中西部房地產(chǎn)投資地圖：著眼城市群前景

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

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當(dāng)越來(lái)越多的品牌房企將注意力重新集中在一線(xiàn)城市時(shí)，一張新的“機(jī)會(huì)路線(xiàn)圖”直指中西部廣袤的三四線(xiàn)城市。2014年全國(guó)“兩會(huì)”期間，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提到，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這是否意味著這些被看淡的三四線(xiàn)城市樓市將迎來(lái)“主場(chǎng)時(shí)間”？

消息一出，A股和H股的地產(chǎn)股集體拉升，可見(jiàn)投資者對(duì)此極為看好。然而，中西部多為三四線(xiàn)城市，也是去年引發(fā)“鬼城”、“崩盤(pán)說(shuō)”的根源，有機(jī)構(gòu)發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告也稱(chēng)，高風(fēng)險(xiǎn)城市主要集中在這類(lèi)地區(qū)。

在上述目標(biāo)出爐后，這些三、四線(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)城市樓市能否被重新盤(pán)活？房地產(chǎn)公司在中西部城市有哪些投資機(jī)會(huì)，又面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

自國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2014年政府工作報(bào)告中提出，“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”之后就被資本市場(chǎng)看作是一個(gè)送給房地產(chǎn)企業(yè)的大“蛋糕”。消息公布當(dāng)日，連續(xù)低迷的滬深A(yù)股地產(chǎn)板塊股價(jià)集體飆升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者綜合克而瑞、世聯(lián)地產(chǎn)與中原集團(tuán)等機(jī)構(gòu)研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)，中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在大量可以投資的城市，其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會(huì)城市均為具投資性的熱點(diǎn)區(qū)域。

首選：省會(huì)和交通樞紐城市

來(lái)自中原集團(tuán)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，10個(gè)二線(xiàn)城市的2009年~2013年前11個(gè)月購(gòu)地銷(xiāo)售比指標(biāo)中，重慶、成都、武漢三個(gè)中西部核心城市成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，重慶市在2009年~2012年的購(gòu)地銷(xiāo)售比指標(biāo)均為114%~195%，去年前11個(gè)月飆升至226%。成都市在2009年購(gòu)地銷(xiāo)售比為86%，此后三年最高達(dá)到190%，去年前11個(gè)月迅速回落至66%。武漢市在2009年~2012年的購(gòu)地銷(xiāo)售比均超過(guò)了300%，去年前11個(gè)月又降到134%。

就三四線(xiàn)城市的購(gòu)地銷(xiāo)售比而言，南昌、合肥、長(zhǎng)沙、昆明、貴陽(yáng)、南寧、西安、洛陽(yáng)、安慶、瀘州與襄陽(yáng)成為重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。除了南昌、洛陽(yáng)之外，其他幾個(gè)城市的購(gòu)地銷(xiāo)售比指標(biāo)均在200%以下。

按照中原集團(tuán)的區(qū)間劃分，購(gòu)地銷(xiāo)售比小于等于110%，為供求平衡；大于110%，為供應(yīng)略多；大于150%，為供大于求；大于等于200%，則為嚴(yán)重供大于求。據(jù)此推算，重慶、南昌、洛陽(yáng)三個(gè)城市的購(gòu)地銷(xiāo)售比已呈現(xiàn)嚴(yán)重的供大于求。

實(shí)際上，自去年初以來(lái)，國(guó)土資源部曾要求各地政府加大房地產(chǎn)用地的供應(yīng)，以穩(wěn)定土地價(jià)格。同時(shí)，不少品牌房企“不差錢(qián)”，這才有了“搶地補(bǔ)倉(cāng)”現(xiàn)象。

中國(guó)指數(shù)研究院在盤(pán)點(diǎn)2013年百城房?jī)r(jià)報(bào)告中指出，重慶、成都、武漢等多數(shù)二、三線(xiàn)城市供需基本平衡，房?jī)r(jià)走勢(shì)基本基本平穩(wěn)，同比漲幅基本上在10%以?xún)?nèi)，給出的理由是此類(lèi)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)規(guī)模大且具有較強(qiáng)吸附周邊人口的能力，需求相對(duì)旺盛。

