葉檀：如何高效利用土地？

每經(jīng)評論員 葉檀

全民大遷移時代，人們用腳投票，對城市前景進行選擇。

據(jù)李迅雷先生統(tǒng)計，從2001年至2012年，廣東省人口增長了21.3%，浙江人口增長了15.8%，北京人口增長了49.4%，上海人口增長了42.7%，天津人口增長了40.7%。但貴州、廣西、河南、安徽等中西部省份的人口卻出現(xiàn)了凈減少，盡管這些地區(qū)的人口出生率還高于全國平均水平。

這些人口遷出的地區(qū)，省會城市人口還在繼續(xù)上升，筆者查閱，從2000年到2010年貴陽市常住人口增加了60萬，南寧增加了45.36萬，合肥增加了123萬。第六次人口普查結(jié)果顯示，2010年末在城鎮(zhèn)居住的人口達到548.8萬，比2000年增加182.1萬；加上鄉(xiāng)村人口，共增長197萬。

從人口遷移、資金流入角度，可以得出較為準確的結(jié)論，人口在往經(jīng)濟發(fā)達的東部沿海地區(qū)遷移，在往資源集聚的大城市遷移。從2000年開始的10年間，是富裕人群通過買房、投資等手段，向大城市匯聚。而在城鎮(zhèn)化階段，則需要通過資源的高效、公平配置，解決多數(shù)人的城鎮(zhèn)化問題。

人口流入的大城市需要更多的非農(nóng)用地，除了保證城市生活所需的生鮮蔬菜之外，大城市尤其是一線城市保留農(nóng)用地，直接導致土地效率使用低下。筆者支持土地向高效地區(qū)配置，最好是與資金流入、人口流入速度掛鉤。

作為長期辦法，以資金、人口設(shè)計出與土地掛鉤的指數(shù)，指數(shù)上升，則中央政府在當?shù)蒯尫畔鄬?yīng)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地。如北京常住人口增加，則北京的非農(nóng)用地可以進一步減少，直到最終消失，成為沒有農(nóng)業(yè)的城市。

不必擔心農(nóng)業(yè)用地消失，當大城市人口集聚可以置換出農(nóng)業(yè)大區(qū)更多的農(nóng)用地，這些地區(qū)可以成為中國的糧倉，成為中國的綠肺，可以集約用地建立相對大的農(nóng)場經(jīng)濟，比現(xiàn)在各個縣都建一個工業(yè)新區(qū)，效率要高得多。

現(xiàn)在的問題是，缺乏正確的激勵機制，因為農(nóng)業(yè)產(chǎn)出少，沒有地方政府愿意保留大塊的農(nóng)用地，坐視本地地價低迷、GDP不振。各地互相進行工業(yè)競爭，連手段都是相同的，你開發(fā)工業(yè)園區(qū)，我也開發(fā)工業(yè)園區(qū)，這個世界誰怕誰啊。結(jié)果就是不管合不合適發(fā)展重化工業(yè)，全國到處都是化工園區(qū)、高新技術(shù)園區(qū)、物流園區(qū)，逮著個理由就圈地，造成了土地的極大浪費。

按照李迅雷先生引用的數(shù)據(jù)，從2000年至2010年，全國人均城鎮(zhèn)工礦用地從130平方米提高至142平方米。任志強先生今年8月在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，今年上半年土地價格尤其是住宅地價格上漲應(yīng)該關(guān)注另外一個指數(shù)，在今年總的用地供應(yīng)量的增加過程中，我國工業(yè)用地占的比重非常大，中國大中城市和國外城市對比，紐約、倫敦、新加坡等等，在城市發(fā)展過程中，工業(yè)所占的用地數(shù)量是非常少的，但在國內(nèi)，相當一部分工業(yè)重鎮(zhèn)的工業(yè)用地，已經(jīng)達到了用地總量的40%到50%，平均下來是占26%以上。住宅用地的升值過程中，相當一部分是彌補和補貼了工業(yè)用地的超量。所以我們工業(yè)化率和城市化率幾乎接近，而實際上應(yīng)該城市化率遠遠大于工業(yè)化率的值，這樣才能保證為工業(yè)提供更多的第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)，而中國并不是這樣。

如果以人口與資金指數(shù)作為各地土地指標的依據(jù)，可以避免土地的無度浪費。那些吸納常住人口、獲得更多土地的城市，應(yīng)該有另外一項考核指標，就是戶籍人口增加了多少，實際城鎮(zhèn)化率是多少，是否在發(fā)展的過程中通過戶籍改革，為真實城鎮(zhèn)化作出了貢獻，而不是任由外地人口常住就業(yè)，到年老力衰就趕回老家。如此一來，那些農(nóng)村用地集中的地區(qū)就有了更多的騰挪空間，也就沒有那么大的養(yǎng)老壓力。鄭州用地多，解決的戶口也應(yīng)該多，這樣河南農(nóng)村地區(qū)就可以松一口氣。

用地與真實城鎮(zhèn)化相呼應(yīng)，沒有比常住人口、戶籍人口、房價等資產(chǎn)品價格更好的數(shù)據(jù)了，用一個指數(shù)高效利用土地，逼迫地方政府承擔真實城鎮(zhèn)化的成本，才是避免未來空洞化的高效捷徑。

上述辦法的前提是人口穩(wěn)定，如果人口集中到城市，農(nóng)業(yè)地區(qū)出生率居高不下，填滿了空地，那么，除了精細小農(nóng)經(jīng)濟加大城市的模式，沒有其他路可走。