2013年房地產(chǎn)白皮書 千億元級房企土豪增至七家

開篇語：365天，總倥傯而過，蛇年漸逝，馬年臨近。 2013年，中國經(jīng)濟形勢錯綜復(fù)雜，穩(wěn)中求進、改革創(chuàng)新是核心要求；2013年，“穩(wěn)增長”壓力不減，全年實現(xiàn)“7.5%”目標勝券在握；2013年，資金盤活存量，消費猶抱琵琶，“兩輪驅(qū)動”克難攻堅；2013年，中國共產(chǎn)黨第十八屆三中全會部署15個方面的改革…… 2013年，貸款利率全面放開，上海自貿(mào)區(qū)設(shè)立，金融改革提速；2013年，《關(guān)于進一步深化新股發(fā)行體制改革的指導(dǎo)意見》發(fā)布實施；2013年，證監(jiān)會再掀監(jiān)管風暴，“頂格處罰”成慣常做法；2013年，史上最嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺，一線城市房價一騎絕塵；2013年，4G牌照發(fā)放；2013年，客廳互聯(lián)網(wǎng)大戰(zhàn)上演…… 靜思推動敏行，歲暮天寒，梳理今年的故事，是為接力明天。這既是開啟，也是延續(xù)；既是積淀，也是傳承。 行業(yè)白皮書背后通常意味著“望斷群峰巔，登臨方解意”、“一覽眾山小”，其高屋建瓴、提綱挈領(lǐng)、言簡意賅都是不容易達到的。 之所以冠之以“白皮書”，希望我們能夠有，至少部分有“胸中經(jīng)綸點江山”之瀟灑；能夠有，至少部分有“登高壯觀天地間”之境界。 凡人底色，亦可書寫將相襟懷；立足方寸，亦能走出四海格局。 這些都是《證券日報》產(chǎn)經(jīng)中心年終專稿·行業(yè)白皮書出臺前的思考。 歲末天寒，希望我們的年終專稿系列能給您帶來一份驚喜，一份不一樣的溫暖。 （張志偉） 前言：2013年房地產(chǎn)的發(fā)展超出了許多所謂預(yù)言大師的蓋棺定論范疇。一線城市房價一騎絕塵，房企情緒高漲，搶地潮一浪高過一浪，而三線、四線城市迥然不同，成交低迷，房價徘徊不前，有些地方竟然出現(xiàn)“鬼城”。年初，被稱為歷史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，但作用似乎是為一線房價上漲加碼助力，年底不少城市再次你追我趕，房價調(diào)控“嚴”字當頭，一年中，房價調(diào)控熱兩頭。保障房陸續(xù)入市，對房市沖擊如何？結(jié)論難下；未來房價如何走向？結(jié)論難下；調(diào)控對房地產(chǎn)市場形成多大的沖擊，結(jié)論難下。 2013年，地產(chǎn)市場四大特點不容忽視：一線城市房價創(chuàng)新高、賣地創(chuàng)新高、融資創(chuàng)新高、房企“出?！鼻八从?。 如果說前些年房企的海外投資還可以稱之為大膽嘗試的話，那么2013年房企的海外投資絕對稱得上是一股熱潮。 12月13日，萬科董事會主席王石透露了這家行業(yè)龍頭海外投資的最新動向，其在微博上表示，萬科進入紐約的第一個項目將會是位于曼哈頓區(qū)的超高層。此前，萬科已經(jīng)確定了兩筆海外投資，這其中還不包括年初其在中國香港拿下的荃灣項目。 早在今年2月份，萬科便宣布以1.75億美元與美國鐵獅門公司合作開發(fā)舊金山一個豪華公寓項目。隨后的4月16日，萬科又宣布與新加坡吉寶置業(yè)聯(lián)手開發(fā)新加坡東部的一個住宅項目。 不過，與綠地相比，萬科的海外投資規(guī)?？芍^“小巫見大巫”。 這家今年剛剛在中國香港實現(xiàn)借殼上市的開發(fā)商，一年內(nèi)便形成了亞洲、大洋洲、歐洲、美洲等世界房地產(chǎn)開發(fā)版圖布局，總投資規(guī)模超過百億美元。其收購的紐約布魯克林大西洋廣場地產(chǎn)項目70%股權(quán)，項目的總投資額預(yù)計將超過50億美元，是內(nèi)地房企迄今在美國的最大投資。 來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，近兩年內(nèi)，有接近20家知名房企進駐海外房地產(chǎn)市場。