“中西部地區(qū)那些交通發(fā)展比較好的，尤其是那些省會(huì)城市本身集中了很多優(yōu)勢(shì)，較一般的地級(jí)市有絕對(duì)的資源優(yōu)勢(shì)，肯定會(huì)被開(kāi)發(fā)商所普遍看好。”CRIC研究中心研究員馬千里向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，像河南商丘、湖南株洲、陜西寶雞、四川綿陽(yáng)等一些位于交通樞紐上的城市以及第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的資源型城市均有后續(xù)發(fā)展的潛力。

世聯(lián)地產(chǎn)與同濟(jì)大學(xué)房地產(chǎn)研究所共同發(fā)布的 《2014年城市房地產(chǎn)投資價(jià)值研究》顯示，在中西部地區(qū)，城市住宅地產(chǎn)投資價(jià)值的分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，整個(gè)內(nèi)陸地區(qū)只有合肥、西安、重慶、武漢、成都等為數(shù)不多的投資價(jià)值領(lǐng)先型城市。

不過(guò)，他們也坦言，從城市群發(fā)展水平的視角研判區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值比簡(jiǎn)單的東中西部分析可能更具參考意義。在中西部地區(qū)，川渝城市群為房地產(chǎn)投資價(jià)值集聚區(qū)；中原城市群、環(huán)鄱陽(yáng)湖城市群、長(zhǎng)株潭城市群、黔中城市群、關(guān)中城市群、武漢城市群、蘭西城市群等10個(gè)城市群屬于投資價(jià)值擴(kuò)散區(qū)，房地產(chǎn)投資價(jià)值在城市群內(nèi)的分化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；呼包鄂榆城市群和寧夏沿黃城市群屬于投資風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)。

下一步：中西部的中小城市

2012年下半年以來(lái)，貴陽(yáng)因頻出多個(gè)千萬(wàn)級(jí)體量的超級(jí)大盤(pán)而一度陷入“崩盤(pán)論”的口水戰(zhàn)之中。不過(guò)，經(jīng)過(guò)2013年一年的市場(chǎng)消化，貴陽(yáng)樓市并未遭遇崩盤(pán)。中地行貴陽(yáng)市場(chǎng)研究部高級(jí)項(xiàng)目主任劉永坤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，貴陽(yáng)樓市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性變化，改善性物業(yè)大幅增長(zhǎng)，給購(gòu)房者帶來(lái)更多的選擇空間。

今年初，貴陽(yáng)市正式實(shí)施了一系列房地產(chǎn)新政策。與此對(duì)應(yīng)的是，貴陽(yáng)市開(kāi)始重視產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。今年初，貴安新區(qū)、西咸新區(qū)同時(shí)獲得國(guó)務(wù)院批復(fù)。在西部地區(qū)，如今已有4個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)。

“現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)主要是像成都、重慶、西安等那些公共資源比較多的城市，中小城市產(chǎn)業(yè)空心化，尤其是縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較困難。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)研究中心教授劉成玉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，下一步必須推進(jìn)公共資源均等化改革，引導(dǎo)人口向中小城市流動(dòng)，進(jìn)而帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

前不久，據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，截至2013年底，除成都外，四川已有綿陽(yáng)、南充、瀘州等三個(gè)城市建成區(qū)常住人口超過(guò)了100萬(wàn)，在當(dāng)?shù)氐慕庾x中，四川省正在實(shí)施的“多極多點(diǎn)支撐”的發(fā)展戰(zhàn)略格局正在逐步形成。

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公司樣本

提前布局中西部碧桂園恒大嘗甜頭

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

當(dāng)市場(chǎng)掀起一股回歸一、二線(xiàn)城市潮之際，少數(shù)逆勢(shì)進(jìn)軍中西部城市的“拓荒者”，卻取得令人意想不到的業(yè)績(jī)。

碧桂園、恒大地產(chǎn)、河南建業(yè)等房企在中西部城市深耕，已初步獲得回報(bào)。

全產(chǎn)業(yè)鏈造“新城”

作為一個(gè)河谷地帶發(fā)展起來(lái)的城市，蘭州受地形限制，想要地已無(wú)地，蘭州新城規(guī)劃正是為了解決蘭州用地矛盾而出爐。

2013年初，碧桂園宣布與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)，從前期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理開(kāi)始，填溝、換土、引水、植樹(shù)等所有步驟，碧桂園一手包辦。

