杭州房價下跌真相：城市擴張供應(yīng)激增

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江杭州

最近曝出的杭州等城市多個項目價格出現(xiàn)調(diào)整，讓年初就已傳得沸沸揚揚的“樓市崩盤論”再次發(fā)酵。盡管國家統(tǒng)計局24日公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1月新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達到69個，但環(huán)比下跌的城市已達6個。部分城市提高首套房貸款利率的同時，有報道稱多家銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。除了興業(yè)銀行承認(rèn)停辦房地產(chǎn)夾層融資，相關(guān)銀行都否認(rèn)停貸的說法。

眾說紛紜中，首先受到影響的是股市和居民——出于對樓市調(diào)控升級、上市房企資金鏈緊張的擔(dān)憂，昨日A股大幅走低，房地產(chǎn)板塊跌幅超過4%，上實發(fā)展等多只個股跌停。有房子掛牌的居民，在看似很好的市場卻很難出手。而手握現(xiàn)金的居民，買了，怕房價真的跌；不買，又怕還要漲，稀里糊涂中不知如何下手。樓市到底會不會崩盤？房價又該去哪兒？有專家認(rèn)為，盡管中國的房地產(chǎn)還沒有走到崩盤的境地，但確實已經(jīng)走到了一個亟需變革與調(diào)整的十字路口。

“價格確實降了。”昨日（2月24日）下午，杭州樓盤降價風(fēng)波當(dāng)事方之一的梁鴻眉，在電話中向《每日經(jīng)濟新聞》記者這樣表示。梁是浙江天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的董事長，由其開發(fā)的天鴻·香榭里是此次高調(diào)降價的項目之一。

2月18日，位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價清盤。不到24小時，該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進，曝出折后起價11800元/平方米，均價為13800元/平方米，相比此前的17200元/平方米，直降3400元/平方米。

對此，濱江集團（002244，SZ）董秘李淵向記者稱，上述降價只是個別樓盤的個別現(xiàn)象。同時，降價區(qū)域位于杭州近郊，主城區(qū)未出現(xiàn)明顯降價。不過，他同時提醒，杭州目前的庫存量也是不容忽視的，不少杭州房企的銷售壓力較大。

浙江大學(xué)區(qū)域與城市經(jīng)濟研究中心主任陳建軍認(rèn)為，都市圈經(jīng)濟的發(fā)展帶來的問題是土地供應(yīng)的多元化，杭州周邊城市為了搭乘發(fā)展東風(fēng)，按照各自的節(jié)奏加大供應(yīng)土地，容易造成房地產(chǎn)市場供大于求的局面。

降價引發(fā)蝴蝶效應(yīng)/

由于杭州的房價水平直逼北上廣深一線城市，其變化亦被視為國內(nèi)樓市重要的風(fēng)向標(biāo)之一。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這只是杭州的個別現(xiàn)象；也有人認(rèn)為，降價緣于開發(fā)商的資金鏈問題；更有市場分析稱，這或是整個房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險爆發(fā)的征兆。

步入馬年以來，在成交量趨緩的背景下，杭州樓市籠罩在降價氛圍之中。當(dāng)?shù)夭簧俜康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛在論壇、微博等網(wǎng)絡(luò)互動平臺上，猜測誰會是第一個降價的樓盤。

至于降價，梁鴻眉解釋稱，其所在的杭州北部軟件園房源庫存并不大，但相鄰的余杭北區(qū)塊庫存不少，這些新樓盤中就包括萬科的北辰之光和濱江集團的萬家名城，其中后者濱江·萬家名城較低的開盤價給區(qū)域帶來了較大的沖擊。

市場數(shù)據(jù)顯示，2月22日，濱江·萬家名城開盤2、9號樓共計274套房源，主力戶型為89~130平方米。其中2號樓均為精裝房源，價格將在首開均價14660元/平方米的基礎(chǔ)上微調(diào)；9號樓為毛坯房源，價格以首開均價12660元/平方米的基準(zhǔn)微調(diào)。

梁鴻眉說，繼北海公園、濱江·萬家名城等項目價格調(diào)整后，迫于銷售壓力，同時為了回籠資金以及公司計劃在杭州再拿土地，公司決定跟進降價。

上述樓盤的降價亦引發(fā)市場的“蝴蝶效應(yīng)”。據(jù)杭州房管局旗下的杭州透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，位于杭州主城區(qū)的裕豐青鳥·香石公寓推出10套特惠房源，其近期成交均價在23000元/平方米左右，而此次的特惠房源戶型在130~139平方米，價格260萬元起，優(yōu)惠幅度較大。同時，位于濱江區(qū)的天陽·半島國際和保利·梧桐語也趁機推出特價房。

