李嘉誠售南京物業(yè) 宏圖三胞超20億接盤

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 查道坤 區(qū)家彥 發(fā)自南京、廣州    

每經(jīng)記者 查道坤 區(qū)家彥 發(fā)自南京、廣州

“超人”李嘉誠的每一個動作，都會引起業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。由于2013年下半年連續(xù)拋售內(nèi)地資產(chǎn)，李嘉誠被推上了輿論的風(fēng)口浪尖，而最近出售南京新街口國際金融中心大廈的舉動，也同樣引發(fā)了熱議。

近日有報道稱，長江實業(yè)旗下的新加坡ARA資產(chǎn)管理公司（以下簡稱ARA），正在出售其在南京擁有的唯一物業(yè)——南京新街口最繁華地段的國際金融中心大廈，接盤者為江蘇本地企業(yè)宏圖三胞集團，該交易近期已經(jīng)在交割中。宏圖三胞一位工作人員對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“收購價格應(yīng)該說超過了20億元資金，但是沒有達(dá)到30億元。”

這也是李嘉誠相繼拋售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場等物業(yè)，套現(xiàn)約410億港元后，再次上演資產(chǎn)挪騰的好戲。記者注意到，僅在不到一周前，ARA才宣布進軍韓國地產(chǎn)業(yè)，收購澳大利亞麥格理集團在韓國的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

出售在南京物業(yè)

據(jù)記者了解，南京國際金融中心大廈位于有 “中華第一商圈”美稱的南京新街口西南角，總建筑面積為10.9萬平方米，于2009年5月啟用，220米的高度也成為了新街口的第一高樓。而賣家ARA為李嘉誠旗下長江實業(yè)的附屬公司，是一家設(shè)立在新加坡的亞洲房地產(chǎn)基金管理公司。

事實上，南京國際金融中心大廈真正的開發(fā)商并不是長江實業(yè)的子公司，而是招商地產(chǎn)。招商地產(chǎn)在2008年以16億元價格出售，而接盤方正是ARA。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，ARA意欲套現(xiàn)南京國際金融中心大廈早有先兆。在2012年9月，ARA曾計劃將旗下的南京國際金融中心大廈、大連天興·羅斯福國際中心和上海盛邦國際大廈三個內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項目打包，推出雙幣DynastyREITs在新加坡上市，但這一計劃后因市場變化取消。

此次成功將持有5年的南京國際金融中心大廈出售，ARA同樣獲利不菲。據(jù)當(dāng)?shù)卦u估機構(gòu)人士透露，目前南京金融中心大廈估值約為30億元人民幣，交易成功后將為ARA帶來豐厚的回報。

對于接盤的金額，宏圖三胞集團一位工作人員對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說，公司確實從ARA基金處購得國際金融中心，但是接盤資金沒有達(dá)到30億元，“收購價格應(yīng)該說超過20億元資金，但是沒有達(dá)到30億元。”

值得注意的是，長江實業(yè)及和記黃埔是李嘉誠所擁有的兩大集團，如今長江實業(yè)拋售旗下的南京物業(yè)，和記黃埔在南京的投資項目是否會有變動，這引發(fā)了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

據(jù)了解，2010年，和記黃埔斥資31.8億元，競得了位于南京河西怡康街的G53地塊，樓面地價達(dá)到8584元/平方米，目前該項目已經(jīng)命名為漣城，“我們關(guān)注到媒體的報道，目前項目已經(jīng)對外宣傳一段時間了，應(yīng)該在春節(jié)后就會對外公開銷售，所以可以很肯定地說這個項目不會存在變動。”該項目售樓部一位工作人員對記者表示。

“目前李嘉誠拋售的都是成熟的商業(yè)項目，和記黃埔現(xiàn)在所持有的都是商品房項目，所以和記黃埔應(yīng)該不會有大的變動。”房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對 《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

套現(xiàn)低回報率資產(chǎn)

早在亞洲金融危機之前，投資物業(yè)給長江實業(yè)帶來的貢獻并不明顯。資料顯示，1997年物業(yè)銷售占長江實業(yè)銷售收入的79.88%，占經(jīng)常性利潤的84.61%。而在1998年，長江實業(yè)加大了對投資型物業(yè)的開發(fā)，當(dāng)年的固定資產(chǎn)較1997年猛增423%。