其中絕大部分是在2013年進入實際操作層面，例如萬科在2012年成立了海外業(yè)務(wù)推進小組，但直到2013年才開始正式進行海外投資。 那么，是什么原因讓這么多品牌房企開始熱衷于海外投資呢？ 中國銀行(601988)發(fā)布的《2011年中國私人財富管理白皮書》顯示，在中國高凈值人群（定義為可投資資產(chǎn)在1000萬元以上的人口）中，14%已經(jīng)移民海外，另有46%正在計劃或者辦理移民的過程中。 世邦魏理仕發(fā)布的《中國資本進軍海外房地產(chǎn)投資》報告也顯示，按中國當前可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場，約占個人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。 與之相符的是，根據(jù)來自Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，中國人在海外的房地產(chǎn)交易規(guī)模去年急劇上升，達到18.6億美元。相比之下，2011年為5.47億美元，2010年為9000萬美元。 對此，綠地集團董事長張玉良直言，“我們感興趣的是中國人多的地方，你不去賺，這部分錢就被外國人賺走了”。王石此前表示，由于不少萬科的客戶將移民海外，其中，30%選擇北美地區(qū)，萬科會跟隨這些客戶進軍北美地區(qū)。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，中國房企“出?！辈粌H僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道上的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)高端職業(yè)人群到海外置業(yè)投資，這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。 同時，國內(nèi)地價高企，限購、限貸等調(diào)控政策的頻繁出臺，擴展融資渠道降低融資成本、推進企業(yè)國際化等因素也是房企“出?！钡闹匾?。 “積累了在海外開拓市場的經(jīng)驗，對一家企業(yè)的發(fā)展思路、視野等都會有很大的幫助，可以學(xué)習(xí)國外先進的開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計、創(chuàng)新理念等，反哺國內(nèi)市場開發(fā)?！惫庖瘓F董事長郭耀名這樣認為。 據(jù)了解，綠地在韓國濟州島的項目漢拿山小鎮(zhèn)拿地成本僅為50萬元/畝，但在海南拿地的價格可能要在1000萬元/畝以上。尤其是今年以來，一線、二線城市地王頻現(xiàn)，土地價格迅速攀升，北京市的樓面地價已經(jīng)超過7萬元/平方米，堪比發(fā)達國家的首都或經(jīng)濟中心。 此外，張玉良表示，當前歐美等國經(jīng)濟加速復(fù)蘇，中國經(jīng)濟增速卻在放緩，二者之間存在“剪刀差”，所以其認為目前正是中國房地產(chǎn)企業(yè)進行海外投資的黃金窗口期。 最新的數(shù)據(jù)也似乎印證了這一觀點，據(jù)悉，今年英國房地產(chǎn)價格已經(jīng)較去年上漲了9.7%，且沒有下滑跡象。同時，美國聯(lián)邦住房金融署最新公布的房價指數(shù)顯示，美國房價已連續(xù)第九個季度上漲。而這些數(shù)據(jù)顯然也支撐房企“出?！钡男判?。 不過，在想著到海外賺錢的同時，這些“出?！狈科笠矐?yīng)當注意來自各方面的風險。 張宏偉表示，進軍海外市場并不簡單，如果沒有充裕的資金和合適的開發(fā)模式、沒有更好了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色、沒有熟悉當?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費制度等，那么，房企布局海外市場有可能會面臨不同程度的風險。