杭州樓市降價(jià)沖擊波：新盤入市謹(jǐn)慎 土地拍賣遇冷

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州

“市場行情好時(shí)，不要太樂觀；房價(jià)下降，也不要太悲觀。”繼德信·北海公園、天鴻·香榭里等樓盤競相降價(jià)后，身為杭州本土排名靠前的開發(fā)商高管張軍（化名）這樣判斷。

杭州樓盤降價(jià)，一石激起千層浪，面臨市場變局，張軍的心態(tài)或是當(dāng)前不少開發(fā)商的代表。昨日（2月25日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了招商地產(chǎn)（000024，SZ）、景瑞地產(chǎn)等目前在杭州有項(xiàng)目的知名開發(fā)商，他們較為接近的態(tài)度是隨行入市，價(jià)格下調(diào)與否視市場變化而定。

不過，隨著房價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，土地拍賣市場開始“變冷”，記者注意到，在昨日的杭州土地出讓市場上，原計(jì)劃出讓3宗宅地，其中2宗暫緩出讓，僅剩的1宗土地由杭州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中南建設(shè)以總價(jià)13.41億元競得。

降價(jià)打亂樓盤銷售節(jié)奏

連日來，德信·北海公園、天鴻·香榭里等樓盤競相降價(jià)帶來的 “蝴蝶效應(yīng)”仍在發(fā)酵，這似乎打亂了其他一些樓盤的銷售節(jié)奏。

寶嘉·譽(yù)峰是寶嘉地產(chǎn)在杭州的首個(gè)項(xiàng)目，今年初就傳出春節(jié)后推樣板房，預(yù)計(jì)3月首次開盤。最近坊間傳出，受降價(jià)影響，該樓盤開盤價(jià)可能低于此前。昨日，記者以購房者身份咨詢獲悉，目前開盤時(shí)間和價(jià)格均未定。

萬科旗下的萬科·北宸之光位于杭州大城北，處于本次降價(jià)的區(qū)域，該項(xiàng)目一期高層已經(jīng)開盤，目前傳出要開二期。據(jù)《證券時(shí)報(bào)》援引北宸之光一期業(yè)主的話稱，“北宸之光二期馬上就要開盤了，據(jù)說均價(jià)直降3000元/平方米，計(jì)劃1.3萬元/平方米開盤，這激起了當(dāng)初用較高價(jià)買入一期老業(yè)主的不滿。”

昨日下午，記者致電北宸之光項(xiàng)目售樓處獲悉，該樓盤何時(shí)開盤、起價(jià)均價(jià)為多少，目前還未收到公司層面的通知。

此外，杭州當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)論壇流傳一份2014年杭州首輪10個(gè)降價(jià)樓盤匯總，數(shù)據(jù)包括德信·北海公園、天鴻·香榭里、陽光郡、萬科·北宸之光等。

不過，濱江集團(tuán)(002244，SZ)董秘李淵向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，他們了解后獲悉，上述降價(jià)匯總名單中，目前明確降價(jià)的只有北海公園和香榭里，其他項(xiàng)目還沒有降價(jià)。

銀河證券研報(bào)認(rèn)為，從過往經(jīng)驗(yàn)來看，春節(jié)之后率先開盤項(xiàng)目的定價(jià)確實(shí)對(duì)3月份的樓市 “小陽春”具有一定風(fēng)向標(biāo)意義。結(jié)合杭州樓市的高庫存、較弱的區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景，未來幾個(gè)月杭州樓市走弱的概率確實(shí)較高。

張軍向記者表示，杭州樓盤降價(jià)是否會(huì)引起其他開發(fā)商或區(qū)域跟進(jìn)，引發(fā)更大規(guī)模的降價(jià)，仍有待觀察，但可以肯定的是，由于買漲不買跌的市場心理，降價(jià)對(duì)購房心理預(yù)期有較大影響，加重了觀望情緒。

杭州主城區(qū)土地市場降溫

值得注意的是，受樓盤降價(jià)影響，處于一級(jí)市場的土地拍賣市場已遭遇降溫。

昨日下午，杭州主城區(qū)原計(jì)劃出讓3宗宅地，后因地塊前期手續(xù)有待進(jìn)一步完善，其中2宗暫緩出讓，僅剩杭政儲(chǔ)出[2014]8號(hào)宅地出讓。出讓公告顯示，該地塊位于杭州新興板塊濱江白馬湖單元，出讓面積92382平方米，約138.57畝，容積率2.0。

