高風(fēng)險(xiǎn)的跨界：房地產(chǎn)深度滲透金融業(yè)

2005年開(kāi)始，每一次地產(chǎn)調(diào)控都通過(guò)收緊按揭貸、開(kāi)發(fā)貸乃至叫停房企IPO為房地產(chǎn)市場(chǎng)“截流”資金。早期，這些做法曾是令樓市速冷的“特效藥”，每一次調(diào)控政策出臺(tái)，都會(huì)很快出現(xiàn)降價(jià)、縮量的現(xiàn)象。然而，隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)業(yè)慢慢有了金融“抗藥性”。

信托、私募基金、供應(yīng)鏈貸款乃至于各類有價(jià)證券……多樣化的融資渠道令傳統(tǒng)的限貸政策威力漸漸削弱。房企憑借著各種渠道的“輸血”，反而進(jìn)入了高速擴(kuò)張的時(shí)代。開(kāi)發(fā)商享受金融創(chuàng)新帶來(lái)的饕餮盛宴時(shí)，金融行業(yè)可能正面臨一場(chǎng)無(wú)形的危機(jī)：一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，風(fēng)險(xiǎn)幾乎會(huì)毫無(wú)疑問(wèn)地轉(zhuǎn)嫁給現(xiàn)有金融體系，此時(shí)又將如何處置？

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

1個(gè)月前，一項(xiàng)由四川藍(lán)光集團(tuán)對(duì)外公布的重組預(yù)案中，出現(xiàn)一位名為“平安創(chuàng)新資本”的二號(hào)神秘股東，它其實(shí)是一家注冊(cè)資本高達(dá)40億元的知名PE機(jī)構(gòu)，也是平安信托的全資子公司及實(shí)際控制人平安集團(tuán)的另類投資平臺(tái)。

當(dāng)下是藍(lán)光欲借殼上市前夕，PE機(jī)構(gòu)想借機(jī)退出,因此才浮出水面。如今，地產(chǎn)企業(yè)借力金融資本、金融資本分享地產(chǎn)紅利，似乎已成為常態(tài)。業(yè)內(nèi)人士稱，這是一個(gè)地產(chǎn)與金融的“混血”時(shí)代。

此前，地產(chǎn)名嘴任志強(qiáng)曾在公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)“2013年房企不差錢(qián)”，來(lái)自多種金融資本的“輸血”似乎功不可沒(méi)。原本借助收緊銀行開(kāi)發(fā)貸、封閘A股市場(chǎng)等手段，想盡力穩(wěn)住房?jī)r(jià)的樓市調(diào)控卻未顯明顯成效，而近日媒體又盛傳代銷地產(chǎn)信托等產(chǎn)品的第三方理財(cái)或?qū)⒔邮茔y監(jiān)會(huì)的窗口指導(dǎo)。

明股暗債的PE基金模式/

據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)，2013年前11個(gè)月，房地產(chǎn)基金異軍突起，共計(jì)新增131只房地產(chǎn)基金，披露金額的130只共計(jì)到位105.11億美元，除了9只（34億美元）為外資機(jī)構(gòu)設(shè)立之外，其他房地產(chǎn)基金均為內(nèi)資機(jī)構(gòu)設(shè)立。

近日，上海聯(lián)交所披露的綠地集團(tuán)增資擴(kuò)股公開(kāi)信息中，再次浮現(xiàn)巨資認(rèn)購(gòu)的5家PE機(jī)構(gòu)，備受投資市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)了解，這5家PE機(jī)構(gòu)分別為平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、上海國(guó)投協(xié)力發(fā)展，合計(jì)認(rèn)購(gòu)20.87億股份，投資117.29億元。其中，平安創(chuàng)新資本認(rèn)購(gòu)10.37億股，出資58.3億元。

在克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄看來(lái)，這些PE機(jī)構(gòu)作為財(cái)務(wù)投資人，一般等3~5年后就要退出分紅，PE提供的資金相當(dāng)于資本，拿了之后可以借更多的債，以后通過(guò)綠地回購(gòu)或換成上市公司股份在資本市場(chǎng)退出。

“目前，基金公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)越來(lái)越準(zhǔn)確了。”亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，“當(dāng)然，他們還是看好綠地的主營(yíng)業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)企業(yè)做大規(guī)模必須要有融資支持，房地產(chǎn)融資一年到兩年就能結(jié)束項(xiàng)目投資。”

實(shí)際上，陳寶存所說(shuō)的情況更常見(jiàn)于PE投資地產(chǎn)項(xiàng)目公司。2013年9月、10月，中城聯(lián)盟旗下的上海中城永璽投資中心、上海中城永躍投資中心兩只私募基金分別參與到中糧地產(chǎn)南京、成都兩個(gè)項(xiàng)目。其中，在成都項(xiàng)目基本上是股債一體。

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)“PE+信托”模式較為流行，即PE借助信托機(jī)構(gòu)銷售優(yōu)勢(shì)，信托機(jī)構(gòu)又借助PE的投資管理優(yōu)勢(shì)。