海外市場看似藍海，但并不一定會有好的收益。 中坤對冰島的投資就是一個例子，由于政治和法律問題，三年時間過去了，無論中坤最早提出的購地方案還是后來的租地計劃，事情一直懸而未決。 熱衷海外投資房企扎堆“出?！? 一線城市年內(nèi)賣地直逼5000億元 “創(chuàng)33個月以來新高”，“創(chuàng)45個月以來新高”，無論是今年9月份典型的10個城市土地出讓金收入，還是今年11月份一線城市土地成交均價，都在不斷飆升，土地盛宴貌似已不足以形容2013年一線、二線城市土地市場的高漲情緒，“饕餮盛宴”或許更為貼切。 “一天產(chǎn)生3個地王”，“溢價率達到491.18%”，2013年，圈內(nèi)人士年初時聽聞“地王”還有些驚詫，可能要稍微質(zhì)疑一下，地價都比周圍房價高了，開發(fā)商怎么還是搶？但北京農(nóng)展館地塊7.3萬元平方米的樓面地價一出，貌似一切都是“浮云”了。 盡管如此，開發(fā)商仍舊在說，“意料之中，并沒覺得壓力非常大”。顯然，A股市場中地產(chǎn)股的表現(xiàn)早已追不上地王出現(xiàn)的速度和輻射廣度了。 但當我們的注意力從眾多地王中抽身后，這些地王畢竟只是特殊地塊的特殊價格，我們發(fā)現(xiàn)，從宏觀上來看，開發(fā)商重回一線、二線城市拿地后造成的市場影響可能更為驚人。 據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月12日，北京市、上海市、廣州市和深圳市四個一線城市土地出讓金收入已經(jīng)達到了4817.79億元，與2012年全年一線城市土地出讓金2042.22億元相比，上漲幅度為135.9%，況且，2013年的土地出讓還未全部結(jié)束。 實際上，若按照每克239.76元的黃金售價來計算，一線城市年內(nèi)的土地出讓金收入能儲備約2000噸黃金。僅從收入增長規(guī)模來看，2013年一年賣地的收入是2012年全年的2.4倍。2013年一線城市土地出讓金收入創(chuàng)下歷史新高。 以北京市和上海市的土地市場表現(xiàn)為例，截至目前，北京市土地出讓金收入為1673.9億元，全年有望突破1800億元，2012年土地出讓金僅647.9億元，同比漲幅有望接近200%；上海市土地出讓已經(jīng)突破2000億元，而2012年上海市土地出讓金為991億元，漲幅超過100%。 此外，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月，全國40個主要城市土地成交額高達1.4萬億元，與2012年同期的8369億元相比，上漲幅度達到了68%，與2012年土地成交總額10674億元相比，超過了3345億元。 千億元級房企擴至七家 “今年不買房，一年又白忙。”這是以往買房者的自我調(diào)侃，面對房價如芝麻開花，無奈之感頓然而生。但今年用“一年又白忙”來描述房價上漲，分量遠遠不夠。某地產(chǎn)商數(shù)據(jù)資料顯示，北京市2013年同期的房價為2.3萬元/平方米，較2009年同期的1.3萬元/平方米上漲近1倍。某些區(qū)域，某些樓盤是不是超過了這個漲幅，答案無疑是肯定的。 2013年是2009年之后樓市最大的一個爆發(fā)年，成交量價上漲迅速，各房企基本全面提前完成任務(wù)。在調(diào)控加碼的政策環(huán)境中，一線城市房價漲幅依然驚人。去年頻頻降價還不一定能把房子賣出去的開發(fā)商，今年卻驚奇地發(fā)現(xiàn)，即使不宣傳，房子也不愁賣出去，尤其是一線城市的項目，幾乎是開盤一個，賣光一個，以至于不找熟人，都買不到心儀的戶型。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增速比前10個月提高0.3個百分點。前11個月，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%。2013年是自房地產(chǎn)市場調(diào)控以來銷售面積增長最快的一年。 