上海虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)延期？開發(fā)商或“錯峰”入市

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

據(jù)觀點地產(chǎn)網(wǎng)消息，耗資數(shù)十億美元在建的上海虹橋商務(wù)區(qū)可能面臨最長延期兩年的尷尬。

地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊國際近期出具的一份報告也指出，根據(jù)公共開發(fā)計劃，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期大多數(shù)項目將于2014年中期至2015年底完工，但從實際工程進(jìn)度來看，預(yù)計很多項目的最終竣工時間將延遲10~24個月。除此之外，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施也可能無法和開發(fā)商的計劃進(jìn)程保持一致。

不過，昨日（2月24日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以投資者身份致電虹橋商務(wù)區(qū)管委會，工作人員回復(fù)稱，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期大部分項目仍會按照原先的截止時間交付，目前正在要求開發(fā)商抓緊開發(fā)，政府對建設(shè)進(jìn)度有時間規(guī)定，如果要推遲會有相關(guān)公告。

業(yè)內(nèi)分析稱，如果項目延期，意味著前期投入無法如期收回，后期租金也無從著落，項目收益率將受影響。

值得注意的是，2015年，上海寫字樓市場將迎來集中供應(yīng)高峰期。有觀點認(rèn)為，在入駐企業(yè)租金無法維持物業(yè)基本運(yùn)營的情況下，開發(fā)商更傾向于將項目延后或空置。

機(jī)構(gòu)：部分項目延期10~24月/

虹橋商務(wù)區(qū)官網(wǎng)信息顯示，4.7平方公里的核心區(qū)開發(fā)規(guī)模為地上是500多萬平方米，地下280多萬平方米。

戴德梁行華東區(qū)策略發(fā)展顧問部數(shù)據(jù)顯示，2010年至今，虹橋商務(wù)核心區(qū)域已經(jīng)成功出讓土地264萬平方米，出讓總金額達(dá)700億元。據(jù)悉，目前包括萬科、瑞安、龍湖、協(xié)信、經(jīng)緯、富力、正榮、三湘在內(nèi)的30家房企已經(jīng)入駐虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)。

資料顯示，2010年10月14日，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)首幅地塊招標(biāo)出讓，香港瑞安房地產(chǎn)以31.88億元競得一期06地塊。2013年11月8日，虹橋商務(wù)核心區(qū)最后兩幅地塊出讓，總面積達(dá)18.53萬平方米，其中北片區(qū)01、03號地塊由福建中駿聯(lián)合體以總價35.79億元競得，樓面價1.28萬元/平方米；另一幅地塊由旭輝香港旗下項目公司旭安（香港）有 限 公 司 以21.44億元底價競得。

根據(jù)規(guī)劃方案，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)域內(nèi)項目原計劃于2015年底前完工。但據(jù)萊坊國際對開發(fā)商的一項調(diào)查顯示，部分商業(yè)項目最后交付時間可能會推遲10~24個月。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，項目推遲會直接影響開發(fā)商投入成本的回收，從而對投資收益率造成影響。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在虹橋商務(wù)區(qū)現(xiàn)場看到，該區(qū)域的兩大主要建筑虹橋天地和虹橋綠谷基本完成結(jié)構(gòu)封頂，已開始安裝幕墻。此外，區(qū)域內(nèi)還有一些項目在陸續(xù)建設(shè)，暫時還不成規(guī)模，正在積極招商引資。

市場分析人士稱，虹橋商務(wù)區(qū)的完工時間、設(shè)計質(zhì)量和營銷策略可能面臨貸款政策收緊、建筑規(guī)范限制、互連基礎(chǔ)設(shè)施推遲，以及部分開發(fā)商在綜合房地產(chǎn)項目方面的經(jīng)驗有限等方面的挑戰(zhàn)。

明年寫字樓供應(yīng)井噴/

世邦魏理仕研究部董事謝晨表示，2015年，上海寫字樓市場將出現(xiàn)一波集中供應(yīng)的高峰，這對于開發(fā)商的入市判斷會形成重要參考。

萊坊國際報告指出，根據(jù)當(dāng)前建筑進(jìn)度，2014~2016年間虹橋商務(wù)區(qū)將有約99萬平方米的甲級寫字樓推向租賃市場。屆時，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬平方米新增供應(yīng)，其他次級和新興商務(wù)區(qū)還會新增249萬平方米寫字樓。另外，上海第一高樓上海中心、企業(yè)天地二期、世紀(jì)大都會、環(huán)貿(mào)廣場二座在竣工后將分別為市場供應(yīng)約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦公空間。以上合計為55.9萬平方米。

而在需求層面，過去3年上海市場平均每年能夠吸納約84萬平方米的甲級寫字樓。除非有新的國內(nèi)或海外刺激因素，否則市場很難消化2014~2016年間大量投放的新寫字樓。因此，虹橋商務(wù)區(qū)寫字樓租賃項目未來將面臨激烈的市場競爭。

“誰先做誰先虧！”薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，虹橋商務(wù)區(qū)最大的問題在于區(qū)域內(nèi)還不成熟，即使項目全部建成了，也需要至少5年的培育期才能看到贏利的曙光。

據(jù)萊坊國際估計，上海虹橋商務(wù)區(qū)整體租金將會穩(wěn)定在每天每平方米5.5~6.0元，“除非虹橋商務(wù)區(qū)的業(yè)主愿意大幅削減租金，否則期望租戶從競爭區(qū)域蜂涌入駐虹橋商務(wù)區(qū)的設(shè)想可能會落空。”

宋會雍認(rèn)為，在沒有積累到足夠客源的前提下，入駐企業(yè)的租金無法維持物業(yè)的基本運(yùn)營，這種情況下開發(fā)商很可能會選擇空置整個項目。

謝晨則表示，現(xiàn)階段開發(fā)商會更多地考慮什么時間入市更有利，不排除部分開發(fā)商會將項目延期以避開入市高峰期。

盡管面臨種種不確定性，但薛建雄認(rèn)為，虹橋商務(wù)區(qū)土地價格仍然呈上漲趨勢，開發(fā)商在面對項目延期的情況下，仍舊可以通過抵押土地獲得低成本的融資，從而盤活自身的資金鏈。