10月一線城市房價(jià)漲超兩成 市場看空“突擊調(diào)控”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 周程程發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 實(shí)習(xí)生 周程程發(fā)自北京

房地產(chǎn)市場在“銀十”熱度依然。

昨日（11月18日），國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告顯示，70個(gè)大中城市新建商品住宅中，價(jià)格同比下降的城市僅溫州1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)，一線城市房價(jià)領(lǐng)漲，同比漲幅首次均超過兩成，其中上海漲幅最高，為21.4%。

鏈家地產(chǎn)研究部張旭告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，10月，深圳，北京等一線城市均出臺新一輪的政策措施，以期能夠穩(wěn)定購房者預(yù)期，穩(wěn)定房價(jià)。從效果來看，這些政策的出臺對市場確實(shí)產(chǎn)生了一定的影響，房價(jià)漲幅有所回落。

但她特別指出，2013年末的這輪調(diào)控僅限于一線城市的可能性較大，雖然部分房價(jià)上漲較快的二線城市或會跟風(fēng)出臺調(diào)控手段，但是蔓延至全國的可能性較低。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除基數(shù)原因外，一線城市房價(jià)上漲不是一個(gè)月所致，實(shí)際上是延續(xù)了此前連續(xù)累計(jì)上漲的趨勢。且“銀十”成色較足，購房需求增加，共同導(dǎo)致房價(jià)同比漲幅明顯。

房價(jià)的持續(xù)上漲，也引發(fā)對于是否能夠完成調(diào)控目標(biāo)的擔(dān)憂。今年年初多地設(shè)立的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)多為 “低于GDP和人均可支配收入增長速度”。

調(diào)控加碼致房價(jià)環(huán)比漲幅收窄/

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。

環(huán)比價(jià)格變動中，10月份房價(jià)環(huán)比漲幅有所收窄。從總體上看，初步測算，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅為0.7%，比9月份的環(huán)比平均漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告稱，10月，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均收窄，其中一線城市收窄顯著。主要是“金九銀十”市場供應(yīng)量增加，一定程度上緩解房價(jià)上漲壓力。同時(shí)，四季度已成為各地完成全年房價(jià)控制目標(biāo)的關(guān)鍵時(shí)期，部分城市陸續(xù)出臺強(qiáng)化調(diào)控政策，尤以一線城市最為積極主動。

據(jù)悉，10月份一線城市相繼加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。繼10月8日深圳出臺“深八條”后，10月23日，北京也出臺了“京七條”。而上海也于近期出臺了“滬七條”，廣州恰好在昨日（11月18日）也公布了房地產(chǎn)調(diào)控加碼措施。

調(diào)控的加碼，也反映在供給端。中國10月的房地產(chǎn)銷售和投資數(shù)據(jù)也顯現(xiàn)趨緩的跡象。1-10月房地產(chǎn)投資增速降至19.2%，今年已連續(xù)三個(gè)月在20%下方，銷售面積和銷售額亦雙雙下滑。

然而，這一系列的調(diào)控措施，也被不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是 “突擊調(diào)控”，旨在完成全年調(diào)控目標(biāo)，但效果短期有限，呼吁十八屆三中全會改革盡快落實(shí)，以形成長效調(diào)控機(jī)制。

期待“涉房”改革措施落實(shí)/

十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，多處改革內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)方面。如“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制”，“完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度”等等。

特別是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一改革措施的具體落實(shí)將為樓市發(fā)展與長效機(jī)制建立過程邁出重要的一步。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，與以往“圍繞房價(jià)調(diào)房價(jià)”的調(diào)控不同，改革聚焦在更深層次的問題之上，雖然沒有直接談及房價(jià)的漲落，但高房價(jià)的問題勢必隨著市場化改革的逐漸推進(jìn)而得到有效解決。

中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示，明確“市場對資源配置起決定性作用”意味著房地產(chǎn)調(diào)控思路將面臨三大轉(zhuǎn)變：一是房地產(chǎn)調(diào)控中慣用的行政手段將逐漸退出；二是中央層面簡政放權(quán)，以地方為主開展市場調(diào)控；三是不搞“一刀切”，因地制宜推進(jìn)市場健康發(fā)展。

“三中全會積極的信號更多，土地流轉(zhuǎn)，戶籍制度改革對房價(jià)來說有促進(jìn)的一面，也有制約的一面。”陳國強(qiáng)說。

具體在戶籍制度上，陳國強(qiáng)表示，戶籍制度對北上廣等一線城市是嚴(yán)格限制人口的流動，而對于縣市鎮(zhèn)，小城市是全面放開的。不同類型城市的戶籍政策是不一樣的，所以未來對人口城市的引導(dǎo)，也是區(qū)別對待的。

“這個(gè)就會對不同城市的人口利好利空就不一樣了，對北京上海來說，它的門檻提高，對于人口的進(jìn)一步進(jìn)入就會有限制，或限制更嚴(yán)。對于中小城市來說，對于人口流入就沒有門檻了，這要你有能力在城市中能找到工作，有穩(wěn)定收入，有居住場所，那就可以。”陳說。

延伸至房價(jià)上，陳國強(qiáng)分析說，人口流入的力度節(jié)奏放慢，力度下降，規(guī)模下降，當(dāng)然會對北京等一線城市后續(xù)的市場需求形成影響，對其他城市來說，其人口的流向就更有利了。“這個(gè)對于房價(jià)來說，需求因素的變化對未來房價(jià)的上漲會形成制約。”

明年究竟會怎樣？偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2014年，一線城市與發(fā)達(dá)的二線城市，城市經(jīng)濟(jì)聚合效應(yīng)還將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場交易活躍，尤其二手房市場將逐步成為市場交易主體，房價(jià)漲幅將繼續(xù)保持15%左右。

而在更多的三四線城市，胡景暉分析，這些城市新房市場將成為吸納“城鎮(zhèn)化”人口的主要陣地，由于土地供應(yīng)相對充裕，加上各項(xiàng)行政制度的規(guī)范與落實(shí)，部分城市房價(jià)漲幅將有所緩解，價(jià)格漲幅將維持在10%左右。