綠地沖擊波：商業(yè)地產(chǎn)成挑戰(zhàn)籌碼

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

克而瑞日前公布的 《2013中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》榜單顯示，綠地僅以125億元的差距，排在萬科之后，位列第二。其后的萬達(dá)、保利等企業(yè)銷售額為1200億~1300億元，暫時(shí)還威脅不到綠地和萬科。綠地因此被克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄稱作 “2014年最有可能影響萬科老大位置”的地產(chǎn)公司。

然而，綠地真會(huì)成為中國地產(chǎn)行業(yè)的新龍頭嗎？這一定程度上取決于綠地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)前景，也與其在A股和H股搭建的融資平臺(tái)的融資能力有很大關(guān)系。

提前戰(zhàn)略布局帶來優(yōu)勢(shì)

在克而瑞上述榜單發(fā)布之后，就有報(bào)道認(rèn)為，綠地能夠追上萬科，甚至有超越之勢(shì)，根本在于商業(yè)地產(chǎn)對(duì)綠地業(yè)績的貢獻(xiàn)。

綠地董事長張玉良曾公開表示，2013年商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)房地產(chǎn)板塊的銷售貢獻(xiàn)突破60%。數(shù)據(jù)顯示，綠地集團(tuán)2013年的土地儲(chǔ)備計(jì)劃為800億元左右，在建商業(yè)地產(chǎn)超2000萬平方米。

其中，最能代表綠地商業(yè)地產(chǎn)的無疑就是超高層地標(biāo)性建筑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠地現(xiàn)在已經(jīng)建成17棟綠地中心超高層，目前全國300米以上的地標(biāo)性建筑有50%是由綠地集團(tuán)投資建造的；在世界十大高樓中，綠地集團(tuán)旗下就有3個(gè)，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地的商業(yè)地產(chǎn)主要是兩條產(chǎn)品線，一是在城市核心位置開發(fā)的綠地中心，另外一部分就是在郊區(qū)開發(fā)的商務(wù)樓。這兩條產(chǎn)品線目前的銷售情況都不錯(cuò)。和其他房企不同，綠地開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，大部分出售，只有小部分選擇自持。

這樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略，讓綠地在面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)可能存在的供應(yīng)過量風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，表現(xiàn)得游刃有余。

“綠地在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方面，無論是銷售還是持有都已經(jīng)有十幾年的經(jīng)驗(yàn)，有很多方法可以避開商業(yè)地產(chǎn)帶來的調(diào)整?！毖ㄐ鄹嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，超高層的盈利模式，有一種是全部持有、長期經(jīng)營，按照目前經(jīng)營狀況，大概需要15~16年的回收期。但綠地的模式只持有最好的部分，其余全都賣掉。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，綠地在上海奉賢地區(qū)的寫字樓項(xiàng)目，價(jià)格為1.2萬元/平方米，一年的銷售量可達(dá)1000多套。相比之下，其他的一些地產(chǎn)開發(fā)商由于開發(fā)產(chǎn)品的單價(jià)和總價(jià)偏高，往往很難實(shí)現(xiàn)很好的收益率。

綠地之所以在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域具有優(yōu)勢(shì)，一定程度上是因?yàn)閼?zhàn)略調(diào)整領(lǐng)先于行業(yè)。宋延慶說，綠地很早就提出了“超高層戰(zhàn)略”、“智慧城鎮(zhèn)”、“產(chǎn)城一體化”等一系列戰(zhàn)略概念，并開發(fā)出新的產(chǎn)品，令他們有機(jī)會(huì)進(jìn)入到很多城市發(fā)展的新領(lǐng)域，獲取了相對(duì)低價(jià)的優(yōu)質(zhì)土地資源。目前，綠地涉足的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，不僅有商業(yè)地產(chǎn)，還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。相比而言，萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要晚一些。