由于碧桂園同時(shí)擔(dān)任一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商與二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此最終土地成本很低，產(chǎn)品也更具性?xún)r(jià)比?？硕鹧芯抠Y料顯示，碧桂園蘭州項(xiàng)目的樓面地價(jià)基本保持在200元/平方米以下，項(xiàng)目首期產(chǎn)品的洋房均價(jià)為6280元/平方米 ，與一橋相隔的市區(qū)項(xiàng)目動(dòng)輒上萬(wàn)的售價(jià)相比，價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。以至于有當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士調(diào)侃：“碧桂園就是來(lái)拉低蘭州房?jī)r(jià)的。”

然而，作為方興未艾的新城，如何避免淪為“空城”相當(dāng)關(guān)鍵。據(jù)悉，碧桂園蘭州新城項(xiàng)目里還配備五星級(jí)酒店、商業(yè)中心、中英文學(xué)校、體育園區(qū)等配套設(shè)施，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋與市區(qū)相通。

不過(guò)，3月13日，摩根大通發(fā)表報(bào)告指出，碧桂園去年增長(zhǎng)速度快，但已經(jīng)呈現(xiàn)疲態(tài)，若不能解決現(xiàn)有問(wèn)題，集團(tuán)短期內(nèi)難有新的增長(zhǎng)動(dòng)力，須集團(tuán)提高售價(jià)以及海外銷(xiāo)售持續(xù)向好，才可令集團(tuán)重拾增長(zhǎng)，估計(jì)最快要到今年中，此情況才會(huì)出現(xiàn)。

值得注意的是，摩根大通還指出，碧桂園去年毛利率只有28.4%，按年跌4.6個(gè)百分點(diǎn)，真正主因并非加大低毛利率產(chǎn)品的銷(xiāo)售比例，而是廣東省以外的銷(xiāo)售毛利率過(guò)低所致。摩根大通亦認(rèn)為，碧桂園廣東省的業(yè)務(wù)已呈飽和跡象，因此只可向外拓展，相信會(huì)令集團(tuán)未來(lái)兩至三年的毛利率收窄100至200個(gè)基點(diǎn)。

部分房企提前布局嘗甜頭

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1～2月，萬(wàn)科、保利等全國(guó)15強(qiáng)房企拿地總額達(dá)到了784.8億元。其中在一二線(xiàn)城市687.68億元，占比高達(dá)88%。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著大量房企聚集在一二線(xiàn)城市狹小的市場(chǎng)，帶動(dòng)土地價(jià)格不斷飆升，給市場(chǎng)帶來(lái)了非常大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

與之相對(duì)，隨著中西部城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年也許是介入的最好機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，部分房企已經(jīng)嘗到布局中西部城市的甜頭?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至去年末碧桂園在中西部城市在售與開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目達(dá)到30個(gè)。2013年中期報(bào)告顯示，恒大地產(chǎn)期內(nèi)合約銷(xiāo)售額中，約55.7%來(lái)自于中西部城市。恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁夏海鈞早前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，集團(tuán)增加一二線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備主要是補(bǔ)充早兩年的消耗，以達(dá)到平衡布局的目的，隨著新型城鎮(zhèn)化政策的出臺(tái)，未來(lái)中國(guó)主戰(zhàn)場(chǎng)依然在三線(xiàn)城市。

除了全國(guó)性布局的大型房企，一些扎根在中西部城市的房企同樣獲得喜人的發(fā)展。以深耕河南的建業(yè)地產(chǎn)為例，公司去年合約銷(xiāo)售總額達(dá)到140.03億元，同比增長(zhǎng)35.3%，達(dá)全年銷(xiāo)售目標(biāo)的111%。

建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，今后20年，除了在一、二線(xiàn)城市城鎮(zhèn)化不斷提高質(zhì)量，解決已經(jīng)進(jìn)城人員的“人”的城鎮(zhèn)化問(wèn)題外，著力點(diǎn)會(huì)從大中城市擴(kuò)展到中小城市，三、四線(xiàn)城市因此被業(yè)內(nèi)視為“藍(lán)海”。

