“鬼城”不見(jiàn)鬼？部分房企掘金三四線(xiàn)城市

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥、沙斐發(fā)自廣州、上海    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥、沙斐發(fā)自廣州、上海

對(duì)三四線(xiàn)城市的不同認(rèn)識(shí)，帶來(lái)了兩個(gè)截然不同的結(jié)果。在一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)遭搶購(gòu)的同時(shí)，三四線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)卻給了開(kāi)發(fā)商們一個(gè)又一個(gè)可以抄底的機(jī)會(huì)。

去年在香港上市的新城控股就是這樣一個(gè)幸運(yùn)兒。新城控股董事長(zhǎng)王振華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司在張家港拿了塊土地，樓面價(jià)才1千多元/平方米，而周邊其他同類(lèi)型的地塊樓面地價(jià)在7000元/平方米左右。

和新城控股一樣，碧桂園、雅居樂(lè)、世茂都成為三四線(xiàn)城市的受益者。

三四線(xiàn)城市業(yè)績(jī)大亮

今年前10月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額797億元，遠(yuǎn)超年初制定的620億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，今年內(nèi)極有可能邁進(jìn)千億俱樂(lè)部?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示，在碧桂園前三季度銷(xiāo)售面積中，三四線(xiàn)城市占比高達(dá)78.3%。

10月6日，碧桂園蘭州新城在蘭州會(huì)展中心正式開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)人數(shù)累計(jì)近3萬(wàn)人，4400套房全部售罄，銷(xiāo)售額接近50億元，碧桂園用單盤(pán)創(chuàng)造了蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售奇跡。

江蘇丹陽(yáng)，是一個(gè)約百萬(wàn)人口的縣級(jí)市。今年7月，碧桂園集團(tuán)在當(dāng)?shù)氐氖讉€(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天狂銷(xiāo)約2000套房，銷(xiāo)售額近20億元，讓碧桂園南京區(qū)域總裁劉森峰驚呼“創(chuàng)造了縣級(jí)市的銷(xiāo)售神話(huà)”。

實(shí)際上，對(duì)于堅(jiān)持深耕三四線(xiàn)城市的碧桂園而言，類(lèi)似的銷(xiāo)售奇跡今年并不罕見(jiàn)。今年6月，位于南通的如東碧桂園開(kāi)盤(pán)3小時(shí)銷(xiāo)售700套，成交金額破6億元；10月5日，位于黃石的碧桂園江灣城開(kāi)盤(pán)，僅2小時(shí)973套房源全部售罄，單日銷(xiāo)售近8億元；同樣在“十一”黃金周，衢州碧桂園開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售金額超12億元。上述項(xiàng)目均地處三四線(xiàn)城市，卻屢屢創(chuàng)造了當(dāng)?shù)氐匿N(xiāo)售奇跡。

世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂的家鄉(xiāng)福建石獅，是一個(gè)連四線(xiàn)城市都稱(chēng)不上的地方。世茂摩天城于10月末開(kāi)盤(pán)單日熱銷(xiāo)20億元，震驚了這個(gè)僅有40萬(wàn)戶(hù)籍人口的小城市。

今年4月22日，世茂集團(tuán)公告在石獅以?xún)H20.6億元的價(jià)格，拿下了總規(guī)劃面積71.51萬(wàn)平方米的地塊。高額的利潤(rùn)和極短的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售時(shí)間，為世茂貢獻(xiàn)了極高的收益率。

在距離石獅不遠(yuǎn)的福建晉江，世茂去年單靠御龍灣一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了43億元的銷(xiāo)售額。

此外，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度雅居樂(lè)的銷(xiāo)售面積中，三四線(xiàn)城市占比達(dá)67%。由于雅居樂(lè)清水灣、佛山雅居樂(lè)御景名門(mén)以及公司在中山的項(xiàng)目取得佳績(jī)，三四線(xiàn)城市貢獻(xiàn)度較去年進(jìn)一步提高。

與此同時(shí)，在今年上半年雅居樂(lè)的新增土地儲(chǔ)備中，三四線(xiàn)城市占比高達(dá)80.7%。雅居樂(lè)今年以來(lái)陸續(xù)在海南文昌、云南瑞麗、西雙版納等地打造多個(gè)面向全國(guó)市場(chǎng)的大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，首個(gè)項(xiàng)目雅居樂(lè)·云南原鄉(xiāng)于11月23日開(kāi)盤(pán)首推的200余套房源全部售罄，預(yù)估銷(xiāo)售金額達(dá)到3億元。

低廉優(yōu)質(zhì)的大面積土地儲(chǔ)備

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，今年也許是介入三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的最好機(jī)會(huì)。很多城市目前正處于新型城鎮(zhèn)化的初期，這為房企大規(guī)模參與當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)和城區(qū)改造帶來(lái)了機(jī)會(huì)。

以碧桂園蘭州新城為例，2013年碧桂園與蘭州城區(qū)和蘭州新區(qū)合作，打造“蘭州新城”和新區(qū)地標(biāo)，蘭州項(xiàng)目的樓面地價(jià)基本保持在200元/平方米以下，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)，從前期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理開(kāi)始，填溝、換土、引水、植樹(shù)等所有步驟，擁有全產(chǎn)業(yè)鏈的碧桂園一手包辦。在建設(shè)蘭州新城的同時(shí)，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋，緩解黃河北岸的交通難題，接駁整個(gè)城市的快速交通路網(wǎng)，當(dāng)大橋交付后，碧桂園蘭州新城的業(yè)主們只需十分鐘便能通達(dá)市區(qū)，同時(shí)帶來(lái)了社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。

“碧桂園在三四線(xiàn)城市取得成功，很大程度得益于其強(qiáng)大的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)能力，能直接介入城市開(kāi)發(fā)建設(shè)?！笨藸柸鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳嗾J(rèn)為，碧桂園一般在城郊拿下大片土地，然后積極參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，幫助地方政府將未形成建設(shè)用地條件的 “生地”，同時(shí)完成地上建筑物、構(gòu)筑物的動(dòng)拆遷，開(kāi)發(fā)成具備建設(shè)用地條件的土地。由于碧桂園同時(shí)做一級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和二級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此土地成本很低，其項(xiàng)目定價(jià)能比周邊樓盤(pán)低一截。

同時(shí)，城市級(jí)的配套設(shè)施是三四線(xiàn)城市熱銷(xiāo)大盤(pán)共有的特征，碧桂園大部分新項(xiàng)目都建造五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，部分項(xiàng)目還建造水廠等城市配套設(shè)施。