錢江水利正式啟動剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù) 旗下房企隱現(xiàn)土地閑置風(fēng)險

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江臨安    

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自浙江臨安

曾試圖打造水務(wù)、房地產(chǎn)、創(chuàng)投的錢江水利（600283，SH）日前正式啟動剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

據(jù)浙江產(chǎn)權(quán)交易所近日一則轉(zhuǎn)讓公告顯示，一家名為浙江錢江水利置業(yè)投資有限公司（以下簡稱錢江水利置業(yè)）51%股權(quán)的出讓將于2月19日進(jìn)行公開競價，轉(zhuǎn)讓掛牌價為1萬元，轉(zhuǎn)讓方為錢江水利。據(jù)記者了解，若此次出讓成功，錢江水利旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將正式剝離。

上周五（2月14日），錢江水利董秘熊莉威向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實，上述轉(zhuǎn)讓錢江水利置業(yè)投資公司的控股權(quán)，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，是公司進(jìn)一步做大做強(qiáng)主業(yè)的策略。

1萬元掛牌水利置業(yè)

據(jù)上述出讓公告顯示，受轉(zhuǎn)讓方錢江水利委托，2月19日，浙江產(chǎn)權(quán)交易所將對錢江水利置業(yè)51%股權(quán)進(jìn)行公開競價，掛牌價為1萬元。

記者獲悉，被轉(zhuǎn)讓的錢江水利置業(yè)成立于2002年8月，系錢江水利和其旗下的舟山市自來水有限公司于2002年共同投資設(shè)立，前者占其股份的95%，經(jīng)股權(quán)變更后，股東變更為錢江水利、錢塘房產(chǎn)集團(tuán)有限公司，和三峽水利(600116，SH)，以及自然人裘鑫翔，分別占有公司51%、26%、16%和7%的股權(quán)。

至于錢江水利置業(yè)的現(xiàn)狀，出讓公告顯示，公司旗下有浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、杭州錦天物業(yè)管理有限公司、杭州泛景苗木種植有限公司三家子公司。其中浙江錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)位于臨安市的“麒麟山莊”項目；杭州錦天物業(yè)管理有限公司為“麒麟山莊”項目提供物業(yè)管理服務(wù)；杭州泛景苗木種植有限公司尚未運(yùn)營。

對于此次轉(zhuǎn)讓，錢江水利在公告中稱，目的是為了進(jìn)一步促進(jìn)公司發(fā)展和做大做強(qiáng)水務(wù)主業(yè)，回籠資金，有利于降低公司資產(chǎn)負(fù)債率和擔(dān)保風(fēng)險。

對于錢江水利置業(yè)的經(jīng)營情況，最近一次由坤元資產(chǎn)評估有限公司的評估結(jié)果顯示，2013年1月到10月，公司營業(yè)收入139.35萬元，營業(yè)利潤為-5183.98萬元，凈利潤為-5063.44萬元，資產(chǎn)總計8.47億元，負(fù)債總計9.83億元，所有者權(quán)益（合并數(shù)）為-1.36億元。

上述評估報告還顯示，公司資產(chǎn)賬面價值為5.19億元，評估價值為3.48億元，賬面負(fù)債3.526億元，評估負(fù)債3.529億元，賬目凈資產(chǎn)為1.67億元，現(xiàn)在評估的凈資產(chǎn)為-538.40萬元。其中所涉及的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的對應(yīng)評估值為-274.59萬元。

此外，錢江水利置業(yè)還與錢江水利存在諸多關(guān)聯(lián)債務(wù)與擔(dān)保。據(jù)錢江水利2014年1月19日發(fā)布的一則公告顯示，截至掛牌期滿日，錢江水利應(yīng)收錢江水利置業(yè)的債權(quán)約4.3億元，錢江水利為錢江水利置業(yè)及其子公司的對外借款提供擔(dān)保本金約5.17億元。

正因為如此，錢江水利在出讓公告中要求，受讓方于2014年12月31日前代錢江水利置業(yè)償還錢江水利的債權(quán)款4.3億元，首期償還不得低于1億元，今年6月30日前累計償還錢江水利債權(quán)款金額不得低于2.65億元，同時承諾在錢江水利置業(yè)及其子公司各筆借款的還款到期日前，償還相關(guān)借款本息，并解除錢江水利的擔(dān)保責(zé)任。

高溢價收購虧損房企

值得注意的是，錢江水利置業(yè)投資公司當(dāng)前負(fù)債累累，遭遇被拋棄的命運(yùn)，不過此前該公司對另外一家地產(chǎn)公司的收購上卻顯得格外“財大氣粗”。

