把脈樓市方向 各方縱論地產“價值觀”

2013年12月20日，由《每日經濟新聞》、《成都商報》聯(lián)合主辦的2013中國價值地產成都年會在成都舉行。本次活動邀請到了住建部政策研究中心主任秦虹、財政部財政科學院研究所所長賈康、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉等多位專家以及眾多房地產企業(yè)代表參加。在會上，他們就房地產宏觀調控、房地產稅收、房地產金融等熱門話題闡述了自己的觀點。

專家聲音

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹：

樓市分化格局加劇結構性機會出現(xiàn)

每經記者 楊珺 發(fā)自成都

“分化加劇。”這是住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹在2013中國價值地產成都年會上強調的當前樓市的趨勢。本次年會由《每日經濟新聞》和《成都商報》聯(lián)合主辦。

秦虹認為，盡管2013年中國房地產市場整體銷售情況很好，但市場分化格局已經非常明顯。房地產市場投資機會也已經從過去十余年高速增長的趨勢性機會變成了與產業(yè)結構升級、城鎮(zhèn)化建設等經濟發(fā)展大方向同步的結構性機會。

“如果我們把全國657個城市的房價平均漲幅放在這里，我相信可能連5%都不到，少數(shù)城市房價是在下跌的。所以今天的房地產市場再也不是過去的格局了，我們現(xiàn)在的市場是非常分化的格局。”秦虹表示。

對于當前質疑樓市調控十年失效的聲音，秦虹認為，從2011年1月26日“國八條”出臺以來，這一輪的房產調控對大城市抑制投資投機性需求起到了明顯作用。

在市場分化的情況下，未來的中國房地產投資還有哪些機會？對此，秦虹表示，首先要注重新型城鎮(zhèn)化政策下關注城市群。“房地產發(fā)展從來都是和城市的發(fā)展緊密相關，下一步的城市發(fā)展是要走以城市群作為推動城市發(fā)展的主體形態(tài)，這是新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中的重要內容。”

秦虹指出，房地產投資還要關注中國的高速交通網絡建設。“當中國的高速交通網形成網絡的時候，現(xiàn)在全國657個城市可以分為兩類，一類是在高速交通網上面，有交通節(jié)點；還有一些城市是在這個網的下面。大致可以判斷，在交通網上的城市，與交通連接點、交差點、會合點的城市投資效率更高。”

此外，秦虹認為，產業(yè)結構的升級將促進優(yōu)質商務和旅游地產的發(fā)展。“下一步，中國經濟增長很重要的一方面就是大幅度提高服務業(yè)所占的比重，服務業(yè)的發(fā)展意味著我們從事第三產業(yè)的人口的增長。”

秦虹還指出，房地產市場投資應該關注 “城鎮(zhèn)化時代的樓宇經濟”。“這些地區(qū)的樓宇更新改造和再資產化的機會是非常大的，因為這些樓宇的物業(yè)價值一定會伴隨著土地的級差地租同步提升。”

財政部財政科學研究所所長賈康：

房產稅制度建設應堅持調節(jié)高端

每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月份70個大中城市新房價格環(huán)比平均上漲0.6%，這也是房價連續(xù)12個月“高燒”。業(yè)內專家認為，當前除了要改變過去抑制需求端的做法之外，重在增加市場供給。

在2013中國價值地產成都年會上，財政部財政科學研究所所長賈康公開表示，房地產稅制度建設要堅持兩個重點：一是高端調節(jié)；二是政府應明確首次置業(yè)是否會被納入征稅范疇。在賈康看來，下一步樓市調控需要制度建設與長效機制建設。當前樓市應確定一種 “雙軌統(tǒng)籌”的框架。

據(jù)了解，目前各地保障房建設也正在積極轉型。住建部相關負責人近日透露，在地方實踐的基礎上，要對廉租房與公租房并軌運行，指導地方有序探索共有產權保障房制度。

賈康認為，對于保障房的投融資模式，下一步可采用PPP模式，也就是公私合作的管理模式。針對不同區(qū)域、不同情況的棚戶區(qū)改造、廉租公租房，可設計具體的融資形式。在保障房管理制度上，要具體進行分類，同時保障房的退出與轉換也要制度化。

