四機(jī)構(gòu)展望商業(yè)地產(chǎn)投資前景

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

仲量聯(lián)行：價(jià)值增長(zhǎng)已放緩至個(gè)位數(shù)

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒說(shuō)，在過(guò)去的兩三年間，電商確實(shí)給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的沖擊，并且這種沖擊還將持續(xù)。此外，政府的反腐運(yùn)動(dòng)和大量的新增供應(yīng)，加劇了對(duì)定位高端的商業(yè)地產(chǎn)的影響。在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商需要與時(shí)俱進(jìn)。

一些開(kāi)發(fā)商在過(guò)去兩年間已經(jīng)做出了適時(shí)調(diào)整。比如，加大餐飲、娛樂(lè)和服務(wù)類(lèi)租戶(hù)的比例、在租賃條款上變得更為靈活、引入一些電商平臺(tái)沒(méi)有的品牌和業(yè)態(tài)以及獨(dú)特的項(xiàng)目市場(chǎng)定位 （如加大“輕奢”比例）。

總體來(lái)說(shuō)，與過(guò)去幾年不同的是，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值已由過(guò)去的兩位數(shù)放緩至如今的個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。就單獨(dú)的物業(yè)而言，表現(xiàn)將開(kāi)始分化。那些能夠適時(shí)調(diào)整的開(kāi)發(fā)商，在未來(lái)幾年依然可以看到物業(yè)價(jià)值的快速增長(zhǎng)。然而，那些未能與時(shí)俱進(jìn)的開(kāi)發(fā)商有可能面臨商場(chǎng)銷(xiāo)售下降、物業(yè)貶值的情況。

物流地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)共同受益于收入增長(zhǎng)、中等收入群體壯大、零售市場(chǎng)快速發(fā)展的基本面。投資者對(duì)物流地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，并且由于物流倉(cāng)儲(chǔ)空間未來(lái)供應(yīng)將非常有限，這種投資熱情仍將繼續(xù)。與商業(yè)地產(chǎn)不同的是，可供投資的物流地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目相對(duì)比較有限。

世邦魏理仕：后續(xù)增長(zhǎng)潛力樂(lè)觀(guān)

世邦魏理仕研究部董事謝晨認(rèn)為，電商的虛擬性以及無(wú)所不在的影響力，給傳統(tǒng)商業(yè)帶來(lái)了新的渠道、新的模式，使消費(fèi)沒(méi)有了空間上的制約，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)形成的沖擊是變革性的，也是不可逆轉(zhuǎn)的。但這并不意味著電商與傳統(tǒng)商業(yè)是完全沖突的。在這樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或持有者需要結(jié)合原有的優(yōu)勢(shì)，積極地融入新的時(shí)代潮流中，探索新的策略和新的模式。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別在于，住宅的價(jià)值在出售那一刻就實(shí)現(xiàn)了，但商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中不斷在升值。據(jù)世邦魏理仕觀(guān)察，目前商業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格增速受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、電商沖擊較之前有所緩解，但由于國(guó)內(nèi)消費(fèi)可持續(xù)性的增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)租金整體的增長(zhǎng)趨勢(shì)仍在延續(xù)。

雖然我們?cè)?013年也看到一些購(gòu)物中心的交易，但持有方拋售優(yōu)質(zhì)地段商業(yè)地產(chǎn)的情況則極其罕見(jiàn)。由此也可以看出，市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)增值的潛力仍是保持樂(lè)觀(guān)態(tài)度的。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，如果能夠運(yùn)營(yíng)得好，其價(jià)值必定還會(huì)隨著消費(fèi)的增長(zhǎng)繼續(xù)提升。

另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，隨著電商崛起，物流地產(chǎn)也隨之火了，但要完全替代商業(yè)地產(chǎn)還是有一定難度的，物流地產(chǎn)在后期執(zhí)行、運(yùn)營(yíng)和招商的門(mén)檻并不比購(gòu)物中心低。無(wú)論是投資物流地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，都要根據(jù)資金的規(guī)模、性質(zhì)以及預(yù)期的回報(bào)率來(lái)做判斷。

戴德梁行：三種方法可克服電商威脅

戴德梁行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略研究部主管ShaunBrodie認(rèn)為，實(shí)體商業(yè)如果想要解除來(lái)自電子商務(wù)的威脅，有三種方法可以實(shí)現(xiàn)。

第一種是成為生活方式目的地。了解哪些零售產(chǎn)品是網(wǎng)上熱銷(xiāo)的，調(diào)整其租戶(hù)組合，以淘汰那些網(wǎng)上銷(xiāo)售較多、線(xiàn)下銷(xiāo)售較少的零售商。更多的空間應(yīng)該被提出來(lái)容納活動(dòng)空間（輔以?xún)?yōu)良的年度活動(dòng)計(jì)劃），包括大量的高品質(zhì)的食品和飲料店，一流的娛樂(lè)設(shè)施來(lái)滿(mǎn)足成人和兒童需求。通過(guò)這樣做，更多的客戶(hù)（包括成人和兒童）將被吸引到購(gòu)物中心。然后，這些顧客會(huì)瀏覽其他商店，這將提高購(gòu)物中心沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)的命中率。

