麗江古城區(qū)商鋪糾紛調(diào)查：絕大多數(shù)租金漲幅超過(guò)3倍

原標(biāo)題：麗江古城區(qū) 商鋪糾紛該找誰(shuí)解決

1月10日上午，云南麗江華匯工業(yè)品市場(chǎng)商鋪承租戶100余人因商鋪?zhàn)赓U糾紛到麗江市古城區(qū)政府大院上訪，因情緒激動(dòng)打砸辦公室與警察發(fā)生沖突，引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。租賃糾紛來(lái)龍去脈到底如何？記者展開了調(diào)查。

　　糾紛從何而來(lái)

房租飆漲，成為眾多商戶反映的主要問(wèn)題。

華匯工業(yè)品市場(chǎng)于1994年建立，以經(jīng)營(yíng)廉價(jià)服裝為主，不少商戶已經(jīng)在此經(jīng)營(yíng)10多年。據(jù)了解，市場(chǎng)最后一次與商戶簽訂的3年期合同已于2013年12月31日到期，雙方在合同中約定“合同期滿，若出租人繼續(xù)出租，在同等條件下原承租人享有優(yōu)先租用權(quán)。”

據(jù)市場(chǎng)原老板胡代陸介紹，2013年整個(gè)市場(chǎng)的全部租金為250萬(wàn)元。2013年上半年，胡代陸以2014年500萬(wàn)元、之后每年按照一定比例增長(zhǎng)的價(jià)格將市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)整體承包給鄒新國(guó)，租期5年。此外，鄒新國(guó)還需承擔(dān)裝修費(fèi)用500萬(wàn)元。

胡代陸坦承，在與鄒新國(guó)簽訂該整體承包合同之前，并未通知有關(guān)商戶。這就為之后矛盾埋下了隱患。

不少商戶了解到胡代陸已將商鋪出租給鄒新國(guó)后，試圖聯(lián)系胡代陸，但胡代陸選擇了避而不見(jiàn)。

對(duì)此胡代陸解釋：“整體出租給鄒新國(guó)并未侵害個(gè)體商戶的優(yōu)先續(xù)約權(quán)，在整體出租合同中約定合同生效后我不再干涉市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。”

據(jù)胡代陸介紹，鄒新國(guó)簽訂合同后，隨即提出商鋪?zhàn)饨饾q價(jià)方案，總價(jià)則達(dá)到了960萬(wàn)元。鄒新國(guó)對(duì)總租金數(shù)予以了否認(rèn)。但總租金數(shù)在商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)上得到了體現(xiàn)。記者根據(jù)古城區(qū)信訪局提供的租金價(jià)格圖發(fā)現(xiàn)：原來(lái)租金不到一萬(wàn)一的漲到了三萬(wàn)六甚至四萬(wàn)三，絕大多數(shù)商鋪?zhàn)饨饾q幅超過(guò)3倍。雖然事情發(fā)生后，鄒新國(guó)提出“虧本”降低租金的方案，但降價(jià)幅度基本上在5000元以內(nèi)。

胡代陸避而不見(jiàn)，鄒新國(guó)的高額租金讓商戶難以接受，一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)糾紛由此產(chǎn)生。

　商戶為何找政府

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在靠近市場(chǎng)門口的一家商鋪，漲價(jià)前商鋪一年租金不足一萬(wàn)一，漲價(jià)后則超過(guò)了5萬(wàn)。

“租金翻一番還能接受，再多我們就只能關(guān)門了。”市場(chǎng)商戶楊小姐說(shuō)。

“我們與原來(lái)開發(fā)商簽訂的合同中規(guī)定了優(yōu)先續(xù)約權(quán)?，F(xiàn)在胡代陸在沒(méi)通知我們的情況下，以兩倍的價(jià)格賣給了鄒新國(guó)，我們覺(jué)得侵害了我們的優(yōu)先續(xù)約權(quán)。”商戶呂世貴說(shuō)。

原開發(fā)商在未履行通知義務(wù)的情況下就與新開發(fā)商簽訂合同，顯然已經(jīng)違背了合同法的有關(guān)規(guī)定。按理商戶可以去法院起訴，要求原開發(fā)商與商戶續(xù)簽合同，法院依法判決即可。然而，商戶選擇的卻是向政府尋求幫助，希望政府協(xié)調(diào)新開發(fā)商降價(jià)租賃。

“我們也知道合同是經(jīng)濟(jì)行為，之所以找政府，主要是因?yàn)樾湃握?；如果去法院起訴，花費(fèi)時(shí)間會(huì)更久。”呂世貴的話引來(lái)了周圍商戶的認(rèn)可。

商戶楊小姐則表示，市場(chǎng)商戶超過(guò)110家，背后是上千人的利益，“民生問(wèn)題，當(dāng)然要找政府。”

據(jù)市場(chǎng)一位不愿透露姓名的商戶告訴記者，此前商戶曾集體商議是否去法院起訴，但是因?yàn)椴糠稚虘艚?jīng)營(yíng)困難、不愿承擔(dān)訴訟費(fèi)用作罷。

記者在13日的采訪中發(fā)現(xiàn)，不少商戶表示愿意接受胡代陸整體承包給鄒新國(guó)的條件，作為整體與胡代陸簽訂合同。

　　糾紛到底該咋解決

1月13日，記者在麗江華匯工業(yè)品市場(chǎng)看到，絕大部分商戶已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，情緒也較為穩(wěn)定。當(dāng)天市場(chǎng)外面因?yàn)槭┕?dǎo)致斷水，之前已經(jīng)遇到過(guò)此類情況的商戶也都表示理解。

“我們都是做生意的，去政府只是為了讓政府出面協(xié)調(diào)租金，并非為了打砸辦公室。”商戶張永平告訴記者，不聽勸阻闖入政府確實(shí)不對(duì)，是“為了正當(dāng)利益，使用了錯(cuò)誤方法”。

對(duì)該事件，政府也有自己的無(wú)奈。據(jù)了解，早在此次群眾聚集事件之前，古城區(qū)已經(jīng)先后召開三次協(xié)調(diào)會(huì)。“從道理上說(shuō)，租賃合同是經(jīng)濟(jì)行為，有糾紛可以去法院起訴，政府本不應(yīng)該卷入其中；但是從社會(huì)穩(wěn)定的角度看，政府又不能撒手不管，我們一直堅(jiān)持有訪必接的原則，積極促進(jìn)相關(guān)問(wèn)題的解決。”古城區(qū)信訪局局長(zhǎng)和建偉說(shuō)。

“接下來(lái)，我們還是只能居中協(xié)調(diào)。真正談判，還是要由租戶和開發(fā)商自己談。”和建偉說(shuō)。

“將一個(gè)本可以通過(guò)法律正常途徑解決的問(wèn)題推給政府并不正常，原因在于我國(guó)目前某些地方有弱化司法裁決，政府過(guò)于強(qiáng)勢(shì)的現(xiàn)象，導(dǎo)致老百姓對(duì)法院信任度不高。”中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院教授王涌說(shuō)，“在一個(gè)法治健全的社會(huì)，有此類矛盾本應(yīng)該找法院而非找政府。”

“在租戶愿意接受同等條件的情況下，按照合同法有關(guān)規(guī)定，商戶既可以向胡代陸請(qǐng)求違約損害賠償，也可以請(qǐng)求胡代陸在同等條件下優(yōu)先續(xù)約。”王涌說(shuō)。

http://paper.people.com.cn/rmrb/html/2014-01/14/nw.D110000renmrb_20140114_9-04.htm