10月一線城市房?jī)r(jià)漲超兩成 市場(chǎng)看空“突擊調(diào)控”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 周程程發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 周程程發(fā)自北京

房地產(chǎn)市場(chǎng)在“銀十”熱度依然。

昨日（11月18日），國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅中，價(jià)格同比下降的城市僅溫州1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，同比漲幅首次均超過兩成，其中上海漲幅最高，為21.4%。

鏈家地產(chǎn)研究部張旭告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，10月，深圳，北京等一線城市均出臺(tái)新一輪的政策措施，以期能夠穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。從效果來(lái)看，這些政策的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)確實(shí)產(chǎn)生了一定的影響，房?jī)r(jià)漲幅有所回落。

但她特別指出，2013年末的這輪調(diào)控僅限于一線城市的可能性較大，雖然部分房?jī)r(jià)上漲較快的二線城市或會(huì)跟風(fēng)出臺(tái)調(diào)控手段，但是蔓延至全國(guó)的可能性較低。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除基數(shù)原因外，一線城市房?jī)r(jià)上漲不是一個(gè)月所致，實(shí)際上是延續(xù)了此前連續(xù)累計(jì)上漲的趨勢(shì)。且“銀十”成色較足，購(gòu)房需求增加，共同導(dǎo)致房?jī)r(jià)同比漲幅明顯。

房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，也引發(fā)對(duì)于是否能夠完成調(diào)控目標(biāo)的擔(dān)憂。今年年初多地設(shè)立的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)多為 “低于GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)速度”。

調(diào)控加碼致房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄/

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。

環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，10月份房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅有所收窄。從總體上看，初步測(cè)算，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告稱，10月，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均收窄，其中一線城市收窄顯著。主要是“金九銀十”市場(chǎng)供應(yīng)量增加，一定程度上緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。同時(shí)，四季度已成為各地完成全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期，部分城市陸續(xù)出臺(tái)強(qiáng)化調(diào)控政策，尤以一線城市最為積極主動(dòng)。

據(jù)悉，10月份一線城市相繼加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。繼10月8日深圳出臺(tái)“深八條”后，10月23日，北京也出臺(tái)了“京七條”。而上海也于近期出臺(tái)了“滬七條”，廣州恰好在昨日（11月18日）也公布了房地產(chǎn)調(diào)控加碼措施。

調(diào)控的加碼，也反映在供給端。中國(guó)10月的房地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)也顯現(xiàn)趨緩的跡象。1-10月房地產(chǎn)投資增速降至19.2%，今年已連續(xù)三個(gè)月在20%下方，銷售面積和銷售額亦雙雙下滑。

然而，這一系列的調(diào)控措施，也被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是 “突擊調(diào)控”，旨在完成全年調(diào)控目標(biāo)，但效果短期有限，呼吁十八屆三中全會(huì)改革盡快落實(shí)，以形成長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

期待“涉房”改革措施落實(shí)/

十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，多處改革內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)方面。如“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制”，“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”等等。

特別是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一改革措施的具體落實(shí)將為樓市發(fā)展與長(zhǎng)效機(jī)制建立過程邁出重要的一步。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，與以往“圍繞房?jī)r(jià)調(diào)房?jī)r(jià)”的調(diào)控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，雖然沒有直接談及房?jī)r(jià)的漲落，但高房?jī)r(jià)的問題勢(shì)必隨著市場(chǎng)化改革的逐漸推進(jìn)而得到有效解決。

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛表示，明確“市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用”意味著房地產(chǎn)調(diào)控思路將面臨三大轉(zhuǎn)變：一是房地產(chǎn)調(diào)控中慣用的行政手段將逐漸退出；二是中央層面簡(jiǎn)政放權(quán)，以地方為主開展市場(chǎng)調(diào)控；三是不搞“一刀切”，因地制宜推進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

“三中全會(huì)積極的信號(hào)更多，土地流轉(zhuǎn)，戶籍制度改革對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說有促進(jìn)的一面，也有制約的一面。”陳國(guó)強(qiáng)說。

具體在戶籍制度上，陳國(guó)強(qiáng)表示，戶籍制度對(duì)北上廣等一線城市是嚴(yán)格限制人口的流動(dòng)，而對(duì)于縣市鎮(zhèn)，小城市是全面放開的。不同類型城市的戶籍政策是不一樣的，所以未來(lái)對(duì)人口城市的引導(dǎo)，也是區(qū)別對(duì)待的。

“這個(gè)就會(huì)對(duì)不同城市的人口利好利空就不一樣了，對(duì)北京上海來(lái)說，它的門檻提高，對(duì)于人口的進(jìn)一步進(jìn)入就會(huì)有限制，或限制更嚴(yán)。對(duì)于中小城市來(lái)說，對(duì)于人口流入就沒有門檻了，這要你有能力在城市中能找到工作，有穩(wěn)定收入，有居住場(chǎng)所，那就可以。”陳說。

延伸至房?jī)r(jià)上，陳國(guó)強(qiáng)分析說，人口流入的力度節(jié)奏放慢，力度下降，規(guī)模下降，當(dāng)然會(huì)對(duì)北京等一線城市后續(xù)的市場(chǎng)需求形成影響，對(duì)其他城市來(lái)說，其人口的流向就更有利了。“這個(gè)對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說，需求因素的變化對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲會(huì)形成制約。”

明年究竟會(huì)怎樣？偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2014年，一線城市與發(fā)達(dá)的二線城市，城市經(jīng)濟(jì)聚合效應(yīng)還將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，尤其二手房市場(chǎng)將逐步成為市場(chǎng)交易主體，房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)保持15%左右。

而在更多的三四線城市，胡景暉分析，這些城市新房市場(chǎng)將成為吸納“城鎮(zhèn)化”人口的主要陣地，由于土地供應(yīng)相對(duì)充裕，加上各項(xiàng)行政制度的規(guī)范與落實(shí)，部分城市房?jī)r(jià)漲幅將有所緩解，價(jià)格漲幅將維持在10%左右。