自貿區(qū)將在上海全面復制?或首先對接陸家嘴、北外灘

“建立中國上海自由貿易試驗區(qū)是黨中央在新形勢下推進改革開放的重大舉措，要切實建設好、管理好，為全面深化改革和擴大開放探索新途徑、積累新經驗。在推進現(xiàn)有試點基礎上，選擇若干具備條件地方發(fā)展自由貿易園（港）區(qū)?！?1月12日，十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確，不但要建設好上海自貿區(qū)，未來還要將其復制推廣。

自貿區(qū)這個被看做中國 “二次開放”試驗田的地區(qū)被賦予了很多使命，官方稱上海自貿試驗區(qū)是不栽“盆景”，勇當“苗圃”。這也意味著自貿區(qū)這個國家戰(zhàn)略將為上海市其他地區(qū)以及整個國家樹立一個可復制的樣本。

輻射和溢出效應由此而出。根據國務院和上海方面的安排，自貿區(qū)將與上海國際金融與航運中心聯(lián)動，而上海其他地區(qū)，如虹口北外灘、浦東陸家嘴也正在積極對接自貿區(qū)。

對于老百姓而言，自貿區(qū)的商機也千載難逢，而投資房產、未雨綢繆地設立公司等也被認為是居民享受自貿區(qū)紅利的主要方式。

1、官方要求自貿區(qū)輻射全上海

敢為人先的上海人，目前已經已經在考慮非自貿區(qū)地區(qū)如何借鑒自貿區(qū)的溢出效應。上海一些政策研究機構，提出承接自貿區(qū)輻射進而縮小并最終實現(xiàn)與自貿區(qū)同等政策的設想。這或意味著自貿區(qū)并非只有28平方公里而是惠及整個上海，因此上海將是自貿區(qū)最大的受益者。

同時，隨著未來擴區(qū)的可能性，整個上?？梢员环Q為 “泛自貿區(qū)”，比如自貿區(qū)的很多政策在北外灘，在陸家嘴未來都可以進行實施。

《上海證券報》曾采訪過虹口區(qū)區(qū)委書記吳清。后者認為，自貿區(qū)建設尚處于初始階段，但從長遠看，對中國的金融改革、資本項下的自由兌換和人民幣國際化，以及離岸金融市場發(fā)展等，會帶來積極的影響。貿易自由化、投資便利化將極大地吸引世界各地的機構、人才和資金。這是上海的機遇，也是財富管理服務業(yè)發(fā)展的機遇，更是虹口的巨大機遇。虹口將主動對接自貿區(qū)建設，推動入駐機構支持自貿區(qū)的發(fā)展。

有專家曾在今年5月建議，將北外灘（含國際客運中心）、陸家嘴、吳淞游輪港定位自由貿易試驗區(qū)的功能拓展區(qū)，便于航運服務政策的覆蓋和游輪發(fā)展政策的爭取，適時在功能拓展區(qū)擴大服務業(yè)開放等試點。

根據 《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，在推進現(xiàn)有試點基礎上，選擇若干具備條件地方發(fā)展自由貿易園（港）區(qū)。部分觀點認為，首先復制自貿區(qū)的就是上海其他地區(qū)，尤其以陸家嘴、北外灘等地區(qū)為先。

2、國務院要求航運、金融中心與自貿區(qū)聯(lián)動發(fā)展

自貿區(qū)的輻射和擴展效應不僅僅表現(xiàn)在區(qū)域的功能拓展上，也同時深刻地體現(xiàn)在與航運、金融中心產業(yè)互動、聯(lián)動上。自貿區(qū)方案曾提及，試驗區(qū)的范圍涵蓋上海外高橋保稅區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機場綜合保稅區(qū)等4個海關特殊監(jiān)管區(qū)域，并根據先行先試推進情況以及產業(yè)發(fā)展和輻射帶動需要，逐步拓展實施范圍和試點政策范圍，形成與上海國際經濟、金融、貿易、航運中心建設的聯(lián)動機制。

