房?jī)r(jià)環(huán)比連漲20個(gè)月 業(yè)界激辯南京樓市“拐點(diǎn)”將至

關(guān)注各地樓市

本報(bào)記者李巍丁菲

相較于杭州以及周邊城市樓盤大幅降價(jià)，南京樓市目前來(lái)看無(wú)論是開發(fā)商還是購(gòu)房人觀望情緒較重，未有降價(jià)跡象。當(dāng)?shù)匾患疑鲜蟹科蟾吖芊Q，降價(jià)是開發(fā)商回籠資金的手段，各個(gè)城市情況不一樣，不能一概而論，隨后的“金三銀四”應(yīng)是一個(gè)比較好的觀察窗口。

房?jī)r(jià)連漲20個(gè)月

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的今年1月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，雖然上漲仍是主流，但漲勢(shì)明顯放緩，一線城市除上海外同比漲幅均回歸20%以內(nèi)。南京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)第20個(gè)月上漲，但漲幅為近13個(gè)月來(lái)最??；同比則上漲14.7%，漲幅居全國(guó)第六位。不過(guò)同比漲幅自去年11月創(chuàng)出15.8%的高點(diǎn)后，連續(xù)兩個(gè)月回落。

數(shù)據(jù)顯示，2013年2月，南京房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到2%，10月開始收窄至1%以下。南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，今年1月的0.4%，“距離下降拐點(diǎn)已不遠(yuǎn)了”。

由于近期周邊市場(chǎng)發(fā)生的“降價(jià)風(fēng)波”、“銀行縮貸”等一系列事件，加之后市樓市走勢(shì)存在不確定性，南京地區(qū)恐慌性買房情緒減弱，觀望情緒加重。不過(guò)，南京新景祥常務(wù)副總經(jīng)理何曄表示，南京與杭州的情況不一樣，預(yù)計(jì)南京買房人會(huì)進(jìn)入觀望期。今年金三銀四，南京樓市想要逆市熱銷比較困難，但大面積遇冷也不大可能。

進(jìn)入2014年，南京新房上市量趨穩(wěn)，2月份目前僅有四家樓盤開盤。按照傳統(tǒng)，眾多開發(fā)商會(huì)選擇“金三銀四”出貨。在接下來(lái)的“金三銀四”期間，南京樓市共有73個(gè)樓盤推16000余套房源，新房上市量比去年增加兩成多。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前南京樓市新盤不多，多以老盤續(xù)銷為主，市場(chǎng)尚比較穩(wěn)定，但到了下半年就難說(shuō)了。8月份南京將舉辦青奧會(huì)，不排除之前市政府會(huì)對(duì)樓盤的施工做出調(diào)整，工期若趕不上的話不少樓盤在三季度的上市量便得不到保證。這意味著南京樓市的好日子或?qū)⒊掷m(xù)，尚不能輕言拐點(diǎn)。

2013年，南京樓市成交量9萬(wàn)多套。數(shù)據(jù)顯示，目前南京可售商品住宅約3.22萬(wàn)套，而一般4萬(wàn)套左右的可售量被視為供需平衡“紅線”。就供求關(guān)系而言，南京樓市供應(yīng)依然偏緊。江北一位“剛需”樓盤的負(fù)責(zé)人表示，本打算3月份開盤，但現(xiàn)在準(zhǔn)備交認(rèn)籌金的客戶已超過(guò)推盤數(shù)量了。而剛剛過(guò)去的這個(gè)雙休日，南京樓市又現(xiàn)“日光盤”。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)則認(rèn)為，上半年南京樓市會(huì)保持良好向上的走勢(shì)，但后期由于政府的干預(yù)力度、青奧會(huì)利好兌現(xiàn)后的空窗期、銀行貸款、庫(kù)存回升等問(wèn)題，樓市或?qū)⒃谙掳肽昝媾R“危機(jī)”。

限地價(jià)保剛需

近日，南京住建委聯(lián)合國(guó)土局、房管局出臺(tái)的“9050”土地新政落地，開始限地價(jià)保剛需。

“9050”土地新規(guī)主要有兩點(diǎn)：一是針對(duì)全市范圍內(nèi)的商品住房用地，原則上采取“限地價(jià)、競(jìng)配建保障房”或“限地價(jià)、競(jìng)保障房資金”的方式出讓，即在公布出讓起始價(jià)的同時(shí)公布競(jìng)爭(zhēng)的最高限價(jià)，額度不能超過(guò)起拍價(jià)的45%，在達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)爭(zhēng)的，則停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競(jìng)得人；二是全市范圍內(nèi)的商品住房用地，在出讓時(shí)原則上需明確90平方米以下房屋建筑面積比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得低于50%，并寫入土地出讓合同。

