潘石屹步李嘉誠后塵拋售滬上資產(chǎn) 擔(dān)憂樓市？

繼李嘉誠撤資內(nèi)地之后，潘石屹拋售滬上資產(chǎn)的消息不脛而走，再一次挑動外界對于國內(nèi)樓市前景擔(dān)憂的敏感神經(jīng)。

外媒11月8日報道，SOHO中國正為上海三個項目需找買家，其中包括虹口區(qū)的兩個商業(yè)項目以及靜安區(qū)的一個商住兩用復(fù)合設(shè)施。

逃離上海？

報道援引知情人士的話表示，目前SOHO中國已開始掛牌出售位于上海虹口區(qū)的兩個商業(yè)項目。對于上述項目，SOHO正尋求整體出售，而不是出售項目中的個別單位，但具體售價尚未知曉。

對此，SOHO中國方面表示，并不會改變公司的長期商業(yè)模式，會繼續(xù)保留位于上海和北京的主要辦公空間。

“我們將會優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，并在合適的時間出售相對來說的非核心資產(chǎn)，同時購入主要資產(chǎn)以履行在北京和上海對等發(fā)展的目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)最好的資產(chǎn)與資本配置。”

翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，SOHO中國自2010年以來一直積極買進(jìn)上海地塊，并在2011年4月-6月之間先后購得上述項目。

2011年4月1日，SOHO中國宣布以總價約16.34億元收購上海靜安區(qū)曹家渡萬航渡路716弄-794弄地塊。而根據(jù)該公司網(wǎng)站最近公布的一份招標(biāo)文件顯示，目前這個地塊上在建的商住兩用復(fù)合設(shè)施的總建筑面積大約為7.6萬平方米。

半個月之內(nèi)，SOHO中國于4月19日又宣布，以總價24.7億元摘得虹口區(qū)的地鐵10號線海倫路站地塊。

然而時隔不久，在2011年5月31日，SOHO中國以15億元的價格，收購了位于虹口區(qū)地鐵10號線四川北路站地塊。

值得注意的是，就在潘石屹拋售上海資產(chǎn)的同時，SOHO中國有限公司首席執(zhí)行官張欣在不斷的購買海外資產(chǎn)。

據(jù)知情人士透露，張欣在前不久曾揮金2600萬美元買下了位于曼哈頓東74街的一座建于19世紀(jì)的住宅樓。

而在今年上半年，張欣牽頭的一個財團(tuán)還曾以7億美元收購了紐約通用汽車大樓40%的股權(quán)。

這不禁令人聯(lián)想起，華人首富李嘉誠“撤離內(nèi)地”、“投資重心西移”的財富故事。而旗下的和記黃埔亦剛剛完成上海東方匯經(jīng)中心出售一事。

因而外界紛紛猜測，潘石屹或在效仿李超人，逃離上海。

盈利遇阻

不過，上海業(yè)內(nèi)并不為老潘的這次拋售動作感到意外。

“這消息在業(yè)內(nèi)已相傳了半年左右。目前上述幾個項目都還是生地，沒怎么動工。”在業(yè)內(nèi)人士看來，潘石屹此次“逃離”似乎顯得有些無奈。

上海資深業(yè)內(nèi)人士薛建雄分析指出，遲遲未動工的原因主要在于SOHO看不到項目未來的收益。

“感覺到項目建成之后賣不出好的價格，所以就一直不敢動。”他進(jìn)一步表示，倘若這些項目建成之后零售，資金成本將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出他們原本的預(yù)期，再加上售價上不去，所以老潘“玩”不下去了。

另有分析人士亦表示，SOHO之所以決定出售在上海的部分資產(chǎn)，可能是因?yàn)閾?dān)心即將出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)過剩的局面以及上海的房租下跌。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2013年上半年，上海超甲級和甲級寫字樓存量達(dá)到620萬平方米。而未來數(shù)年，上海寫字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長。特別是2014-2016年，上海甲級寫字樓供應(yīng)將出現(xiàn)激增態(tài)勢，2015年新供應(yīng)將達(dá)到200萬平方米的新高。

據(jù)觀察人士指出，目前上海寫字樓售價較平，倘若定價較高，又面臨難以出售的問題。

“比如環(huán)球金融中心，一直在賣，但也只銷售了3、4成的樣子。”該人士進(jìn)一步指出，其實(shí)SOHO中國目前在售的寫字樓項目銷售也非常低迷。

顯然，這對于潘石屹來說顯然不是一個好消息。

從2009年收購“上海第一爛尾樓”東海廣場起，至今年4月在上海長寧拿地為止，SOHO中國在上?？偣餐顿Y開發(fā)了12個項目。而該公司項目總數(shù)僅為16個，上海項目占比超7成。作為SOHO房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場，上海項目成敗至關(guān)重要。

但據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報道，就在這12個項目之中，有9個項目至今仍處在工地狀態(tài)，且大部分項目工程進(jìn)展遲緩，其中就包括虹口SOHO、SOHO海倫廣場、外灘SOHO、SOHO靜安廣場等重要項目。

對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，這也是潘石屹在2010、2011年大量收購商辦地塊的遺留問題，要同時開發(fā)這些項目顯然不可能，SOHO中國只有通過分批開發(fā)的方式來運(yùn)作。

“但現(xiàn)在看來，SOHO中國未來想要保留近年來購入的所有項目將變得日益困難，特別在其轉(zhuǎn)型之后。”

上述業(yè)內(nèi)人士對于SOHO中國后續(xù)盈利能力表示擔(dān)憂。

“上海寫字樓租金整體不高，也影響了售價，同時開發(fā)成本、土地、建安成本很高，而這也將會是一個長期延續(xù)的趨勢。”

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