作為國務院下發(fā)的文件，字斟句酌，這就鮮明地表明，現(xiàn)在以及未來的自貿區(qū)都將不僅僅局限于28平方公里領域，還將與原本就極具競爭力的陸家嘴 （以金融為主的現(xiàn)代服務業(yè)集聚地）、北外灘（以航運為主的現(xiàn)代服務業(yè)集聚地）形成聯(lián)動共振機制。

上海海事大學民盟總支副主委蔣志偉就認為，上海國際航運中心的建成有利于上海自貿區(qū)的轉型和完善，自貿區(qū)的建設與航運中心將聯(lián)動起來。

如何形成1+1大于2的機制呢？蔣志偉建議 “首先要加大政策扶持力度，鼓勵航運中心建設和自由貿易區(qū)建設的聯(lián)動?！苯煌ㄟ\輸部與上海市人民政府聯(lián)合發(fā)布 《關于落實加快推進上海國際航運中心建設的實施意見》，指出要依托中國（上海）自由貿易試驗區(qū)平臺，促進航運業(yè)擴大開放和改革創(chuàng)新，有利于增強航運資源配置能力，推動上海國際航運中心轉型升級。

對此，地方還做了詳細的具體規(guī)劃。比如，北外灘功能性項目建設和要素集聚，也在加速推進。此前，上海港國際客運中心公用型保稅倉庫在此揭牌，將發(fā)揮郵輪物資供應和游艇保稅兩大功能；中國船舶油污理賠事務中心等機構也將相繼落戶。下一步還將形成船員考試、培訓、評估、招募、外派的產業(yè)鏈。在件雜貨運輸、綜合物流商（供應鏈管理）、物流信息化平臺等新興領域吸引中西部航運物流企業(yè)在北外灘設立運營總部，還將培育本土物流龍頭企業(yè)。

金融也是重點支持領域。吳清表示，今后將通過形成“專而精”的金融集聚業(yè)態(tài)，進一步提升虹口財富管理高地的建設能級，在陸家嘴金融城和上海自貿區(qū)主承載區(qū)的雙重能量輻射下，努力將北外灘打造成上海國際金融中心和上海國際航運中心核心服務功能的 “雙重承載區(qū)”，正如倫敦航運服務業(yè)、紐約金融業(yè)那樣，上海市區(qū)金融、航運等第三服務業(yè)將進入快車道。

3、自貿區(qū)與老百姓：投資房產是最直接路徑

自貿區(qū)對上海全市的產業(yè)和區(qū)域帶動效應明顯，卻回避不了一個問題，普通老百姓在其中到底有何投資機會？如何介入？

筆者在走訪了市區(qū)、洋山港保稅區(qū)、外高橋保稅區(qū)、臨港（南匯）新城等地區(qū)后發(fā)現(xiàn)，老百姓能直接介入方式目前或只有一個——房地產。

也因為此，自貿區(qū)周邊的住宅（自貿區(qū)內無任何住宅）地產價格直線上升，而自貿區(qū)內的廠房、寫字樓（自貿區(qū)內寫字樓數(shù)量很少，主要以廠房和倉儲倉庫為主）的價格也高升。

世邦魏理仕研究部數(shù)據就顯示，自貿區(qū)板塊住宅9月均價較1—8月平均價格上漲8.3%，超過上海整體市場的5.2%。寫字樓價格也直線飆升，在自貿區(qū)掛牌日的9月29日附近和國慶節(jié)后出現(xiàn)了兩波大幅調租漲價。目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個月內租金翻倍，部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過200%。

外界對于這種現(xiàn)狀還繼續(xù)持非常樂觀的態(tài)度，因為大量企業(yè)正在等待著注冊，官方數(shù)據顯示，自貿區(qū)獲批一個月內前來注冊的企業(yè)就高達234家，遠遠超過去年同期水平。未來將有更多的企業(yè)進駐。相較于過去主要以工業(yè)、物流占據主要產業(yè)份額，如今自貿區(qū)的成立正帶動區(qū)域往貿易與服務業(yè)轉型。

