2014-01-03 01:14:18
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門
每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自廈門
當信托融資被很多行業(yè)人士認為會吞噬利潤時,泰禾集團卻借信托融資快速實現(xiàn)了規(guī)模擴張,并借助較高的資金杠桿實現(xiàn)了高額的凈資產(chǎn)回報。泰禾集團曾經(jīng)拿地僅兩個月,就通過信托融資,收回所支付的20億元土地款中的七成自有資金。融資完成后僅6個月所取得的銷售款,又足以支付上述信托融資及成本。
泰禾如何玩轉(zhuǎn)信托融資術(shù)?
泰禾集團也許是2013年激進的房地產(chǎn)公司,全年土地資金支付超過200億元。但2013年一季報顯示,截至一季末公司貨幣資金只有14.79億元,卻有10億多元的其他應(yīng)付款、2億多元的短期借款,以及2億多元的應(yīng)付稅款。泰禾以如此之少的資金,如何支付如此之多的款項?答案就在公司發(fā)布的一個個公告里。
4月10日,泰禾集團全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 (以下簡稱福州泰禾)以19.3億元的最高價,摘得北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)地塊,擊敗了包括萬科、首開、北京城建、綠地在內(nèi)的眾多房企。該地塊樓面地價達1.18萬元/平方米,土地溢價率達到112%。
6月6日,泰禾公告,重慶國際信托擬設(shè)立 “中維泰禾集合資金信托計劃”,該計劃規(guī)模為20億元人民幣,用于北京中維泰禾置業(yè)有限公司(福州泰禾的全資子公司)對北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)多個地塊的開發(fā)建設(shè)。其中,福州泰禾以7億元資產(chǎn)參與該信托計劃,另外13億元則是通過信托機構(gòu)融資。
僅僅6個月之后,在2013年12月28日,位于北京通州臺湖的泰禾一號街區(qū)項目首期開盤773間一日售罄,銷售額超過14億元。
這意味著只要泰禾集團愿意,并且工程進度達到北京預售款管理政策的規(guī)定,公司現(xiàn)在就可以提前結(jié)束上述期限長達2年的信托計劃。
運用同樣的方式,泰禾可以再拓展數(shù)個項目,并通過快速周轉(zhuǎn),回避信托融資可能存在的高風險。
這種高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式,能為泰禾帶來可觀的凈資產(chǎn)回報率。這是泰禾集團董事長黃其森一再強調(diào) “搞房地產(chǎn)開發(fā)必須懂金融”的原因。
事實上,此前陽光城也曾選擇和信托金融機構(gòu)大規(guī)模合作。陽光城總裁陳凱曾透露,因為高周轉(zhuǎn),他們和信托機構(gòu)合作的一個項目第一年就還清了所有信托融資的借款。
這樣的策略能最大限度地提升公司的股東回報率。
無法預料的政策性風險
根據(jù)泰禾介紹,目前公司90%的項目都實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)。
雖然信托借款加高周轉(zhuǎn)模式有利于房企以少量的資金獲取較高回報率,但是,如果因為政策性原因,無法按原計劃的節(jié)奏快速賣房回籠資金,信托高額的融資成本將會吞噬房企利潤,并給公司的現(xiàn)金流帶來隱患。
比如,備受矚目的2013年泰禾的壓軸項目之一泰禾北京孫河的高端項目北京院子,原本計劃在當年入市,由于北京的限價令而打亂了開盤節(jié)奏。
對該項目,泰禾原先的計劃是:拿地之后7到8個月必須開盤銷售,北京院子要在開盤半年內(nèi)回籠大部分資金,爭取一年半清盤。但由于北京停批4萬元/平方米以上項目預售許可證,讓北京院子2013年內(nèi)入市的計劃泡湯,開盤時間不得不順延。
雖然上述樓盤暫緩入市現(xiàn)象只是個案,但足以說明房地產(chǎn)市場的曲折多變。當市場由熱轉(zhuǎn)冷,銷售開始出現(xiàn)滯銷,原來可以借助的信托借款,就有可能成為壓垮房企的最后一根稻草。
很多業(yè)內(nèi)人士還記得綠城當年差點因為到期的大量信托而“活”不過2012年。對房企來說,如果不能把潛在的風險控制好,信托融資未來仍然是一把“雙刃劍”。
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