三四線(xiàn)城市料成明年土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》提出，要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶(hù)限制，有序放開(kāi)中等城市落戶(hù)限制，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，把進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系，建立財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制等一系列政策。

可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)三四線(xiàn)城市將因?yàn)檗r(nóng)業(yè)人口的大舉入城而出現(xiàn)一輪需求洪峰。在這一背景下，三四線(xiàn)城市明年或許會(huì)成為地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。

未來(lái)向三四線(xiàn)城市要利潤(rùn)/

“一線(xiàn)城市的地價(jià)高，利潤(rùn)薄，而且由于房?jī)r(jià)不斷走高，正在凝聚新的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，三四線(xiàn)城市利潤(rùn)要高得多?！笔烂康禺a(chǎn)品牌總監(jiān)孫靜說(shuō)，開(kāi)發(fā)商高價(jià)在一線(xiàn)城市拿地，很多時(shí)候就是看中一線(xiàn)城市的品牌。但要想獲得不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，還是要去二三四線(xiàn)城市。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖也提出類(lèi)似的觀點(diǎn)，雖然一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)在漲，但是土地成本高，真正的投資回報(bào)利潤(rùn)已經(jīng)不高。三四線(xiàn)城市才是中國(guó)新一輪城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)。一方面，北上廣的高生活成本和高房?jī)r(jià)，正在迫使一部分人遷往鄰近的三四線(xiàn)城市購(gòu)房，比如很多無(wú)法享受北京自住商品房的非京籍人士就選擇在河北省燕郊、涿州買(mǎi)房。另一方面，三中全會(huì)提出推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，也在促進(jìn)三四線(xiàn)城市購(gòu)買(mǎi)需求的產(chǎn)生。與此同時(shí)，這些城市本身也在進(jìn)行大規(guī)模的舊改，市場(chǎng)的容量在短期內(nèi)有大規(guī)模膨脹的空間。

范小沖告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，三四線(xiàn)城市正處于城市化的過(guò)程中，趨勢(shì)是向城市中心集中而不是郊區(qū)化。他認(rèn)為，有些房企去三四線(xiàn)城市拿郊區(qū)的土地，這就和新城鎮(zhèn)化的方向是相悖的，是布局錯(cuò)誤，沒(méi)有解讀好新城鎮(zhèn)化的布局和發(fā)展的方向。

三四線(xiàn)城市土地供應(yīng)將增長(zhǎng)/

判斷明年三四線(xiàn)城市成為房企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)的另一原因，是目前一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)過(guò)高。普華永道的有關(guān)報(bào)告披露，一線(xiàn)城市目前的高房?jī)r(jià)，正在令部分資金轉(zhuǎn)向二三線(xiàn)城市。因?yàn)檫@些城市的房?jī)r(jià)相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)也較小。

普華永道中國(guó)合伙人孫穎說(shuō)，由于房?jī)r(jià)過(guò)高，一線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)正在把一部分資金擠到其他城市。

這些資金在三四線(xiàn)城市的核心地段顯然能找到更多高收益的機(jī)會(huì)。易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，三四線(xiàn)城市在新型城鎮(zhèn)化的帶動(dòng)下，部分被壓抑的市場(chǎng)需求將激發(fā)出來(lái)。在三四線(xiàn)城市農(nóng)地入市、農(nóng)業(yè)人口市民化等進(jìn)程下，需求結(jié)構(gòu)有望得到改變，而房企也將在區(qū)域及產(chǎn)品布局方面做出調(diào)整。

對(duì)于調(diào)控常態(tài)化的樓市而言，城鎮(zhèn)化作為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要引擎，被視作發(fā)展房地產(chǎn)的最大潛力。業(yè)界普遍認(rèn)為，城市化進(jìn)程的加快、城市人口的增加，從土地釋放、基礎(chǔ)建設(shè)到住房需求，尤其是每年1000多萬(wàn)農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，將為房地產(chǎn)帶來(lái)堅(jiān)實(shí)的需求支撐和重大的發(fā)展機(jī)遇。

其中，三四線(xiàn)城市不僅孕育著大量的購(gòu)房機(jī)會(huì)，也是未來(lái)土地供應(yīng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)要比一線(xiàn)城市高很多。同時(shí)，這些城市普遍有舊改的需求，未來(lái)的城市土地供應(yīng)還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。