對(duì)于新規(guī)落地、限地價(jià)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊?，張輝表示，從政策細(xì)則看，限地價(jià)給予封頂價(jià)格，表明政府認(rèn)為目前地價(jià)偏高，傳達(dá)信號(hào)希望控制地價(jià)，起到降溫作用。對(duì)開發(fā)商而言，對(duì)未來(lái)土地上漲的預(yù)期在心理上會(huì)有較大影響，但政策的力度有多大，關(guān)鍵看開發(fā)商的判讀和解讀。

一些開發(fā)商認(rèn)為，政府對(duì)土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的調(diào)控和限制已持續(xù)了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這次限地價(jià)政策也只是其中一環(huán)。政策對(duì)于地價(jià)的限制多是停留在名義上，沒(méi)有看到更多支持操作的細(xì)則，至少目前對(duì)開發(fā)商心理或者市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生的影響還沒(méi)那么直接。政府有必要做一個(gè)更宏觀的判斷，不同項(xiàng)目、不同地塊特征采取不同方式，需要有一定調(diào)整的空間，而不是機(jī)械的執(zhí)行。

張輝稱，新規(guī)的出臺(tái)也是看到了南京中小戶型的供應(yīng)比較緊張，地價(jià)的溢價(jià)可能有些偏高。針對(duì)南京本地情況出臺(tái)的降溫措施，本質(zhì)是希望市場(chǎng)更加平穩(wěn)發(fā)展，不要透支未來(lái)的漲幅，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)的發(fā)展。

土地新政出臺(tái)的當(dāng)天，仙林、城北、江寧5幅地塊正式掛牌公告，首批“試水”的5幅地塊將于3月底正式拍賣。新政的力度有多大，到時(shí)或許能看得更清晰。

房貸業(yè)務(wù)趨緊

對(duì)于外圍城市樓盤大幅降價(jià)以及興業(yè)銀行(601166)暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)和停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)引發(fā)的市場(chǎng)恐慌情緒，華泰證券(601688)房地產(chǎn)分析師曹光亮認(rèn)為，大幅降價(jià)的只是一些城市的個(gè)別樓盤，而且可售量也非常有限，股市反應(yīng)屬于對(duì)消息過(guò)度解讀；信貸這一塊，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸，還是購(gòu)房者的房貸，都不存在停止這一說(shuō)，傳言也將負(fù)面效應(yīng)放大。

但實(shí)際上，自2014年開年以來(lái)，南京各家銀行的房貸業(yè)務(wù)趨緊，特別是春節(jié)過(guò)后銀行對(duì)于個(gè)人房貸、開發(fā)商貸款等涉足地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)更是如此。在商貸方面，購(gòu)房人遭遇了折扣難、下款難的“雙重阻礙”。某銀行的客戶經(jīng)理甚至表示，行里基本已不做房貸業(yè)務(wù)，如果實(shí)在要做，可以申請(qǐng)，不過(guò)利率要上浮10%以上。

南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)對(duì)南京19家銀行摸底發(fā)現(xiàn)，針對(duì)首套房的新房房貸利率，15家銀行已恢復(fù)基準(zhǔn)利率，3家銀行利率上浮，1家銀行基本不做房貸，首套房貸款利率八五折優(yōu)惠絕跡，連9折也難覓蹤影。另外，一些銀行去年由于貸款額度不足，部分貸款項(xiàng)目都被積壓，隨著2014年貸款額度的重新獲得，這些額度先要用來(lái)處理年前的“舊賬”，銀行對(duì)新增的房貸需求力不從心。

此次摸底中，3家銀行利率上浮，其中平安銀行上浮30%，廣發(fā)銀行上浮20%，光大銀行上浮5%。

在仍辦理個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的18家銀行中，絕大多數(shù)銀行表示不能保證下款時(shí)間，最快的要2個(gè)星期，還只針對(duì)合作樓盤。房貸收緊情形預(yù)計(jì)將持續(xù)全年。此外，不少銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“貸款閘口”也越縮越緊。

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