截至目前，包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內(nèi)的30家品牌房企公布了前11個月的銷售業(yè)績，合計銷售金額達到了10457億元，同比漲幅高達33.7%。除了因忙于私有化而無心賣房的恒盛地產(chǎn)之外，其余29家房企全部實現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長，很多企業(yè)還刷新了各自的年度銷售記錄。 隨著房企業(yè)績的增長，今年房企的“千億俱樂部”也將迎來新成員。其中恒大、碧桂園前11個月分別完成了984億元和967億元的銷售業(yè)績，12月份勢必跨過千億元大關(guān)，而中海地產(chǎn)在11月份取得79.2億元的銷售額后，已成功躋身“千億俱樂部”。 歷史上最嚴的“國五條”出臺，20%差額征稅政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標的措施，對一線、二線城市的項目銷售帶來的殺傷力在市場中并不給力。原因在哪？社科院有關(guān)專家認為，一方面，在剛性需求推動下，二手房價格將在原有價位上稅負加成，直接推高二手房價，而二手房價增長對新建住房定價形成參照上漲效應(yīng)；另一方面，部分原本在存量住房市場實現(xiàn)的剛性購房需求被迫進入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價格增長。 市場也出現(xiàn)了比較奇怪的政策解讀，“日光盤”頻出。 在北京市，為了讓房價指數(shù)得到控制，樓盤銷售“按月放行”。每個月只有一個或兩個項目入市，顯然不能滿足人們的購房需求。因此，只要這種項目出現(xiàn)，剛需者、非剛需者蜂擁而至，無奈之下，只能通過搖號方式來確認購買資格。每每有此項目入市，結(jié)果都是開盤當天售罄，房價堅挺程度可想而知。 2013年，市場并非萬里江上一片紅，分化明顯。一線、二線城市房價暴漲，三線、四線城市平穩(wěn)。主要原因是：一線、二線城市供需存在矛盾，聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都出現(xiàn)了短缺；炒房客對這些城市厚愛有加，“房姐”、“房妹”不斷涌現(xiàn)；恐慌者著急上火入市，為房價上漲增磚添瓦。 融資推高地價地價推高房價 地價、房價被推高，是融資成本低的“衍生產(chǎn)品”。 僅從今年房企在海外資本市場頻繁融資的具體情況也可以看出，除了成本比較低之外，房企融資規(guī)模比較大，期限也比較長，單筆融資期限有超過5年的，甚至還有長達7年以上的。此外，一家房企多次發(fā)債的情況屢見不鮮，這都意味著，房企對低成本資金的需求非常強烈。那么，這些錢都用到了哪里？ 據(jù)筆者查閱資料發(fā)現(xiàn)，其實這些房企發(fā)債的目的不外乎以下幾種：還舊債；買地擴張；一般性經(jīng)營資金。以富力地產(chǎn)為例，公司擬使用所得款項凈額，為現(xiàn)有債務(wù)再融資、收購?fù)恋丶耙话愎居猛尽? 還債剩下的錢，開發(fā)商幾乎都用來“搶地”了，因為手握大量現(xiàn)金的話，顯然可以在競爭優(yōu)質(zhì)地塊時獲得先機。 不得不說，2013年土地市場被稱之為“饕餮”盛宴的背后，拿地王跟買白菜似的底氣所在，不乏海外資本市場的推動。企業(yè)有了低成本的大量資金才敢于出手，且能痛快下手。而一線、二線城市房價的走高，也給了海外投資者更大的信心。 盡管如此，我們認為，借道中國香港的融資平臺進行融資和資本運作，雖然已經(jīng)成為不少開發(fā)商的共識，但成功吸得海外資本，并不意味著前途就一帆風順，一些企業(yè)也陷入了財務(wù)危機。 2013年，有實力角逐北京市場的知名房企高層每每感嘆，“太貴了”，“我們搶不到”。但就其結(jié)果來看，顯然，部分房企依然搶地搶得很歡快。 然而，地價成本驟增，人工成本猛漲，房企如何平衡資金？除了向海外資本市場伸手，頻繁發(fā)債，換取相對低成本的資金外，銷售額便成為房企回籠資金的最大依靠。