對于商品房來說，賈康認為，應采取經濟調節(jié)制度。在融資制度上，現(xiàn)階段總體上宜從緊。而在稅收制度上，除了交易環(huán)節(jié)稅收優(yōu)化外，保有環(huán)節(jié)的稅收也要從無到有，通過改革建立現(xiàn)代的稅收框架。

“房地產稅指的是跟房地產有關的多種稅，要把所有的稅費合在一起，包括整個國土開發(fā)到提供的成品、交易再到交易住房的保有全面的覆蓋，把它合理化整合。”賈康表示，房地產稅制度建設勢在必行。

賈康最后強調，要貫徹好中央文件精神，必須堅持兩個重點。首先是要在推進歷史時期內推進房產稅或住房保有環(huán)節(jié)稅收，只能堅持調節(jié)高端；其次，基本住房層面官方要給出態(tài)度，有些現(xiàn)在不出手買房的人，是在等著以后買房，如果不說第一個基本單位不征稅，他就不敢買。

北京師范大學金融研究中心主任鐘偉：

房產市場“供大于求”風險提升

每經記者 謝振宇 發(fā)自成都

“2014年到2015年中國房地產市場基本是穩(wěn)定的。”經濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉說。

在2013中國價值地產成都年會上，鐘偉對中國房地產未來走勢作出了自己的預判：目前，樓市“供大于求”的風險提升，“2014年全年商品房的銷售面積和銷售金額跟今年相比不會有起色”。同時，開發(fā)商的利潤增速幾乎沒有或將出現(xiàn)下降的趨勢。

對于宏觀調控政策，鐘偉建議，目前應維持調控政策的連續(xù)和穩(wěn)定，“不松綁也不要加碼。”

在鐘偉看來，未來地產的趨勢是“總體平穩(wěn)，但是會慢慢下降”。其中，決定樓市走勢的一個因素在于供求關系的微妙變化。

“以2010年為分水嶺，在此之前房地產是供不應求的。”鐘偉說，2010年之后，政策的調控轉而開始抑制需求，隨著供給的加大，目前“整個格局已經從供不應求到供求平衡到現(xiàn)在，有越來越明顯的證據(jù)顯示這個市場逐步開始供大于求。”

此外，鐘偉認為，目前，高杠桿的投機者正在淡出市場。此外，投資性需求的購房杠桿不斷下降甚至消失，售房成本不斷上升并將持續(xù)上升。

“房地產稅立法和推出是大趨勢。”針對外界普遍關注的房地產稅問題，鐘偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

對于國家的相應宏觀調整政策，鐘偉則建議，應“維持房地產調控政策的連續(xù)和穩(wěn)定，不松綁也不要加碼”。

鐘偉近期曾公開表示，開發(fā)企業(yè)2013年利潤好的原因是房價超出之前預期。今年房價普遍漲了10%~15%，遠遠超過預期，多出來的這部分全都是超額利潤了。如若2014年房價沒有超預期地上漲，房地產企業(yè)的融資成本也不會持續(xù)下行，甚至有可能會上升。

“目前開發(fā)商的現(xiàn)金流不斷改善，進入‘秋收’狀態(tài)，但仍有可能存在部分高風險的開發(fā)商。”鐘偉說。他認為，這些開發(fā)商主要體現(xiàn)在“三高”帶來的風險，即高杠桿的財務狀況、高規(guī)模的偏遠土地儲備、以及高待售的財務壓力。

企業(yè)家說

銀泰置地集團總裁助理、成都銀城置業(yè)總經理鄭勇強：

電商沖擊倒逼商業(yè)地產加速轉型

每經記者 楊珺 發(fā)自成都

電商對于商業(yè)地產的威脅，在業(yè)界已經成為無法繞開的話題。而作為百貨巨頭之一，銀泰也有自己的思考。“面臨電商的沖擊，我們應該是傳統(tǒng)百貨業(yè)里反應最快的。”銀泰置地集團總裁助理、成都銀城置業(yè)總經理鄭勇強在2013中國價值地產成都年會上表示。