此外，綠地相對(duì)靈活的組織框架，也將成為未來和萬科一決高下的籌碼。綠地集團(tuán)官網(wǎng)顯示，綠地目前在很多區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)均實(shí)施事業(yè)部制，給事業(yè)部很大的權(quán)力，令其可以相對(duì)自由而靈活地根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)進(jìn)行策略調(diào)整。相比之下，目前大部分的地產(chǎn)商還是區(qū)域公司或城市公司制，在管理的靈活性上顯然不如事業(yè)部制。

2013年綠地在海外市場(chǎng)投資超過百億美元，根據(jù)此前綠地公布的數(shù)據(jù)，2014年希望在海外市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售額130億元。如果這一目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，無疑將會(huì)給綠地帶來更多優(yōu)勢(shì)。

多元融資渠道支持高周轉(zhuǎn)

此外，融資能力對(duì)房地產(chǎn)公司來說也至關(guān)重要。一位地產(chǎn)分析師指出，A+H渠道打通對(duì)綠地的后續(xù)業(yè)績幫助非常大，尤其是在拿新項(xiàng)目的時(shí)候，新的融資平臺(tái)可以提供很大的支持。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，雖然綠地收購的金豐投資（A股）和盛高置地（H股）兩個(gè)殼公司，在短期內(nèi)都不可能把綠地龐大的資產(chǎn)注入，但是這兩個(gè)平臺(tái)依然為綠地未來提供了持續(xù)融資的渠道。

2013年5月，綠地借殼盛高置地，隨后易名綠地香港（00337，HK）并逐漸將新拿的土地注入上市公司，港股上市公司的融資平臺(tái)，對(duì)于土地項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)起到了很大的便利作用。

2013年12月11日，綠地香港以59.5億元人民幣 （約76.49億港元）競(jìng)得上海黃浦五里橋街道商辦用地，折合樓面價(jià)24231元/平方米，這是上海年內(nèi)總價(jià)第二高的經(jīng)營性用地。此外，綠地香港2013年還在上海、杭州、昆明、南寧等地小規(guī)模購地，累計(jì)土地花費(fèi)已達(dá)83億元。綠地香港方面更表示，2014年的銷售目標(biāo)是確保100億元，力爭(zhēng)達(dá)到150億元。

在土地投資資金來源方面，綠地香港介紹稱，除了依靠自身的現(xiàn)金儲(chǔ)備和銷售回流資金外，公司會(huì)以合作開發(fā)的形式來整合資源并分散風(fēng)險(xiǎn)，并發(fā)揮H股資本平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)積極尋求多元化的融資途徑。在此之前，綠地香港已獲得母公司達(dá)4億美元的注資，并在2013年10月份發(fā)行7億美元債券。

除了港股市場(chǎng)開始發(fā)力，綠地何時(shí)整體A股上市也一直是備受關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年12月19日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露信息，綠地集團(tuán)21億股（對(duì)應(yīng)股權(quán)為20.2468%）增資擴(kuò)股項(xiàng)目已完成投資人擇優(yōu)選擇，入選的包括平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、上海國投等五家PE機(jī)構(gòu)，增資總額達(dá)117.29億元。

這意味著，綠地集團(tuán)近年來一直在進(jìn)行的內(nèi)部復(fù)雜股權(quán)結(jié)構(gòu)梳理工作，終于有了進(jìn)一步進(jìn)展。業(yè)界普遍認(rèn)為，綠地集團(tuán)有望借此進(jìn)行新一輪內(nèi)部管理包括股權(quán)在內(nèi)的改造，為其整體上市鋪平道路。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，綠地借殼金豐投資能否成功，還要看證監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)再融資的態(tài)度。上述地產(chǎn)分析師則表示，一旦政策有所突破，相信綠地會(huì)立即啟動(dòng)資產(chǎn)注入和再融資計(jì)劃，這對(duì)于其后續(xù)擴(kuò)大規(guī)模有著實(shí)質(zhì)性的幫助。