克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄表示，上海市“十二五”規(guī)劃明確地表明，到2015年上?！暗谌a業(yè)”要占GDP總額的65%，比當下增長8個百分點。上述增長相當于6000億元資本漲幅，需要新增40萬家辦公企業(yè)，有6000萬平方米的辦公需求需要被解決，相當于再造8個陸家嘴，而上海黃浦江就成為了規(guī)劃中不可或缺的引擎。

據了解，自貿區(qū)內由于寫字樓數(shù)量極少，導致當?shù)夭坏貌粚⑼飧邩蚬煞莨镜拇髽亲尳o花旗等企業(yè)辦公，這就意味著自貿區(qū)周邊地區(qū)寫字樓以及市中心地區(qū)高端寫字樓將迎來了極大的發(fā)展機會。不僅如此，未來，外高橋等區(qū)域可開發(fā)寫字樓的面積很少，這也為周邊及上海市中心，如陸家嘴、北外灘地區(qū)的寫字樓進一步產銷兩旺提供了機遇。

4、財富沖擊波：浦江西岸寫字樓成熱點

德佑地產研究總監(jiān)陸騎麟表示，外高橋等板塊的房價，在自貿區(qū)概念產生前就已開始快速上漲，區(qū)域相關板塊難以稱得上十足的投資洼地。而自貿區(qū)的建設對于周邊板塊乃至整個大浦東地區(qū)、黃浦江兩岸等地區(qū)都是重要的利好，房產的升值可期。從投資前景而言，自貿區(qū)寫字樓等價格已經較高，而地處價值洼地且極具上升空間的濱江寫字樓則是較好的選擇。

仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒研究顯示，9月份以來，自貿區(qū)所在區(qū)域辦公樓的售價有15%的上漲。當?shù)夭糠謱懽謽亲饨疠^年初增長將近一倍。但事實上，如果未來的自貿區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊地和辦公地分離現(xiàn)狀，真正推動的將是自貿區(qū)以外的寫字樓市場。

那么，自貿區(qū)以外的哪些寫字樓會受益呢？由于自貿區(qū)內以貿易、航運、金融企業(yè)為主，顯然，對應的市區(qū)以航運、金融、貿易為主打產業(yè)的寫字樓就會收獲頗豐。

外界普遍認為，金融受益的區(qū)域為陸家嘴；而航運受益的寫字樓則主要集中在北外灘。不過，陸家嘴地區(qū)可售商業(yè)樓盤少，價格太高或不適合個人投資；而北外灘的寫字樓目前處于價值洼地且在上升空間中，或值得投資。

其實，北外灘濱江可供出售的寫字樓產品鳳毛麟角，大多數(shù)企業(yè)選擇自己持有，只租不售。更有企業(yè)不惜重金整棟收購濱江商辦類物業(yè)，放長線，盡收濱江價值回報。

以綠地集團為例，在濱江“大發(fā)展”之初就已提前布局，幾乎整條濱江帶上都有綠地的足跡，并打造綠地中心、綠地匯中心、綠地北外灘中心等5個5A甲級寫字樓項目。比如綠地北外灘中心位于外灘-北外灘-陸家嘴圍合成的黃金三角區(qū)，就盡享了自貿區(qū)帶來的先機。

綠地北外灘中心5A甲級寫字樓，北外灘稀缺可售

綠地北外灘中心位于外灘-北外灘-陸家嘴圍合成的黃金三角區(qū)，板塊正全力打造世界級的航運中心，未來還將與城市經濟、金融形成合力創(chuàng)造上海價值。目前已有大量世界級企業(yè)入駐。

值得注意，綠地北外灘中心是整個外灘金三角區(qū)內稀缺可售的5A甲級寫字樓。項目周邊外灘路隧道、大連路隧道、新建路隧道貫通浦江兩岸，公平路輪渡通航中，軌交12號線距300米。在城市經濟轉型背景下，綠地北外灘中心無疑是搶占外灘的上佳良機。

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