據(jù)錢江水利公告，錢江水利投資置業(yè)公司于2011年2月25日簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，以1億元的價格收購自然人鄭燕明持有的錦天房產(chǎn)公司36%的股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉的工商注冊資料顯示，錦天房地產(chǎn)公司成立于2003年2月，當(dāng)時的錢江水電控股有限公司 （錢江水利置業(yè)的前身）持有33%股權(quán)，鄭燕明持有34.5%，其余股份為其他自然人持有，經(jīng)過幾輪增資擴(kuò)股后，錢江水利置業(yè)持股比例為63％，而浙江天泓投資有限公司為37％。其中天泓投資是鄭燕明一人投資企業(yè)，如果此次收購?fù)瓿?，錢江水利置業(yè)對錦天地產(chǎn)公司的持股比例將上升到99％。

不過，當(dāng)時的審計報告顯示，錦天地產(chǎn)公司2008年、2009年、2010年10月31日（評估基準(zhǔn)日）的凈利潤分別為-1373萬元、-2656萬元和-951萬元。除了連續(xù)三年虧損以外，錦天房地產(chǎn)公司2009年以及2010年10月31日的凈資產(chǎn)分別為-1808萬元和-2050萬元。按照坤元資產(chǎn)評估有限公司出具的評估報告，錢江水利置業(yè)從鄭燕明手中收購的價格，較錦天地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)增值了1836％。

此外，從2010年4月開始，房地產(chǎn)市場遭遇了一輪長時期的調(diào)控。然而，就在錦天房地產(chǎn)公司業(yè)績沒有明顯好轉(zhuǎn)，同時房地產(chǎn)調(diào)控不斷趨緊的背影下，錢江水利置業(yè)投資公司反而以1億元高價收購上述鄭燕明手中的股份，這其中的邏輯令不少投資者感到疑惑。

對此，錢江水利董秘熊莉威向記者表示，公司一直看好房地產(chǎn)行業(yè)，也一直想做好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，至于與鄭燕明的收購價格，熊莉威稱，是根據(jù)當(dāng)時的評估結(jié)果而定。據(jù)錢江水利公告，本次委估資產(chǎn)主要為房地產(chǎn)類存貨，資產(chǎn)基礎(chǔ)法對其主要采用了靜態(tài)假設(shè)開發(fā)法，即在評估基準(zhǔn)日時，假設(shè)公司開發(fā)完成后按現(xiàn)時的市場價格和后續(xù)開發(fā)成本，扣減稅費(fèi)、利息、利潤而得到其價值。

值得一提的是，記者在現(xiàn)場采訪獲悉，就在麒麟山莊旁邊還有一個名為“島上”的同為別墅的項目，據(jù)銷售人員稱，該項目是從麒麟山莊項目分離出去的，現(xiàn)在的負(fù)責(zé)人正是鄭燕明，這其中是否另有蹊蹺，截至目前，不得而知。

土地疑涉閑置風(fēng)險

值得關(guān)注的是，盡管該房地產(chǎn)項目目前已經(jīng)進(jìn)入公開競拍報名階段，但難以回避的是部分土地的多年未開發(fā)問題。

據(jù)上述浙江產(chǎn)權(quán)交易所出讓公告顯示，麒麟山莊計劃分三期開發(fā)，目前正在開發(fā)的一期占地9萬多平方米，未開發(fā)土地21萬多平方米。據(jù)項目現(xiàn)場銷售人員表示，整個項目分為東西和西區(qū)，其中東區(qū)的別墅項目于2002年前后拿到土地，而西區(qū)則是在此之后拿到的土地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者進(jìn)一步從浙江省臨安市國土資源局獲悉，麒麟山莊2006年拿了80多畝，2007年拿了137.58畝，2008年拿了69.34畝，2010年拿了69.43畝，土地都是分期拿到的，性質(zhì)都是住宅居住用地，土地證已經(jīng)辦理，然而，從現(xiàn)場來看，盡管這些土地已經(jīng)拿了多年，但當(dāng)前還只完成部分土地平整等工作。

對于上述問題，錢江水利董秘熊莉威稱，麒麟山莊的土地都是分期拿到的，因為規(guī)劃等原因?qū)е麻_發(fā)進(jìn)展緩慢，但不存在閑置問題。然而，上述麒麟山莊項目所涉及的土地，即使最遲一期2010年的土地也已經(jīng)拿到3年時間了。

按照國土資源部的相關(guān)規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地，或已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3，或已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，均可認(rèn)定為閑置土地，而閑置時間以合同約定的開工日期為起始點(diǎn)。若房企拿地未按約定日期開發(fā)滿一年，或開發(fā)投資強(qiáng)度不足而中止開發(fā)滿一年，將按土地出讓價的20%征繳土地閑置費(fèi)，且土地閑置費(fèi)不得列入生產(chǎn)成本，而土地閑置滿兩年則無償回收。

對于上述土地是否涉及閑置問題，浙江省臨安市國土資源局土地利用科負(fù)責(zé)人王立堅向記者表示，合同約定交地一年后就必須動工，二年未動工可以收回使用權(quán)，上述土地出讓合同比較早，其本人當(dāng)時未調(diào)到該部門，需要進(jìn)一步了解才能確定。