地產(chǎn)金融時(shí)間簡史：從私募基金到入股銀行

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

萬科在2004年財(cái)報(bào)中提到公司十年戰(zhàn)略時(shí)表示，“高速發(fā)展的商品住宅行業(yè)需要大量的資金來支持，而要全面解決資金需求的難題，必須依靠金融產(chǎn)品創(chuàng)新和多元化融資渠道，其關(guān)鍵在于金融企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)之間信任關(guān)系的建立，而目前公司治理和風(fēng)險(xiǎn)控制能力已經(jīng)得到金融界普遍認(rèn)同的房地產(chǎn)企業(yè)只是少數(shù)”。

2004年前后，中國房地產(chǎn)業(yè)就開始涉足地產(chǎn)金融，到目前，星浩資本、高和資本、盛世神州等本土房地產(chǎn)私募基金漸趨成熟。今年，萬科甚至通過收購，成為徽商銀行的最大單一股東。人們不禁要問，是什么成就了地產(chǎn)金融的爆發(fā)式增長？

地產(chǎn)私募草莽式群起/

“當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)金融還是一灘渾水，私募基金涉足房地產(chǎn)相當(dāng)于高利貸?！被貞洰?dāng)年，全國房地產(chǎn)商會理事、交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副會長李驍向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是說。

2007年，國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席、國際私募聯(lián)盟執(zhí)行主席孫飛曾在博客中寫道，“信托法、合伙企業(yè)法等相關(guān)法規(guī)地陸續(xù)出臺欲將其合法化、規(guī)范化。私募基金正逐步由地下轉(zhuǎn)為地上，開始半遮半掩地為中國過高的儲蓄余額尋找合理的投資渠道。在這些渠道中，人們能夠明顯感覺到：私募基金的房地產(chǎn)情結(jié)尤盛，地產(chǎn)投資的引力巨大。”

此前一年，中國《合伙企業(yè)法》已獲全國人大修訂通過，從而增加了“有限合伙人基金制”這一企業(yè)類型，也令被國外廣泛用于私募股權(quán)投資基金的有限合伙人制度在中國取得了合法“身份”。

然而，2007年初，以“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算”為標(biāo)志的樓市調(diào)控啟動，原本野蠻生長的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)聲變臉，各地“爛尾樓”頻現(xiàn)。相關(guān)報(bào)道稱，當(dāng)時(shí)溫州民間資本一改過往炒房團(tuán)的浮躁面目，代之以由數(shù)家創(chuàng)投公司聯(lián)合擔(dān)保，組建上千億投融資基金，擬收購二線城市的部分“爛尾樓”項(xiàng)目。

同時(shí)，包括天津、北京、上海等城市支持PE發(fā)展的政策措施陸續(xù)出臺，中國本土的私募股權(quán)投資市場自此風(fēng)生水起。

2010年初，剛成立幾個月的“中國首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金”高和資本成功收購凱德置地旗下的北京凱德華璽項(xiàng)目整體商業(yè)。其實(shí)，這個項(xiàng)目原本也是凱德置地在2007年收購的爛尾樓項(xiàng)目。

幾乎在同一年，盛世神州、星浩資本、穩(wěn)盛投資等多種背景的本土私募股權(quán)投資基金在一線城市誕生，這一年也被業(yè)內(nèi)稱為“中國房地產(chǎn)私募基金元年”。在重慶、成都等西部核心城市，重慶華房股權(quán)投資基金成立，成都合力達(dá)集團(tuán)董事長羅劼也擬發(fā)起設(shè)立成都本土的首支房地產(chǎn)私募基金。

“吸血鬼”還是中國合伙人？/

據(jù)清科研究中心近期研報(bào)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)基金存續(xù)期相對較短，一般為3年；國內(nèi)房地產(chǎn)基金的投資理念多以“賺快錢”為主，回報(bào)倍數(shù)普遍不高，歷史最高值為2010年的1.5，到2013年上半年僅有1.24，并呈持續(xù)下滑趨勢，但內(nèi)部收益率較可觀，由2010年最高點(diǎn)25%，到2012年觸底反彈，今年上半年攀升至19.6%。

“房地產(chǎn)私募基金要求的年收益率在30%左右，主要以短期債權(quán)向開發(fā)商借貸，本身就是高利貸。”羅劼向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，即使做私募股權(quán)基金，也是為了保證債權(quán)的安全。

作為國際商用地產(chǎn)服務(wù)商，美國NAI新巢地產(chǎn)成都總經(jīng)理蔣鵬在接受采訪時(shí)也深有同感。他認(rèn)為，當(dāng)前外來的房地產(chǎn)私募基金就像“吸血鬼”，來了之后只想尋求高回報(bào)，開發(fā)商著急時(shí)只把他們當(dāng)作過橋資金。對于試水私募基金的進(jìn)展，羅劼說，“公司至今還沒有做房地產(chǎn)私募，做起來很難，市場還存在‘劣幣驅(qū)逐良幣’的問題?！?/p>