第二種方法是實(shí)現(xiàn)更多獨(dú)一無(wú)二的顧客體驗(yàn)。盡可能了解不同品牌各類(lèi)商品的特點(diǎn)，從而完善顧客體驗(yàn)。也可以建立先進(jìn)的客戶(hù)體驗(yàn)休息室，使客戶(hù)可以享受最新的專(zhuān)屬服務(wù)。此項(xiàng)服務(wù)可以附帶創(chuàng)新的客戶(hù)忠誠(chéng)度服務(wù)項(xiàng)目，從而保證客戶(hù)在門(mén)店忠實(shí)客戶(hù)的重復(fù)消費(fèi)。

第三種方法是提高對(duì)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)速度。網(wǎng)上產(chǎn)品定價(jià)往往有更快的反應(yīng)速度。為應(yīng)對(duì)電商，特別是 “showrooming”（顧客參觀(guān)商店，然后上網(wǎng)尋找更低的價(jià)格，并最終在網(wǎng)上辦理交易模式），實(shí)體商店需要有更快的價(jià)格反應(yīng)速度。

第一太平戴維斯：頂級(jí)購(gòu)物中心被出售可能性低

第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示，實(shí)體商業(yè)仍然有其存在的合理性和必要性。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要增強(qiáng)資產(chǎn)管理能力，同時(shí)更多從目標(biāo)消費(fèi)者的角度考慮，去豐富購(gòu)物中心的體驗(yàn)性和吸引力。

具體的策略視不同項(xiàng)目而定，一般來(lái)說(shuō)，譬如可以考慮餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等電商無(wú)法取代的業(yè)態(tài)、引進(jìn)一些有新意的國(guó)內(nèi)外品牌或品類(lèi)、結(jié)合一些線(xiàn)上服務(wù)網(wǎng)站吸引更多線(xiàn)上消費(fèi)者前往消費(fèi)。

無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)商出售核心或優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的可能性極低。站在開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講，零售類(lèi)商業(yè)物業(yè)可以貢獻(xiàn)穩(wěn)定且較高的租金回報(bào)，是公司重要的長(zhǎng)期收入來(lái)源。

戴德梁行：三種方法可克服電商威脅

戴德梁行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略研究部主管ShaunBrodie認(rèn)為，實(shí)體商業(yè)如果想要解除來(lái)自電子商務(wù)的威脅，有三種方法可以實(shí)現(xiàn)。

第一種是成為生活方式目的地。了解哪些零售產(chǎn)品是網(wǎng)上熱銷(xiāo)的，調(diào)整其租戶(hù)組合，以淘汰那些網(wǎng)上銷(xiāo)售較多、線(xiàn)下銷(xiāo)售較少的零售商。更多的空間應(yīng)該被提出來(lái)容納活動(dòng)空間（輔以?xún)?yōu)良的年度活動(dòng)計(jì)劃），包括大量的高品質(zhì)的食品和飲料店，一流的娛樂(lè)設(shè)施來(lái)滿(mǎn)足成人和兒童需求。通過(guò)這樣做，更多的客戶(hù)（包括成人和兒童）將被吸引到購(gòu)物中心。然后，這些顧客會(huì)瀏覽其他商店，這將提高購(gòu)物中心沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)的命中率。

第二種方法是實(shí)現(xiàn)更多獨(dú)一無(wú)二的顧客體驗(yàn)。盡可能了解不同品牌各類(lèi)商品的特點(diǎn)，從而完善顧客體驗(yàn)。也可以建立先進(jìn)的客戶(hù)體驗(yàn)休息室，使客戶(hù)可以享受最新的專(zhuān)屬服務(wù)。此項(xiàng)服務(wù)可以附帶創(chuàng)新的客戶(hù)忠誠(chéng)度服務(wù)項(xiàng)目，從而保證客戶(hù)在門(mén)店忠實(shí)客戶(hù)的重復(fù)消費(fèi)。

第三種方法是提高對(duì)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)速度。網(wǎng)上產(chǎn)品定價(jià)往往有更快的反應(yīng)速度。為應(yīng)對(duì)電商，特別是 “showrooming”（顧客參觀(guān)商店，然后上網(wǎng)尋找更低的價(jià)格，并最終在網(wǎng)上辦理交易模式），實(shí)體商店需要有更快的價(jià)格反應(yīng)速度。

第一太平戴維斯：頂級(jí)購(gòu)物中心被出售可能性低

第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示，實(shí)體商業(yè)仍然有其存在的合理性和必要性。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要增強(qiáng)資產(chǎn)管理能力，同時(shí)更多從目標(biāo)消費(fèi)者的角度考慮，去豐富購(gòu)物中心的體驗(yàn)性和吸引力。

具體的策略視不同項(xiàng)目而定，一般來(lái)說(shuō)，譬如可以考慮餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)等電商無(wú)法取代的業(yè)態(tài)、引進(jìn)一些有新意的國(guó)內(nèi)外品牌或品類(lèi)、結(jié)合一些線(xiàn)上服務(wù)網(wǎng)站吸引更多線(xiàn)上消費(fèi)者前往消費(fèi)。

無(wú)論如何，開(kāi)發(fā)商出售核心或優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的可能性極低。站在開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講，零售類(lèi)商業(yè)物業(yè)可以貢獻(xiàn)穩(wěn)定且較高的租金回報(bào)，是公司重要的長(zhǎng)期收入來(lái)源。