經(jīng)過約30分鐘17輪報(bào)價(jià)，上述地塊由杭州本土企業(yè)中南建設(shè)以13.41億元的總價(jià)競得，折合樓面價(jià)7258元/平方米。這樣的地價(jià)水平比同處于濱江區(qū)域近年來競拍的嘉凱城項(xiàng)目（9944元/平方米）、浙江三聯(lián)項(xiàng)目（9942元/平方米）、萬科·璞悅灣地塊 （2012年10月出讓，8178元/平方米）都要低。

與此同時(shí)，2月24日，杭州余杭區(qū)推出一宗總面積37畝，總體量6.6萬平方米的商住地塊，該地塊位于地鐵1號(hào)線南苑站以南約400米處，樓面起價(jià)僅3000元/平方米。最終只有一家競拍單位，由云南凱華以底價(jià)競得，成交價(jià)19928萬元，折合樓面價(jià)3000元/平方米。

2月杭州主城區(qū)土地拍賣就此收官，土地成交總額75.3億元，較1月份的298.5億元?dú)v史新高有大幅下滑。值得注意的是，據(jù)杭州市國土資源局官方網(wǎng)站顯示，截至2月24日，杭州主城區(qū)已有一個(gè)月沒有新的地塊掛牌，也就是說，3月主城區(qū)土地市場極有可能“零出讓”。

對(duì)此，佳兆業(yè)杭州公司營銷總監(jiān)劉濤立表示，“目前的市場確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)，但說轉(zhuǎn)冷可能為時(shí)尚早。”在他看來，去年的土地市場太過火熱，的確存在不理性拿地的情況，若按照之前的情況延續(xù)下去，部分項(xiàng)目很有可能面臨虧損的局面。“現(xiàn)在的情況，可以算是拿地價(jià)格回歸理性。”

中小房企壓力大

杭州樓盤降價(jià)，引起眾多開發(fā)商的關(guān)注。昨日，針對(duì)杭州降價(jià)風(fēng)波，杭州本土房企地產(chǎn)公司廣宇集團(tuán)（002133，SZ）公司董事長王軼磊在2013年度業(yè)績說明會(huì)上表示，目前杭州樓盤的降價(jià)情況系個(gè)別現(xiàn)象，公司在杭項(xiàng)目銷售情況均正常。

景瑞地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人蘇毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，杭州目前出現(xiàn)降價(jià)與去年樓市過熱有關(guān)，她表示，杭州目前供求關(guān)系以及基本面還是好的，公司仍然看好杭州樓市，不過現(xiàn)在判斷價(jià)格將下降還是往上調(diào)整，言之過早。

對(duì)于杭州樓盤降價(jià)，招商地產(chǎn)（000024，SZ）董秘劉寧向記者表示，杭州降價(jià)風(fēng)波導(dǎo)致外部情緒過于緊張，從目前情況來看，只是個(gè)別銀行暫停了房地產(chǎn)貸款，并不是所有銀行都出現(xiàn)暫停。

不過，劉寧認(rèn)為，就已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2013年的開工率處于歷史新高，今年開發(fā)商都面臨著去化的壓力，在去化與價(jià)格權(quán)衡之間，開發(fā)商肯定會(huì)選擇去化作為指標(biāo)，導(dǎo)致愿意在價(jià)格方面作出讓步。

李淵指出，杭州房價(jià)波動(dòng)以前也出現(xiàn)過，但眼下呈現(xiàn)的是，市場分化日益明顯，2013年是成交和土地供應(yīng)的高峰，2014年杭州整體房價(jià)水平將趨于平穩(wěn)，但對(duì)于一些中小房企而言壓力較大。

銀河證券研報(bào)亦認(rèn)為，現(xiàn)在來看，在2013年積極擴(kuò)張、高價(jià)負(fù)債拿地的公司，在今年將嘗到苦果；相反，具有較高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、具有多渠道、低成本融資渠道的公司將安然渡過本輪調(diào)整。