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中西部紅利？多省市GDP增速超10%

每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 周程程發(fā)自北京

“工業(yè)化、城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，區(qū)域發(fā)展回旋余地大”，“加大對(duì)中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持”，“提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集聚人口能力，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近從業(yè)”，“加快推進(jìn)交通、水利、能源、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)中西部地區(qū)城市群和城鎮(zhèn)發(fā)展后勁”——政府報(bào)告中頻提“中西部”一詞，讓各界明顯感覺(jué)到中央政府對(duì)于中西部的“偏愛(ài)”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年有11個(gè)西部省區(qū)GDP增速超過(guò)了10%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均7.7%的GDP增長(zhǎng)幅度。此外，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，東部沿海多地區(qū)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超越60%，而中西部地區(qū)還不到50%。城鎮(zhèn)化率的差距，正意味著中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間。

基礎(chǔ)設(shè)施有望大量投入

全國(guó)人大代表朱國(guó)軍對(duì)此解讀稱(chēng)，政府工作報(bào)告提出“引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這意味著很多中西部地區(qū)的農(nóng)民不用再背井離鄉(xiāng)，就能在家門(mén)口過(guò)上城市生活。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要中西部地區(qū)切實(shí)增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面的水平，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際搞好城鎮(zhèn)規(guī)劃。

但從目前中西部的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，大多中西部城市與東部城市的發(fā)展水平差距較大，公共服務(wù)與城鎮(zhèn)化建設(shè)方面還不到位，亟須國(guó)家落實(shí)政府工作報(bào)告中談及的促進(jìn)中西部城市的公共服務(wù)均等化。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，長(zhǎng)期以來(lái)存在的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致城鄉(xiāng)、地區(qū)、人群之間的基本公共服務(wù)存在差距。從城鎮(zhèn)化的覆蓋率來(lái)看，東部沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超越60%，而中西部地區(qū)還不到50%，特別是西部地區(qū)，2010年剛邁過(guò)40%的門(mén)檻。

中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副所長(zhǎng)魏后凱表示，相對(duì)于東南沿海地區(qū)城鎮(zhèn)化水平相對(duì)較高，中西部地區(qū)未來(lái)將是加快城鎮(zhèn)化建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

中西部將培育城市群

對(duì)于中西部目前相對(duì)落后的現(xiàn)狀，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，要加大對(duì)中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持，提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集聚人口能力，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近從業(yè)。加快推進(jìn)交通、水利、能源、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)中西部地區(qū)城市群和城鎮(zhèn)發(fā)展后勁。

政府工作報(bào)告中也提到，中央預(yù)算內(nèi)投資擬增加到4576億元，重點(diǎn)投向保障性安居工程、農(nóng)業(yè)、重大水利、中西部鐵路、節(jié)能環(huán)保、社會(huì)事業(yè)等領(lǐng)域。

除國(guó)家對(duì)于中西部資金的支持與投入外，總理所言的增強(qiáng)中西部城市群發(fā)展后勁也獲得眾多的關(guān)注。

盤(pán)古智庫(kù)城鎮(zhèn)化首席研究員易鵬表示，新型城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)是要對(duì)北上廣三大城市群做一個(gè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，所有資源不會(huì)裝在一個(gè)籃子，因此接下來(lái)會(huì)在中西部地區(qū)培育城市群，如長(zhǎng)江中游、成渝、關(guān)中、中原城市群，實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。

易鵬認(rèn)為，未來(lái)國(guó)家對(duì)于中西部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也會(huì)加強(qiáng)一定的支持力度，從而在承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、做大經(jīng)濟(jì)總量方面優(yōu)勢(shì)將凸顯。

中西部地區(qū)的發(fā)展得益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也日趨明顯，例如，以富士康為代表的電子科技產(chǎn)業(yè)正在由東部沿海地區(qū)向中西部轉(zhuǎn)移，使得中西部的外貿(mào)增速提升。同時(shí)，中西部也已經(jīng)成為吸引外商投資的主要區(qū)域。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年有11個(gè)西部省區(qū)GDP增速超過(guò)10%。其中貴州省最高，達(dá)到12.7%左右；西藏、重慶、云南、甘肅GDP增速都超過(guò)12%；僅有內(nèi)蒙古以9%的增速墊底。

