四機構展望商業(yè)地產(chǎn)投資前景

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

仲量聯(lián)行：價值增長已放緩至個位數(shù)

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒說，在過去的兩三年間，電商確實給商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的沖擊，并且這種沖擊還將持續(xù)。此外，政府的反腐運動和大量的新增供應，加劇了對定位高端的商業(yè)地產(chǎn)的影響。在這樣的背景下，開發(fā)商需要與時俱進。

一些開發(fā)商在過去兩年間已經(jīng)做出了適時調(diào)整。比如，加大餐飲、娛樂和服務類租戶的比例、在租賃條款上變得更為靈活、引入一些電商平臺沒有的品牌和業(yè)態(tài)以及獨特的項目市場定位 （如加大“輕奢”比例）。

總體來說，與過去幾年不同的是，商業(yè)地產(chǎn)價值已由過去的兩位數(shù)放緩至如今的個位數(shù)增長。就單獨的物業(yè)而言，表現(xiàn)將開始分化。那些能夠適時調(diào)整的開發(fā)商，在未來幾年依然可以看到物業(yè)價值的快速增長。然而，那些未能與時俱進的開發(fā)商有可能面臨商場銷售下降、物業(yè)貶值的情況。

物流地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)共同受益于收入增長、中等收入群體壯大、零售市場快速發(fā)展的基本面。投資者對物流地產(chǎn)的投資熱情空前高漲，并且由于物流倉儲空間未來供應將非常有限，這種投資熱情仍將繼續(xù)。與商業(yè)地產(chǎn)不同的是，可供投資的物流地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)項目相對比較有限。

世邦魏理仕：后續(xù)增長潛力樂觀

世邦魏理仕研究部董事謝晨認為，電商的虛擬性以及無所不在的影響力，給傳統(tǒng)商業(yè)帶來了新的渠道、新的模式，使消費沒有了空間上的制約，對商業(yè)地產(chǎn)形成的沖擊是變革性的，也是不可逆轉(zhuǎn)的。但這并不意味著電商與傳統(tǒng)商業(yè)是完全沖突的。在這樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商或持有者需要結合原有的優(yōu)勢，積極地融入新的時代潮流中，探索新的策略和新的模式。

對開發(fā)商而言，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的區(qū)別在于，住宅的價值在出售那一刻就實現(xiàn)了，但商業(yè)地產(chǎn)在整個運營管理過程中不斷在升值。據(jù)世邦魏理仕觀察，目前商業(yè)地產(chǎn)租金價格增速受經(jīng)濟環(huán)境、電商沖擊較之前有所緩解，但由于國內(nèi)消費可持續(xù)性的增長，商業(yè)地產(chǎn)租金整體的增長趨勢仍在延續(xù)。

雖然我們在2013年也看到一些購物中心的交易，但持有方拋售優(yōu)質(zhì)地段商業(yè)地產(chǎn)的情況則極其罕見。由此也可以看出，市場對于商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)增值的潛力仍是保持樂觀態(tài)度的。對商業(yè)地產(chǎn)而言，如果能夠運營得好，其價值必定還會隨著消費的增長繼續(xù)提升。

另一個值得注意的現(xiàn)象是，隨著電商崛起，物流地產(chǎn)也隨之火了，但要完全替代商業(yè)地產(chǎn)還是有一定難度的，物流地產(chǎn)在后期執(zhí)行、運營和招商的門檻并不比購物中心低。無論是投資物流地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，都要根據(jù)資金的規(guī)模、性質(zhì)以及預期的回報率來做判斷。

戴德梁行：三種方法可克服電商威脅

戴德梁行中國區(qū)戰(zhàn)略研究部主管ShaunBrodie認為，實體商業(yè)如果想要解除來自電子商務的威脅，有三種方法可以實現(xiàn)。

第一種是成為生活方式目的地。了解哪些零售產(chǎn)品是網(wǎng)上熱銷的，調(diào)整其租戶組合，以淘汰那些網(wǎng)上銷售較多、線下銷售較少的零售商。更多的空間應該被提出來容納活動空間（輔以優(yōu)良的年度活動計劃），包括大量的高品質(zhì)的食品和飲料店，一流的娛樂設施來滿足成人和兒童需求。通過這樣做，更多的客戶（包括成人和兒童）將被吸引到購物中心。然后，這些顧客會瀏覽其他商店，這將提高購物中心沖動性購買的命中率。

