首單中信土地流轉(zhuǎn)信托詳解：大信托套小信托 農(nóng)民可獲租金+增值收益

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張威 鄧?yán)蛱O發(fā)自北京、深圳    

每經(jīng)記者 張威 鄧?yán)蛱O發(fā)自北京、深圳

中信信托有限責(zé)任公司（以下簡稱中信信托）昨日（10月15日）對外宣布，其與安徽省宿州市埇橋區(qū)政府合作的，國內(nèi)首單土地流轉(zhuǎn)信托計劃正式啟動。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，這款名為 “中信·農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)集合信托計劃1301期”的產(chǎn)品，期限為12年，涉及流轉(zhuǎn)面積達(dá)5400畝。

首單土地流轉(zhuǎn)信托問世，開啟了為土地流轉(zhuǎn)導(dǎo)入金融元素的先河，人們也比較關(guān)注這一信托產(chǎn)品的操作模式：信托公司、中間服務(wù)商和農(nóng)民如何分配利益？在當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)信托熱潮涌動之際，該模式是否具有可復(fù)制性？

遠(yuǎn)期流轉(zhuǎn)土地面積25000畝/

今年伊始，國務(wù)院頒發(fā)的“一號文件”提出，要用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作。此舉意在為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)鋪路。

據(jù)中信信托業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳超杰介紹，上述這款土地流轉(zhuǎn)信托的期限是12年，和土地承包經(jīng)營權(quán)的期限一致，涉及流轉(zhuǎn)的土地面積達(dá)5400畝，遠(yuǎn)期為25000畝，信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計是：采用結(jié)構(gòu)化混合型設(shè)計，既有財產(chǎn)權(quán)（土地承包經(jīng)營權(quán)5400畝），又有資金信托產(chǎn)品。

不同于傳統(tǒng)信托產(chǎn)品，這款產(chǎn)品分成兩類，其中一類是把土地承包經(jīng)營權(quán)委托給中信信托，中信信托統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)?；芾?，找專業(yè)化公司進(jìn)行出租，同時，對土地的功能做一些提升，例如建設(shè)農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園。在建設(shè)過程中需要資金，則會發(fā)行資金信托計劃，來解決建設(shè)資金問題。

“信托資金也分為兩部分，一部分用于流轉(zhuǎn)土地區(qū)域內(nèi)土地整理和農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣應(yīng)用，另一部分是解決財產(chǎn)權(quán)的地租支付，以及土地整理方面資金如果出現(xiàn)流動性問題等。在土地流轉(zhuǎn)過程中，我們加入資金信托計劃，解決了土地流轉(zhuǎn)過程中的資金需求。”中信信托相關(guān)人士介紹。

整個信托計劃是12年，但其中的資金信托計劃期限不同，為3個月到兩年之間。

中信信托相關(guān)業(yè)務(wù)人士稱，該信托現(xiàn)在初步計劃分兩步走，先是做土地承包財產(chǎn)權(quán)信托，資金信托需要結(jié)合項目運轉(zhuǎn)、項目資金需求的情況再發(fā)行。

“募集資金正在緊急推進(jìn)，落實一些報批手續(xù)，產(chǎn)業(yè)園項目，必須有前期的審批，拿到以后才能實施，同時招商、招租愿意進(jìn)園的企業(yè)，政府批文拿到就進(jìn)入資金募集階段。”信托相關(guān)業(yè)務(wù)人員表示。

農(nóng)民初期可獲浮動性地租收入/

據(jù)了解，涉及5400畝的流轉(zhuǎn)土地仍保持土地性質(zhì)不變，通過土地重新歸集、整理，將零散的農(nóng)用地轉(zhuǎn)移集中到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植企業(yè)中，從而形成規(guī)模效益。

據(jù)中信信托介紹，流轉(zhuǎn)后的土地擬建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園。園區(qū)規(guī)劃為五大板塊，涉及到二十多個子項目，具體包括：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植及水資源保護(hù)工程、現(xiàn)代化養(yǎng)殖、生物質(zhì)能源和基質(zhì)肥項目、設(shè)施農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)、農(nóng)業(yè)科研平臺。五大板塊將形成完整的農(nóng)業(yè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈。

那么，農(nóng)民將土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)租出去，能獲得什么樣的收益？

據(jù)了解，中信信托這款產(chǎn)品初步付給農(nóng)戶浮動性的基本地租收入，是每年每畝獲得相當(dāng)于一千斤中等質(zhì)量小麥的價錢。同時，隨著資金注入，土地、產(chǎn)品匹配提升，也會增加農(nóng)民的浮動收入，扣除服務(wù)費用、管理費用后，農(nóng)民可以分享的增值部分初步定為70%。農(nóng)民轉(zhuǎn)化為工人，也可以獲得工資收入。

中信信托介紹，該信托整個運營過程并不盲目，為閉合的產(chǎn)業(yè)鏈條，引進(jìn)了產(chǎn)業(yè)方，產(chǎn)業(yè)方也要承擔(dān)責(zé)任。