鄭勇強認為，傳統(tǒng)百貨要發(fā)展，必須植入電商血液，要調整全新的O2O模式。但電商也不可能完全取代具有展示、體驗功能的百貨業(yè)。

鄭勇強表示，傳統(tǒng)百貨拓展產業(yè)鏈也是轉型內容之一。“我們與阿里巴巴菜鳥合作建立的菜鳥網絡，董事長沈國軍卸任銀泰總裁，做菜鳥網絡CEO，搞第二次創(chuàng)業(yè)，這其實也是我們的轉型。”

作為高端住宅的開發(fā)者，鄭勇強對明年房地產市場的走勢也發(fā)表了自己的看法。對于房產稅的征收，鄭勇強稱銀泰非常歡迎，“其實開發(fā)商很想做一個健康的市場，這樣對未來市場比較容易判斷。”

對于明年房地產政策的調控方向，鄭勇強認為，“國家應該在做一個長效機制，讓市場來解決問題。未來幾年包括保障房與棚戶區(qū)改造的政策房有5000多萬套，能解決2億多人口的住房問題，政府提供30%的住房需求已經差不多了，其余的70%將由市場來解決。”

新世界中國地產成都地區(qū)總監(jiān)黃思遠：

預計2015年新盤供應加大

每經記者 謝振宇 發(fā)自成都

“2015年，或將是地產供應量大的時候，包括商業(yè)地產；目前（房企）購買的土地較多，也會集中到2015~2016年進行開發(fā)，一定會有很大的供應量出來，我相信屆時市場會趨穩(wěn)。”新世界中國地產成都地區(qū)總監(jiān)黃思遠在2013中國價值地產成都年會上說。

對于業(yè)內提出2015年前后樓市將會迎來較大供應量的觀點，黃思遠亦表示認同。不過他指出，這對樓市的影響可能不會太大，因為人們對投資房產的需求未減，投資房地產仍相對保值、增值。

未來，房產稅或將進一步推開實施。“房產稅對開發(fā)商來說，是有影響的，對市場也會有很大的影響。”黃思遠認為，這將致使買房的需求受到一定程度抑制。

但房產稅的具體影響，還要看具體的區(qū)域。“對市場的價格影響如何？具體要看具體區(qū)域，有些新區(qū)的房價偏低，還有上漲的空間。”黃思遠表示，雖然如此，但他個人對房地產未來發(fā)展還是有很大信心。

進入成都市場多年至今，新世界中國地產仍潛心于“河畔新世界”單個項目的開發(fā)和打造。黃思遠表示，無論市場如何變化，作為開發(fā)商，仍應專注于樓盤本身的開發(fā)和做好產品。

明宇集團董事長張建明：

酒店、地產互補 靠運營對撼外企

每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

兩個月前，明宇麗雅飯店成功落地北京。這是來自四川本土的明宇集團發(fā)力“全國化”戰(zhàn)略的重要一步。如今，這家民企巨頭正以“酒店+地產”雙核驅動的獨特商業(yè)模式攻城略地，成為國內財經界的一大商業(yè)傳奇。

談到商業(yè)模式，明宇集團董事長張建明在2013中國價值地產成都年會上對《每日經濟新聞》記者表示，“在明宇10多年的酒店經營中，我們深刻認識到本土酒店品牌要與國際品牌競爭，品牌優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢都不是明宇的強項，明宇強調和追求的是經營優(yōu)勢，通過運營優(yōu)勢來贏得市場競爭，做強企業(yè)。”

張建明舉例說，“比如成都東大街的明宇豪雅飯店，整個建筑面積13萬平方米，直接的建安造價不到9億元，如果加上財務、管理費用不到13億元。這就是我們的核心競爭力。明宇要做的是每一平方米的收益。明宇豪雅飯店運行1年多，設備一切良好，耗電量不及正常耗電的2/3，能耗支出約占收益的6%。”

按照規(guī)劃目標，到2015年末，明宇集團酒店總體規(guī)模將達到西部第一、中國酒店集團前10強，酒店及高端餐飲數(shù)量達到30家以上，客房1萬間以上。

“這種經營優(yōu)勢是明宇總成本領先的投資經營理念和為消費者提供最具性價比的服務產品，明宇由酒店進入地產，再形成‘酒店+地產’雙核驅動的商業(yè)模式，這就強化了明宇的經營優(yōu)勢。因為我們能夠從后期的酒店運營環(huán)節(jié)指導和要求項目的前期規(guī)劃與后期的設備檢修和安裝等。”張建明闡述稱。