“在新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍處于上行區(qū)間，發(fā)展空間巨大。目前，我國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期。”清科研究中心房地產(chǎn)基金研究室表示，當(dāng)前以開(kāi)發(fā)商為背景，以PE機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，以基金背靠產(chǎn)業(yè)為背景的這三類機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)基金的中堅(jiān)力量。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，公開(kāi)報(bào)道稱，平安創(chuàng)新資本2008年7月曾以3億元取得了重慶金科集團(tuán)約5.6%股權(quán)。

不過(guò)，金科股份2012年年報(bào)顯示，平安創(chuàng)新資本所持有的7865萬(wàn)余股已解禁流通，同時(shí)還有一起入駐的“君豐渝地投資”，截至報(bào)告期末仍未退出。截至2013年第三季度末，平安創(chuàng)新資本仍未有退出舉動(dòng)。2013年9月，清科集團(tuán)一份研究報(bào)告認(rèn)為，如果房地產(chǎn)基金投資總公司層面，則影響因素較多，具備額外的風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，意在直接獲取公司股權(quán)的PE基金是少數(shù)，目前大部分的PE基金主要投資的還是具體地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然多以股權(quán)形式投資，卻是“明股暗債”，多要求在一定時(shí)間內(nèi)償還貸款。這一模式下，開(kāi)發(fā)商的負(fù)債杠桿倍數(shù)被進(jìn)一步放大，很多企業(yè)由此可以實(shí)現(xiàn)高額的資金回報(bào)。

房企頻繁參股銀行/

2013年12月初，貴州上市房企中天城投宣布入股貴州銀行。按照公告內(nèi)容，該公司擬出資近億元，參與貴州銀行2013年增資擴(kuò)股計(jì)劃，董秘譚忠游此前在接受采訪時(shí)曾表示，希望借此加強(qiáng)和鞏固銀企合作關(guān)系。

“地產(chǎn)商參股銀行不是單純?yōu)榱私鉀Q融資之困。”卓創(chuàng)投資管理（成都）有限公司董事總經(jīng)理向?qū)庍h(yuǎn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，主要有幾個(gè)原因：一是尋求和銀行建立更緊密的聯(lián)系，為融資服務(wù)；二是房地產(chǎn)一直面臨調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，目前銀行估值不高，房地產(chǎn)商認(rèn)為參與銀行是一個(gè)較好的跨行業(yè)投資行為；三是銀企合作，尋求行業(yè)新的發(fā)展思路，如萬(wàn)科和徽商銀行洽談的社區(qū)金融。

兩個(gè)月前，萬(wàn)科地產(chǎn)宣布，公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開(kāi)發(fā)行，此次認(rèn)購(gòu)股份不超8.84億股，認(rèn)購(gòu)金額不超34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴(kuò)大后股本的約8%至8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

值得注意的是，投資徽商銀行的房企不止是萬(wàn)科，香港東原地產(chǎn)也同樣認(rèn)購(gòu)了440萬(wàn)股，成本1553萬(wàn)港元，并對(duì)外宣稱認(rèn)購(gòu)徽商銀行股份為具有吸引力的投資，并可提高公司的現(xiàn)金回報(bào)。

某研究機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，房企頻頻收購(gòu)銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢(shì)。

難以規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)/

事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商和金融的雙向滲透，不僅限于PE基金和銀行，保險(xiǎn)、信托乃至其他形式的房地產(chǎn)投融資，都有房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模介入。

此前，萬(wàn)科曾通過(guò)華潤(rùn)銀行的產(chǎn)業(yè)鏈融資，為旗下供應(yīng)商爭(zhēng)取借款。這部分借款最后又通過(guò)各種形式回流到了萬(wàn)科。同樣，綠城的電商平臺(tái)，也為綠城的供應(yīng)鏈借款提供了準(zhǔn)備。

另一方面，保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前也興趣濃厚。平安、人壽等多家保險(xiǎn)公司目前都有購(gòu)買房地產(chǎn)公司股權(quán)的經(jīng)歷。綠地、金地、遠(yuǎn)洋這些行業(yè)中的知名房企，目前的股東都有保險(xiǎn)公司和其他金融機(jī)構(gòu)的身影。

隨著房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)滲透日益加深，未來(lái)的地產(chǎn)調(diào)控很難再像過(guò)去，僅僅以一紙禁令限制開(kāi)發(fā)貸款或按揭貸款，就能取得立竿見(jiàn)影的效果。但如果房地產(chǎn)泡沫破裂，勢(shì)必會(huì)更多地涉及金融業(yè)，并影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全。

與此同時(shí)，正在加速轉(zhuǎn)型的金融業(yè)也面臨政策諸多的不確定性，整體資金收緊會(huì)不會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金無(wú)法流入地產(chǎn)行業(yè)，影響房企的銷售業(yè)績(jī)，甚至出現(xiàn)資金鏈危局，反過(guò)來(lái)又波及銀行業(yè)自身，這仍是個(gè)待解的問(wèn)題。