農(nóng)民的浮動收入要看經(jīng)營，如果經(jīng)營不成功，風(fēng)險如何承擔(dān)？

中信信托認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)方對接不是盲目對接，在選擇上要考慮經(jīng)濟(jì)綜合實力，包括公司的長處和本地適應(yīng)能力等。

服務(wù)商提供專業(yè)技術(shù)支持/

按照中信信托此次的計劃，這次涉及的土地流轉(zhuǎn)后擬建設(shè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)示范園，由安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司作為服務(wù)商提供服務(wù)。

據(jù)介紹，安徽帝元農(nóng)業(yè)現(xiàn)代投資有限公司是安徽帝元生物的關(guān)聯(lián)公司。而帝元生物背靠中科院合肥物質(zhì)科學(xué)研究院，主要是從事生物技術(shù)方面的產(chǎn)業(yè)。

據(jù)了解，這家以生物研發(fā)投資為主業(yè)的公司，與當(dāng)?shù)卣献髅芮?，并曾在兩年前與宿州市埇橋區(qū)政府達(dá)成戰(zhàn)略合作，總投資10.5億元在當(dāng)?shù)亟⒊笠?guī)模農(nóng)業(yè)循環(huán)產(chǎn)業(yè)園。

安徽宿遷當(dāng)?shù)孛襟w 《拂曉報》2012年7月報道，帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園基地已經(jīng)完成流轉(zhuǎn)土地5500多畝，完成了土地整理、土壤有機(jī)改良、道路和水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

中國人民大學(xué)信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，信托公司主要的是制度安排，利用信托來設(shè)計一個制度，具體的肯定會和專業(yè)的公司來合作。

中信信托認(rèn)為，農(nóng)村土地信托化流轉(zhuǎn)是一種新型的生產(chǎn)關(guān)系，是農(nóng)村土地制度的一次深刻變革，對于實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；I(yè)化、集約化經(jīng)營，促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。

據(jù)中信信托介紹，安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司主要為該信托提供專業(yè)的技術(shù)支持。

除了農(nóng)民受益，資金信托產(chǎn)品的收益問題也備受關(guān)注。

據(jù)了解，為了保障資金信托投資人收益問題，信托計劃特別委托了服務(wù)商幫助中信信托招商、招租，尋找合適的愿意參與循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)，中信信托再幫助企業(yè)定制服務(wù)。

不過，對于具體收益率，中信信托沒有透露明確的預(yù)期。另據(jù)了解，農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)，未來會是中信信托的一個重點發(fā)展方向。

模式是否可復(fù)制有待檢驗/

此前，就已有多地試點“土地信托”，例如早期的“紹興模式”和后來的“益陽模式”“沙縣模式”等，但充當(dāng)信托“受托人”角色的多為地方政府單獨成立的運營機(jī)構(gòu)，并未引入商業(yè)信托公司。

中信信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該信托產(chǎn)品是否具有復(fù)制性需要時間檢驗。

邢成認(rèn)為，目前的土地流轉(zhuǎn)還沒有統(tǒng)一的模式安排，大家都在摸索。以信托的法律框架來安排，相應(yīng)的也會更嚴(yán)密和更順暢。

事實上，信托制度的優(yōu)勢在于能夠?qū)崿F(xiàn)土地所有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)的相互分離，做到權(quán)屬清晰、權(quán)責(zé)明確。

事實上，土地流轉(zhuǎn)信托一直受到業(yè)界關(guān)注，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》此前消息，北京信托今年也在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)信托，預(yù)計今年流轉(zhuǎn)面積可達(dá)3萬畝。西部地區(qū)一位信托公司人士也表示，最近這塊很熱，正在研究和學(xué)習(xí)中。

邢成對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以前信托公司業(yè)務(wù)有很多是和銀行同質(zhì)化競爭，而且一些新的資管方式對信托業(yè)務(wù)也會有很大沖擊。信托公司做土地流轉(zhuǎn)這類業(yè)務(wù)更能回歸信托的本質(zhì)，也是發(fā)揮信托的真實功能和自身強(qiáng)項。

不過，也有信托公司心存疑慮，一位信托公司高層就表示，目前雖然也在對此進(jìn)行思考，但公司還沒有具體推進(jìn)，主要是擔(dān)心相關(guān)政策變化的影響。

邢成也認(rèn)為，目前的土地流轉(zhuǎn)還是以地方政府主導(dǎo)的局部的地方流轉(zhuǎn)，如果真的有相應(yīng)政策出臺，這類信托模式可能會受到宏觀層面的影響，不過，相信信托公司肯定也會找到相應(yīng)的解決方式。

名詞解釋

土地流轉(zhuǎn)：

廣義而言，土地流轉(zhuǎn)包括農(nóng)村承包土地（耕地）經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)以及集體建設(shè)用地（主要為宅基地）使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，現(xiàn)有的幾種主要形式包括轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、抵押、繼承、代耕等。

土地流轉(zhuǎn)信托：

在不改變農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途以及堅持集體所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)穩(wěn)定不變的前提下，農(nóng)村土地承包人基于對受托人的信任，將其承包的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)信托給受托人，由其利用專業(yè)規(guī)劃經(jīng)營管理或使用，土地收益歸受益人所有的一種土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)新方式。