第二種方法是實現(xiàn)更多獨一無二的顧客體驗。盡可能了解不同品牌各類商品的特點，從而完善顧客體驗。也可以建立先進的客戶體驗休息室，使客戶可以享受最新的專屬服務。此項服務可以附帶創(chuàng)新的客戶忠誠度服務項目，從而保證客戶在門店忠實客戶的重復消費。

第三種方法是提高對產(chǎn)品價格變化的反應速度。網(wǎng)上產(chǎn)品定價往往有更快的反應速度。為應對電商，特別是 “showrooming”（顧客參觀商店，然后上網(wǎng)尋找更低的價格，并最終在網(wǎng)上辦理交易模式），實體商店需要有更快的價格反應速度。

第一太平戴維斯：頂級購物中心被出售可能性低

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示，實體商業(yè)仍然有其存在的合理性和必要性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要增強資產(chǎn)管理能力，同時更多從目標消費者的角度考慮，去豐富購物中心的體驗性和吸引力。

具體的策略視不同項目而定，一般來說，譬如可以考慮餐飲、娛樂、服務等電商無法取代的業(yè)態(tài)、引進一些有新意的國內(nèi)外品牌或品類、結合一些線上服務網(wǎng)站吸引更多線上消費者前往消費。

無論如何，開發(fā)商出售核心或優(yōu)質(zhì)購物中心的可能性極低。站在開發(fā)商角度來講，零售類商業(yè)物業(yè)可以貢獻穩(wěn)定且較高的租金回報，是公司重要的長期收入來源。

戴德梁行：三種方法可克服電商威脅

戴德梁行中國區(qū)戰(zhàn)略研究部主管ShaunBrodie認為，實體商業(yè)如果想要解除來自電子商務的威脅，有三種方法可以實現(xiàn)。

第一種是成為生活方式目的地。了解哪些零售產(chǎn)品是網(wǎng)上熱銷的，調(diào)整其租戶組合，以淘汰那些網(wǎng)上銷售較多、線下銷售較少的零售商。更多的空間應該被提出來容納活動空間（輔以優(yōu)良的年度活動計劃），包括大量的高品質(zhì)的食品和飲料店，一流的娛樂設施來滿足成人和兒童需求。通過這樣做，更多的客戶（包括成人和兒童）將被吸引到購物中心。然后，這些顧客會瀏覽其他商店，這將提高購物中心沖動性購買的命中率。

第二種方法是實現(xiàn)更多獨一無二的顧客體驗。盡可能了解不同品牌各類商品的特點，從而完善顧客體驗。也可以建立先進的客戶體驗休息室，使客戶可以享受最新的專屬服務。此項服務可以附帶創(chuàng)新的客戶忠誠度服務項目，從而保證客戶在門店忠實客戶的重復消費。

第三種方法是提高對產(chǎn)品價格變化的反應速度。網(wǎng)上產(chǎn)品定價往往有更快的反應速度。為應對電商，特別是 “showrooming”（顧客參觀商店，然后上網(wǎng)尋找更低的價格，并最終在網(wǎng)上辦理交易模式），實體商店需要有更快的價格反應速度。

第一太平戴維斯：頂級購物中心被出售可能性低

第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示，實體商業(yè)仍然有其存在的合理性和必要性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要增強資產(chǎn)管理能力，同時更多從目標消費者的角度考慮，去豐富購物中心的體驗性和吸引力。

具體的策略視不同項目而定，一般來說，譬如可以考慮餐飲、娛樂、服務等電商無法取代的業(yè)態(tài)、引進一些有新意的國內(nèi)外品牌或品類、結合一些線上服務網(wǎng)站吸引更多線上消費者前往消費。

無論如何，開發(fā)商出售核心或優(yōu)質(zhì)購物中心的可能性極低。站在開發(fā)商角度來講，零售類商業(yè)物業(yè)可以貢獻穩(wěn)定且較高的租金回報，是公司重要的長期收入來源。