修房改毛坯房，并不存在降價(jià)的事實(shí)，如北京的某樓盤。除了杭州因庫存比較大(8萬套)，個(gè)別樓盤尾盤降價(jià)促銷引發(fā)了其他幾個(gè)樓盤也采取拿少量特價(jià)房做優(yōu)惠外，其他城市降價(jià)也僅僅是個(gè)別開發(fā)商、個(gè)別樓盤的市場行為，并不具有普遍性，也并非是開發(fā)商整體“以價(jià)換量”銷售策略的應(yīng)用，不值得過分炒作。另外，部分樓盤降價(jià)后確實(shí)起到了較好的效果，比如杭州3月上半月的銷售較2月有很大起色，廣州降價(jià)樓盤是年度銷售冠軍，北京傳言的降價(jià)樓盤被購房者“瘋搶”，而且重點(diǎn)城市3月庫存水平也的確有所下降。

再細(xì)細(xì)探究一下，一二線城市出現(xiàn)個(gè)別樓盤降價(jià)，首先就在于去年樓市過于旺盛，透支了部分需求，特別是重點(diǎn)一二線城市去年二手住房銷售同比增幅在40%以上，創(chuàng)下2009年以來的新高；其次是重點(diǎn)城市2月底的庫存較去年同期增長了12%，庫存量達(dá)到了2011年以來的最高水平；還有，每年一季度是傳統(tǒng)的樓市淡季，開發(fā)商推盤和購房都不會(huì)踴躍；再次，按揭貸款緊縮趨勢(shì)在今年以來沒有得到像往常一樣的季節(jié)性改善，特別是二手住房銷售受到比較大的影響，對(duì)于需求釋放也產(chǎn)生了一些負(fù)面影響；最后，一部分中小開發(fā)商在此輪上漲周期中比較激進(jìn)，特別是在融資上借助成本較高的信托，不排除出于緩解資金壓力而降價(jià)。

但是，眼下開發(fā)商整體不存在降價(jià)的壓力和需要。

前面說過，當(dāng)下樓市正處于淡季，單個(gè)開發(fā)商大面積降價(jià)(旗下的幾個(gè)樓盤或一個(gè)樓盤全部降價(jià))不僅會(huì)惡化市場預(yù)期，無助于解決去化和資金問題，而且會(huì)引來老業(yè)主的維權(quán)，并對(duì)周邊開發(fā)項(xiàng)目帶來難以估量的負(fù)面沖擊，費(fèi)力不討好；此外還有非常關(guān)鍵的一點(diǎn)，樓市正處于轉(zhuǎn)折關(guān)口，但開發(fā)商的資金鏈整體卻處于歷史上最好的時(shí)期之一，并沒有要通過降價(jià)來緩解資金鏈的壓力。去年，全國商品房銷售面積同比增長17.3%，是2009年以來的最高水平，銷售金額同比增長26.3%，足足比銷售面積增幅多了近10個(gè)百分點(diǎn)，這意味著樓價(jià)上漲超過了銷售量增長，有效改善了開發(fā)商的整體資金狀況。同時(shí)，2012年以來開發(fā)商對(duì)土地購置和新開工一直比較謹(jǐn)慎，2012年兩個(gè)指標(biāo)都處于負(fù)增長狀態(tài)，2013年兩項(xiàng)指標(biāo)在低基數(shù)的基礎(chǔ)上增幅在10%左右，整體資金支出增長并不大。去年，開發(fā)商到位資金同比增長近三成，銷售回款占比接近50%。因此，目前開發(fā)商的資金狀況甚至好于2008年和2011年兩波降價(jià)潮時(shí)期。

從庫存看，據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)城市總體庫存較上年末增長約10%左右，43個(gè)重點(diǎn)城市中，除了北京(2.5%)、寧波和廈門有增加，上海持平外，其他39個(gè)城市均在下降，消化周期普遍在10個(gè)月以內(nèi)(杭州需要超過12個(gè)月來消化)，遠(yuǎn)低于2009年和2012年樓市兩次調(diào)整時(shí)期的庫存消化周期。

以筆者的觀察，整體而言，目前我國樓市依舊處于2012年下半年以來的中周期回升階段。策略性降價(jià)起到了很好的效果，3月的銷售會(huì)有明顯回升，只是未來走勢(shì)不確定性很大。在市場供應(yīng)端，4月以后推盤會(huì)增加，但下半年以后高地價(jià)樓盤會(huì)逐步上市對(duì)去化和庫存是不容小覷的壓力；在市場需求端，整體需求仍比較旺盛，但資金面緊縮，特別按揭資金緊縮(二手房按揭依舊不見起色、按揭貸款成本上升、貸款周期被延長到2至3個(gè)月)也是很大的不確定性因素。同時(shí)，二季度是今年信托資金集中到期的時(shí)間點(diǎn)，對(duì)部分中小開發(fā)商來說是會(huì)有不小的資金壓力。4月中旬將會(huì)披露一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，這是一個(gè)較為關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在相當(dāng)程度上或?qū)Q定未來的市場和政策走向。

(作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員)