而從筆者了解到的數(shù)據(jù)來看，一線城市和部分二線城市仍是房企銷售業(yè)績的主力貢獻區(qū)域，這也是房企扎堆一線城市搶地的主要因素。 此外，更吸引開發(fā)商的是布局一線城市帶來的利潤。事實上，無論是地價的飆升還是人工成本的猛漲，最終這些成本還是轉(zhuǎn)嫁給了購房者，這個市場的終端接盤者。 不過，開發(fā)商對未來一線、二線城市房價走勢判斷的樂觀程度似乎一直在打破人們的認知底線。這種“簡直瘋了”的拿地情緒風險性還是很大的，甚至有些企業(yè)已經(jīng)被套在了里面，地王沒法入市，無法見到“回頭錢”。 同時，入市時間拖得越久，開發(fā)商的資金壓力越大，尤其對一些無法在海外資本市場融到低成本資金的企業(yè)，已經(jīng)紛紛開始借道信托融資。 房企海外融資直逼3300億元 “2013年房企的日子會好過很多?！苯衲昴瓿?，《證券日報》記者采訪多位業(yè)內(nèi)龍頭房企高層時，他們一致認為，資金壓力會小很多。 臨近年底，我們發(fā)現(xiàn)，這些房企高層的預(yù)判確實成了事實，開發(fā)商快速地越過了2011年和2012年初的行業(yè)冬天。 值得注意的是，在房地產(chǎn)這種資金周轉(zhuǎn)緩慢的行業(yè)中，寒冬之季，開發(fā)商高層開會時討論“能不能找到錢？”而今年3月份以來，房企高管開會時的議題是“能不能找到資金成本更低的錢？”低息融資，這無疑是今年房企能夠大手筆搶地，“開疆擴土”無所畏懼的底氣。海外資金市場低成本的大筆融資，儼然讓這些2011年甚至2012年初還“省吃儉用”的房企快速變身為“土豪”。 事實上，從開發(fā)商年內(nèi)累計融資額的一組數(shù)據(jù)可以窺見，其從海外資本市場的吸資規(guī)模。 中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，房企海外融資總額（包含貸款）合計人民幣高達3256億元，與2012年房企全年融資額相比，漲幅超過100%。 再來看一組鏈家地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2013年1月-11月，上市房企前40強披露的融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。值得注意的是，40家上市房企的海外債券融資額達1238億元，與2012年同期相比，驟增153.1%。 從上述可以監(jiān)測到的數(shù)據(jù)中不難看出，海外融資同比上漲幅度和其在房企融資總額中所占比例都在大規(guī)模增長。實際上，在房企跨越千億元銷售額這道門檻后才開始謀劃去海外掘金之前，有實力的開發(fā)商不管主動還是被動都早已在海外資本市場搭建融資平臺，并且以超過100%的增長速度大規(guī)模海外舉債，暫且不說這種動作頻繁的海外發(fā)債對企業(yè)發(fā)展的利與弊，單單從融資成本上看，幾乎就可以理解房企為何執(zhí)著于大規(guī)模海外舉債了。 鏈家地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月-11月，前40強上市房企海外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。 以龍湖地產(chǎn)為例，2013年7月10日，龍湖地產(chǎn)宣布獲得一筆76.72億港元的4年期俱樂部貸款。但龍湖地產(chǎn)這筆融資的原定額度是30億港元，然而龍湖稱由于資本市場的超額認購等多種原因，最終將這筆融資擴容至77億港元。在此之前，內(nèi)地房企單筆銀團融資額最高的是中海地產(chǎn)于2012年4月份發(fā)行的76億港元三年期的俱樂部貸款，而這次龍湖地產(chǎn)獲得的融資數(shù)額則意味著創(chuàng)下了內(nèi)地房企單筆銀團融資規(guī)模的新紀錄。 不過，在我們看來，龍湖海外融資擴容的主要原因是為了節(jié)省資金成本。可以算這樣一筆賬，按照9個月提款期計算，若龍湖在2014年4月份前，回購之前發(fā)行的7.5億美元債券，未來兩年，將節(jié)省資金成本達人民幣5億元。