酒店和地產到底是一種什么關系？在張建明看來，明宇的酒店與地產互補性很強，明宇是主動做酒店的，為了更好地經營酒店，才配套了地產項目。很多開發(fā)商不具備酒店運營能力，其他項目賺了錢，但酒店長期虧損，甚至是一個包袱，而明宇把一個包袱運營成為不斷賺錢的優(yōu)質項目。

據(jù)了解，目前明宇集團在全國的城市綜合體和酒店總開發(fā)面積高達1000萬平方米，其還在積極拓展華東、華南市場。那么，巨額資金從哪里來？

對于這一疑問，張建明的答案是，“就地產開發(fā)層面，客觀上講，明宇主要做租賃投資型酒店，并附帶有商業(yè)地產或住宅地產開發(fā)，這個項目賺來的利潤沉淀下來后再投資酒店。我們依靠酒店運營產生的效益再進一步投資。此外，一個酒店作為一類商業(yè)地產，只有把它運營好了，成為一個成熟型的物業(yè)，才能受到金融機構的歡迎。因為不管是哪家金融機構，都非常喜歡成熟型且有經營效益的物業(yè)作為融資的載體。”

成都萬華投資集團董事、總裁羅立平：

房企扎堆“剛需”產品存較大風險

每經記者 謝振宇 發(fā)自成都

“個人覺得，更大的市場風險，或在‘剛需’這一領域上。”在2013中國價值地產成都年會上，成都萬華投資集團有限公司董事、總裁羅立平向《每日經濟新聞》記者說，近些年眾多房企齊涌做剛需，加大市場供給，或存在不小的風險。

在羅立平看來，未來的房地產稅若擴大實施，對于一些投資性或是投機性需求，將產生較大影響。但對于真正有需求的改善性需求，包括高端的居住需求影響或不大。

“國家在推動房產稅，從交易環(huán)節(jié)轉到持有環(huán)節(jié)是大趨勢，我覺得這肯定是正確的。但從長遠來看，個人覺得，更大的市場風險，或在剛需這一領域上。”羅立平表示。

羅立平分析稱，前些年，國內房地產行業(yè)齊涌剛需領域，其中很多或是“慣性”的作用。市場雖熱鬧，但其中蘊藏的風險卻較大，這又與供給關系有關。目前，國家應該著重解決基層的剛需，比如保障房。而以往，這類購房需求中的一些被“擠”往商品房市場，造成商品房市場“剛需”的火熱，同時風險因素加大。

那么，剛需領域是否存在“產能過剩、供大于求”的狀況呢？羅立平認為，某種意義上可能存在，“這幾年的供給相當大，大家‘慣性’的作用，房企紛紛追求規(guī)模。”

綠地集團副總裁，西南事業(yè)部董事長、總經理孫志文：

市場機會仍在資源性較強的城市

每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

再度榮膺世界500強企業(yè)、成功借殼盛高置地、加速全球市場布局……這是“地產大鱷”綠地集團今年以來頻頻創(chuàng)下的“綠地速度”。

在2013中國價值地產成都年會上，綠地集團副總裁，西南事業(yè)部董事長、總經理孫志文向《每日經濟新聞》記者透露，“今年綠地西南事業(yè)部已經實現(xiàn)營收超過100億元，實現(xiàn)了3年前我剛到成都時立下的期望。”

公開資料顯示，綠地集團位于四川南充的“綠地城”城市綜合體項目兩次開盤認購量均突破了“千套”目標。孫志文解釋稱，“從去年下半年開始，我們收縮在三、四線城市的擴張，但南充是個例外。一方面，南充項目我們談得比較早；另一方面，南充也是四川的人口大城，有一定的產業(yè)基礎。”

在未來的城市選擇上，孫志文認為，“隨著房地產市場風向的轉變，我們還是始終認為房地產是結合智力、人力、物力與財力的主要產業(yè)。因此，中國未來的房地產市場機會仍然在一、二線城市以及資源性較強的城市，這些城市肯定是發(fā)展最好的。”

針備受熱議的房地產稅，孫志文認為，從長期來看，征收房地產稅肯定是必然的，但從目前來看，這需要一個不斷過渡的過程。