重慶房產(chǎn)稅擦邊球現(xiàn)象難禁："類獨棟別墅""避稅車庫"成流行

新華網(wǎng)重慶１０月８日電（記者　張翅）自２０１１年１月２７日起，以存量獨棟、新購高檔住房及“三無”個人新購第二套為征收對象的重慶市房產(chǎn)稅執(zhí)行已達(dá)兩周年，對抑制房價過快上漲起到積極作用。但記者發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)商以打房屋定性概念擦邊球、提供假證明等方式繞過房產(chǎn)稅調(diào)控，房產(chǎn)稅效力打折，專家建議進(jìn)一步完善上下游政策配套概念，明確征收對象。

　　公攤不到４平方米　“類獨棟別墅”風(fēng)頭正好

按房產(chǎn)稅細(xì)則規(guī)定，在重慶主城九區(qū)個人擁有的獨棟商品住宅為首批納入房產(chǎn)稅的應(yīng)稅對象，上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價３倍以下的住房，稅率為０．５％；３倍（含３倍）至４倍的，稅率為１％；４倍（含４倍）以上的稅率為１．２％的稅率征收房產(chǎn)稅。

為避稅，“類獨棟”別墅悄然面市，即通過在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過了“獨棟”概念，讓購房者在實際上享受獨棟別墅的容積率等優(yōu)勢同時，又免了一筆不菲的房產(chǎn)稅。

位于重慶市渝北區(qū)的復(fù)地某樓盤便能為購房者提供這樣的戶型。售樓人員告訴記者：“我們的別墅都是享受獨棟的優(yōu)勢但不用交稅的，都是‘類獨棟’。”

當(dāng)記者詢問到底怎么個“類”時，該售樓人員說：“傳統(tǒng)的聯(lián)排別墅都是兩套房子建筑結(jié)構(gòu)彼此相連，共用部分不可拆分，這樣私密性和檔次就要差些。但‘類獨棟’建筑結(jié)構(gòu)完全獨立，只是專門修一個不到４平方米的‘共用區(qū)’，共用部分拆掉也不影響建筑結(jié)構(gòu)的完整。”售樓人員表示，傳統(tǒng)聯(lián)排和類獨棟的區(qū)別就是“連體嬰與兩個小孩各綁長繩一頭”，并表示這個設(shè)計特別受到購房者的歡迎。

記者走訪中發(fā)現(xiàn)，包括融科、東原、勁揚等幾乎在所有在售別墅樓盤都存在。

　　小住房＋大車庫　“避稅車庫”成流行

為盡可能將房屋的實際建面單價提高又避開房產(chǎn)稅，許多開發(fā)商打起“小住房＋大車庫”概念，一套單價遠(yuǎn)超房產(chǎn)稅繳納下限的大面積產(chǎn)權(quán)房分成“住房”和“車庫”兩個產(chǎn)權(quán)進(jìn)行捆綁銷售。

在重慶市江北區(qū)華宇某樓盤售樓處，售樓人員極力向記者推銷“避稅洋房”，以一套被分成上下兩層，房號為１６－２－１－１的房子為例，上層是建筑面積１２０平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“普遍商住房”，單價是１４５００元一平方米。下層是建筑面積為２８０平方米，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“車庫”，單價是每平方米３０００元。

當(dāng)記者擔(dān)憂住房單價超過了房地產(chǎn)稅納稅單價標(biāo)準(zhǔn)１２７７９元時，售樓人員寬慰記者：“這個很簡單，我們在簽合同時會把住房的價格拆分一部分到車庫里，只要保證總房款不變就可以了。”

記者計算后發(fā)現(xiàn)，若按照原單價進(jìn)行征稅，該套房房屋過戶當(dāng)年需交納房屋過戶基本稅費和首年房產(chǎn)稅共２００００元，且在持有該套房屋階段每年需納房產(chǎn)稅８７００元；而按照“雙產(chǎn)權(quán)算法”，住房的單價低于應(yīng)納稅標(biāo)準(zhǔn)，不需要交納房產(chǎn)稅，只需一次性交納車庫１６２００元契稅和其他基本過戶稅費。

在場的另一位售樓人員跟記者強(qiáng)調(diào)到：“這其實就是一套住房，只是我們?yōu)榱吮芏惪紤]，做成兩個產(chǎn)權(quán)，兩者是捆綁銷售的，我們不單賣。”

記者隨后走訪了包括多個高端樓盤，均表示有這樣的“大車庫”設(shè)計。

　“三無人員”買房　避稅手段眾多

《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》規(guī)定，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房，需要交納房地產(chǎn)稅。但記者在調(diào)查的過程中發(fā)現(xiàn)，這條規(guī)定執(zhí)行范圍有限。

記者為此先后電話采訪了華潤、魯能等多個樓盤，但是他們的售樓人員均表示，并沒有這方面的規(guī)定或者對此不知情，在他們的樓盤，“三無人員”購二套房肯定不需要交房地產(chǎn)稅。某銷售人員直接告訴記者：“就算有這個稅，但是你非得跟納稅部門說你是‘三無’人員嗎？你只要有收入證明，納稅證明，這根本就不是問題。”

一位地產(chǎn)界的資深從業(yè)者告訴記者：“這個條款在我們看來，有很多的辦法將它繞過去，只要找人代開個收入證明、任職證明不就可以了。房地產(chǎn)商和銀行又不會審查。很多沒有工作的人買房辦貸款都是這么操作的。”

　　擦邊球現(xiàn)象難禁　房屋定性需明確

對于房產(chǎn)稅操作過程中出現(xiàn)的種種“擦邊球”，重慶大學(xué)法學(xué)院副教授張小強(qiáng)認(rèn)為，這一問題的關(guān)鍵其實不在稅法，而是在于房屋的定性。“一方面要在法律的制定過程中，明晰各類型房屋的性質(zhì)，少一些曖昧的表述，這樣就可減少開發(fā)商打擦邊球的機(jī)會。另一方面就要看執(zhí)法部門能不能嚴(yán)格執(zhí)法了。”

重慶大學(xué)副教授陳晴認(rèn)為，這種種的避稅行為實際上也反映出了用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的困難。

他認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)人的角度考慮，開發(fā)商和業(yè)主必然會追求最小的成本支出，采取各種擦邊球手段避稅，因此在法律的制定過程中，需進(jìn)一步細(xì)化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，保證可操作性和權(quán)威性。

http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-10/08/c_117622122.htm