隨著近年的快速發(fā)展，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)嚴(yán)重的飽和狀態(tài)，也因此商業(yè)地產(chǎn)的回報率也越來越低。而李嘉誠似乎察覺到這種情況，開始將低回報的資產(chǎn)出售套現(xiàn)，轉(zhuǎn)投高回報率資產(chǎn)。

根據(jù)長江實業(yè)財報顯示，其物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營業(yè)額一直處于不斷擴大態(tài)勢。其中在2011年、2012年長江實業(yè)自身的物業(yè)出租營業(yè)額分別為13.77億港元、18.67億港元，而2013年中報表顯示，這一部分的營業(yè)額為10.02億港元。

然而在長江實業(yè)財報營業(yè)額及業(yè)務(wù)收益一欄中，2012年長江實業(yè)集團及子公司、合營公司的物業(yè)租務(wù)總額達(dá)19.78億港元，相比2011年同比增長16.48%，但是在2013年前6個月下降至8.24%，“這一數(shù)據(jù)表明，商業(yè)地產(chǎn)方面的回報率越來越低，或許也是李嘉誠集中拋售物業(yè)的一個主要原因。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

從2013年李嘉誠拋售的物業(yè)也證明了上述觀點，2013年8月，李嘉誠26億元出售的廣州西城都薈廣場項目回報率只有7%。而南京國際金融中心大廈的回報率連5%都不到，這些項目的回報率均低于長江實業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率15%，“物業(yè)項目的收益率低于長江實業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，這對于追求穩(wěn)健收益的李嘉誠來說是不能接受的，所以集中拋售物業(yè)也代表了李嘉誠對持有物業(yè)回報率的不看好。”李智對記者說。

再演資產(chǎn)挪騰好戲

“內(nèi)地房產(chǎn)價格過去持續(xù)上漲，往往以高于市值的價格也無法投得土地。內(nèi)地政府部門都說要對房地產(chǎn)進行打擊，價格太高。不聽他們的話，還可以聽誰的話？”此前在接受《南方周末》采訪時，李嘉誠曾一再表示對我國香港與內(nèi)地房地產(chǎn)價格的飛漲感到擔(dān)憂。

在我國香港，2013年2月，長實將旗下酒店式公寓雍澄軒項目的360間酒店房間分拆出售，共套現(xiàn)14億港元，但該宗交易遭香港證監(jiān)會叫停。2013年11月末，和記黃埔成功出售兩套位于香港太平山頂?shù)暮勒椖?，合計套現(xiàn)約13億港元。據(jù)香港媒體近日報道，長江實業(yè)有意將旗下黃竹坑香葉道41號商業(yè)大廈項目以分層拆售形式推出，預(yù)計可套現(xiàn)約32億港元。

“香港的房地產(chǎn)價格主要是受熱錢的沖擊影響，隨著美國量化寬松政策的退出，未來香港房地產(chǎn)價格下跌趨勢會愈加明確。”黃立沖認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場雖然受到QE退出的影響相對較小，但商業(yè)地產(chǎn)面臨最大的困難是租金回報率太低，相當(dāng)一部分甚至無法跑贏銀行存款，這導(dǎo)致持有型的商業(yè)地產(chǎn)大多不具備投資價值，也很難進行資產(chǎn)證券化，所以在未來從商業(yè)地產(chǎn)套現(xiàn)恐怕是越來越多投資人的選擇。

在套現(xiàn)香港和內(nèi)地房地產(chǎn)的同時，李嘉誠也在境外積極尋找投資機會?！睹咳战?jīng)濟新聞》日前報道，ARA將收購澳大利亞麥格理集團在韓國的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，后者通過兩家私有房地產(chǎn)信托管理著市值約33.6億元人民幣的物業(yè)。此外，ARA還將收購麥格理旗下一家房地產(chǎn)投資信托基金10.02%的股份，但并未透露交易價格。

“不動產(chǎn)投資最重要的是低買高賣。目前無論是我國香港還是內(nèi)地的房地產(chǎn)價格都處于歷史高位，QE的退出將引發(fā)貨幣外流，對中國資產(chǎn)價格造成較大壓力。因此減持部分回報率不佳的中國投資組合，投入到正在恢復(fù)元氣的境外市場如歐洲和韓國，等待經(jīng)濟復(fù)蘇所帶來的巨大盈利空間。這也是李嘉誠低買高賣的最佳演繹。”黃立沖認(rèn)為。