庫存量居高不下/

值得注意的是，杭州樓盤的本輪降價與其巨量的庫存或不無關(guān)系。李淵向記者稱，上述降價只是個別樓盤的個別現(xiàn)象。同時，降價區(qū)域位于杭州近郊，主城區(qū)未出現(xiàn)明顯降價。不過，杭州目前的庫存量不容忽視，不少房企銷售壓力較大。

平安證券研報認(rèn)為，本次先后宣布降價的德信·北海公園和天鴻·香榭里均位于拱墅區(qū)，當(dāng)前區(qū)域庫存約1.06萬套，去化達17.6個月?？紤]到拱墅區(qū)2013年土地成交建面218萬平方米,同比增長184%，為2013年全年銷售的2.5倍，未來潛在供給壓力較大。

對于全市的庫存，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至昨日（2月24日）18時，杭州市區(qū)（包括余杭和蕭山）的庫存量為11.3萬套，可售面積近1001萬平方米，如果按照過去3個月平均銷售面積計算，去化月數(shù)為15.6個月，處于相對較高的位置。

21世紀(jì)不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，杭州商品房庫存面積的增幅遠遠超過其消化增長速度，而去年出讓的龐大巨量土地也將在今年逐步形成有效供應(yīng)。這些疊加在一起，給市場傳達的信號就是，供應(yīng)巨大，而需求有限。最先作出反應(yīng)的，往往是那些實力不強、資金鏈緊繃的中小開發(fā)商，如果不搶在別人前面率先回籠資金，當(dāng)真正的風(fēng)險來臨時，最快倒下的也將是這些企業(yè)。

桑豫峰稱，不排除還會有其他樓盤隨后跟著降價，尤其是庫存比較大、無法承受市場觀望期的企業(yè)。如果杭州降價的樓盤形成一定風(fēng)潮，有可能會對上海以及長三角地區(qū)產(chǎn)生影響，甚至傳遞到北京等城市。這種趨勢一旦形成，就會對購房者的預(yù)期產(chǎn)生巨大影響。

發(fā)展都市圈的隱患/

在杭州市區(qū)11.3萬套的巨量庫存中，余杭和蕭山分別高達2萬套、3.93萬套。據(jù)杭州日前公布的《關(guān)于杭州市2013年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況》（以下簡稱《執(zhí)行情況》）顯示，杭州全市城市化率要達到75%以上。為實現(xiàn)上述目標(biāo)，要加快城鄉(xiāng)一體化進程，推進城市有機更新，增強副城組團城市功能，加快五縣（市）和中心鎮(zhèn)發(fā)展。大力發(fā)展都市圈經(jīng)濟。

陳建軍認(rèn)為，都市圈、城市群是城市化的重要內(nèi)容和主要載體。杭州城區(qū)面積不大，近年來一直加大發(fā)展都市圈經(jīng)濟，杭州對周邊城市的輻射和集聚作用非常明顯，不少周邊有條件的居民都愿意到杭州市區(qū)去買房。

陳建軍稱，都市圈的建設(shè)發(fā)展與房地產(chǎn)投資有關(guān)系，杭州余杭區(qū)和蕭山區(qū)雖然都屬于杭州市區(qū)，但并不是主城區(qū)，拿地成本比較低。但在發(fā)展都市圈的背景下，土地價值被看好，不少國內(nèi)地產(chǎn)大鱷和杭州本土房企到這些地方跑馬圈地，比較典型的就是余杭城西未來城海創(chuàng)園、城北臨平及蕭山等地。

數(shù)據(jù)顯示，2013全年，杭州全市共計出讓土地225宗，出讓面積814.5萬平方米，可建面積2156.7萬平方米，其中，余杭區(qū)成功出讓土地86宗，出讓面積330萬平方米，蕭山區(qū)出讓土地37宗，出讓面積164萬平方米，余杭和蕭山增幅明顯。

陳建軍認(rèn)為，都市圈經(jīng)濟的發(fā)展帶來的問題是土地供應(yīng)的多元化，這些周邊城市為了搭乘發(fā)展東風(fēng)，按照各自的節(jié)奏加大供應(yīng)土地，容易造成房地產(chǎn)市場供大于求的局面。

針對房地產(chǎn)投資，據(jù)上述《執(zhí)行情況》顯示，2013年，杭州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1853.28億元，比上年增長16.0%。另據(jù)《杭州日報》日前披露的數(shù)據(jù)顯示，2014年，杭州市年度固定資產(chǎn)投資總額計劃完成5000億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資將增加至2230億元。