雖然今年很多省份都調(diào)低了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但湖北、陜西、寧夏、西藏、甘肅等?。ㄗ灾螀^(qū)）在下調(diào)的同時(shí)，增速仍維持在兩位數(shù)，明顯高于東部沿海地區(qū)。

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風(fēng)險(xiǎn)分析

三四線(xiàn)城市現(xiàn)高庫(kù)存壓力本土中小房企風(fēng)險(xiǎn)更大

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“新型城鎮(zhèn)化政策的出臺(tái)，會(huì)改變未來(lái)三四線(xiàn)城市的樓市、產(chǎn)業(yè)等發(fā)展。各類(lèi)優(yōu)惠政策的出臺(tái)不可避免。”易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，中西部部分城市的高庫(kù)存將是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

庫(kù)存壓力將逼迫房企降價(jià)

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力，是目前三、四線(xiàn)城市房企共同面臨的問(wèn)題。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已公布前2月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的30家房企中，2月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)合計(jì)665億元，環(huán)比1月份下降39%。其中，立足三、四線(xiàn)城市的房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯同比下滑，最高跌幅達(dá)到了近六成。

“進(jìn)入2014年后，春節(jié)假期、價(jià)格、貸款、政策觀(guān)望等各方面因素不同程度地影響了買(mǎi)家的購(gòu)房意愿，市場(chǎng)成交持續(xù)萎縮，且未現(xiàn)明顯回暖跡象。持續(xù)冷淡的市場(chǎng)表現(xiàn)促使部分房企采取優(yōu)惠降價(jià)的手段，或者改變定價(jià)策略，帶動(dòng)成交。以近期在杭州及一些庫(kù)存量較大的三四線(xiàn)城市表現(xiàn)尤為明顯。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

“今年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是三四線(xiàn)城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告指出，截至2月底，一、二、三線(xiàn)20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2768萬(wàn)、3089萬(wàn)和2376萬(wàn)平方米，同比增速分別為1.3%、18.0%和19.7%。

同時(shí)，2月份20個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為15∶5。相比1月份的14.9有所上升，“這說(shuō)明在2月相對(duì)疲軟的樓市環(huán)境下，三類(lèi)城市的庫(kù)存去化效果都受到了影響。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

“立足三四線(xiàn)城市的企業(yè)明顯在淡季（通過(guò)降價(jià)）展開(kāi)增加銷(xiāo)售的努力。整體市場(chǎng)的去化難度在加大。”張大偉指出，如果這些市場(chǎng)的其他企業(yè)跟進(jìn)促銷(xiāo)的話(huà)，三四線(xiàn)市場(chǎng)目前的僵持可能會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整的變化。

毛利率水平提升或成難題

“對(duì)于三四線(xiàn)城市，還是會(huì)優(yōu)先考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和市場(chǎng)潛力較大的區(qū)域，而且在新型城鎮(zhèn)化的大框架下，還是需要考慮轉(zhuǎn)變盈利模式，雖然三四線(xiàn)城市的土地價(jià)格比較低，但市場(chǎng)消化力不高，僅僅依靠低廉的土地成本獲益顯然不行，需要深入了解當(dāng)?shù)氐男枨?，尋找新的機(jī)會(huì)。”一位房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

在其看來(lái)，伴隨著三四線(xiàn)城市農(nóng)業(yè)人口市民化的過(guò)程，城市郊區(qū)的大型社區(qū)舊城改造以及改善型物業(yè)具有一定的機(jī)會(huì)。

“如果中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，當(dāng)然對(duì)房企是重大利好，但是總體來(lái)看，企業(yè)的毛利率水平難以提高。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示。

殷旭飛進(jìn)一步指出，受影響更大的是當(dāng)?shù)刂行⌒头科螅瑢?duì)于這些中小型房企而言，會(huì)有銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以及資金方面的壓力，“銀行收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)審批，中小房企獲取貸款難度加大，財(cái)務(wù)成本增加；另一方面，部分三四線(xiàn)城市住房供給嚴(yán)重失衡，房屋庫(kù)存量處在高位，加上購(gòu)買(mǎi)者觀(guān)望的情緒較濃，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)或下滑，年內(nèi)這些房企的處境不太樂(lè)觀(guān)。”