不過，在中國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成看來，這是二線城市地產(chǎn)私募難的典型特征，根本原因是募資能力、管理能力、人才隊(duì)伍等要素不具備，而應(yīng)借助全國平臺資源，再找好的項(xiàng)目投資。

“在2008年、2009年，國內(nèi)房地產(chǎn)私募確實(shí)有過高利貸泡沫的經(jīng)歷，投資人要求的回報(bào)率在30%以上。泡沫破裂之后，隨著大環(huán)境的改善，高凈值客戶增多，投資人要求的回報(bào)率在12%~25%左右，已經(jīng)理性了很多?！遍Z宗成說。

目前，包括高盛、諾亞財(cái)富、基匯資本、普凱資本、麥格理旗下MGPA基金等海外私募基金巨頭也已搶灘中國市場，國內(nèi)以開發(fā)商為背景的地產(chǎn)私募基金，如中城聯(lián)盟投資基金、復(fù)地景業(yè)基金、萬通立體之城發(fā)展基金、首創(chuàng)橫琴光和城基金、云南城投安盛創(chuàng)享基金、金地穩(wěn)盛投資等也日趨亢奮。

“中國已投資或擬投資房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)數(shù)為421家，房地產(chǎn)基金個數(shù)為545支。其中以開發(fā)商為背景，以PE機(jī)構(gòu)進(jìn)入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，以基金背靠產(chǎn)業(yè)為背景的這三類機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)基金的中堅(jiān)力量。”清科研究中心一位基金研究員表示，2012年一些機(jī)構(gòu)在樓市低迷時(shí)期加緊布局，全年房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資案例數(shù)量明顯增長，投資金額則受整體經(jīng)濟(jì)形勢影響出現(xiàn)小幅下滑。

中國私募REITs漸趨成型/

前不久，住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地產(chǎn)私募基金近年來出現(xiàn)了一些變化，例如投資領(lǐng)域從相對偏向后端到面向全產(chǎn)業(yè)鏈：一些私募基金從拿地環(huán)節(jié)便已介入，“開發(fā)”、“銷售”，甚至到商業(yè)地產(chǎn)的“持有”，全產(chǎn)業(yè)鏈的投資已經(jīng)出現(xiàn)。

今年8月7日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)發(fā)布消息稱，兩公司合作開發(fā)的成都“睿東中心”辦公樓項(xiàng)目以21億元售出，售出面積占整棟面積89%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，買家可能是金盈灃（深圳）私募基金，抑或是某同學(xué)會成立的私募基金。

據(jù)了解，這個商業(yè)項(xiàng)目位于成都的東大街，這里也被定位為中國西部的“華爾街”，已有花旗銀行等國際金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。

“商業(yè)地段決定租金收益率，包括私募基金在內(nèi)，在選擇持有商業(yè)上都會看重這一點(diǎn)?！狈皆佂顿Y（上海）有限公司董事長陳哲源表示。

在蔣鵬看來，目前中國商業(yè)地產(chǎn)實(shí)質(zhì)的問題，是沒有市場化的退出機(jī)制，由于投資渠道不完善，商業(yè)項(xiàng)目的整棟交易無法以證券化形式退出。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)研報(bào)透露，在市場上，類似國外私募REITs的金融組織形式已經(jīng)出現(xiàn)，甚至已對最難的基金“退出”環(huán)節(jié)給出解決方案。其中，高和資本的“類持有”基金模式屬于典型的探索和嘗試，這種模式通過將舊有物業(yè)收購后進(jìn)行整體改造，植入租戶，簽訂資管協(xié)議，提供一段時(shí)間內(nèi)的資產(chǎn)管理服務(wù)，并約定收益，最終將產(chǎn)品銷售給終端投資者。

在前不久的世界華商地產(chǎn)論壇上，秦虹表示，目前商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化探索正逐漸升溫，海外發(fā)行是短期內(nèi)國內(nèi)部分商業(yè)地產(chǎn)REITs的可選途徑，無論“探索式”還是“規(guī)范型”，基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量即租金現(xiàn)金流優(yōu)良程度都是資產(chǎn)證券化成敗的關(guān)鍵。

在李驍看來，目前一線城市人均GDP已邁入1萬美元門檻，消費(fèi)型社會到來，房企持有型物業(yè)也會大量增加，中國房地產(chǎn)開發(fā)模式將由香港模式轉(zhuǎn)向美國模式——不再要求開發(fā)商們操作房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營全鏈條，而只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人等角色之一，代表一種高度細(xì)分的專業(yè)化分工。

“隨著中國金融環(huán)境的持續(xù)改善，一二線城市存量房產(chǎn)的大量增加，預(yù)計(jì)2014年將成為中國版的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）元年。”閆宗成表示，他們正在準(zhǔn)備打造一支融合金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、專業(yè)投融資人等為一體的房地產(chǎn)私募股權(quán)投資基金。