溫州“棄房”現(xiàn)象給中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出警示

過去幾年曾在中國樓市熱中賺足金的溫州投資客們，如今正在吞食釀下的苦酒。調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，截至７月末，溫州各類“棄房”共發(fā)生５９５例。溫州泡沫中的樓市給中國許多地方——特別是二、三線城市——發(fā)出警訊。

最新價格監(jiān)測顯示，今年８月溫州商品住房平均銷售價格為１．７萬元／平方米，同比下降３．４１％。與２０１１年初的頂峰相比，當(dāng)前溫州商品房價格平均縮水幅度為２６％。

中國指數(shù)研究院研究員曹旭東表示，溫州房價“跳水”具有一定普遍意義，許多三四線城市的房地產(chǎn)擴(kuò)展過快，樓市存在過度投資情況，房價可能會和溫州一樣，出現(xiàn)下跌行情。

溫州位于中國東部沿海，這里的商人們素以商業(yè)嗅覺敏銳著稱，曾經(jīng)專注于生產(chǎn)商品并將其銷往全世界的實(shí)業(yè)者們很早就察覺房地產(chǎn)投資帶來的豐厚回報。據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在２０１０年，全市１００強(qiáng)制造業(yè)企業(yè)中就有７２家涉足房地產(chǎn)業(yè)。

大批溫州炒房客以投資為目的“全民參戰(zhàn)”，當(dāng)時相當(dāng)寬松的貨幣政策極大地刺激了樓市，各個銀行又匹配十分寬松、優(yōu)惠的信貸政策鼓勵企業(yè)、個人過度融資，造成大批民資“熱錢”和實(shí)業(yè)資金涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致樓市狂飆發(fā)展。

溫州這樣的三線城市缺乏有效需求支撐，除了能夠炒房的本地人外，聚集在溫州的外來人群主要是購房能力不足的務(wù)工者。兩極分化嚴(yán)重、缺少中間階層，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定了溫州樓市不存在長期上漲的基礎(chǔ)。

熱衷于房地產(chǎn)業(yè)的二、三、四線城市在中國還有許多，盡管大多數(shù)仍未出現(xiàn)溫州這樣樓市下行壓力增大的現(xiàn)狀，但其潛在的風(fēng)險仍不容小覷。

統(tǒng)計(jì)顯示，８月份中國７０個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的有６９個，最高漲幅為１９．３％。其中，房價同比價格唯一下降的城市就是溫州，降幅達(dá)２．３％。事實(shí)上，自２０１１年８月以來，溫州房價已連續(xù)２４個月同比下降。

日前，溫州已將２０１１年初開始執(zhí)行的本地戶籍家庭只能新購買一套住房的限制放寬為兩套。中國其他存在樓市下跌壓力的城市也在萌發(fā)著調(diào)整“限購”政策的沖動。從政策上限制購房是中國政府在房地產(chǎn)過熱后采取的主動調(diào)控措施，包括限制購房者資格、限制開發(fā)商高價拿地等。

近來，中國一些城市又出現(xiàn)了“地王”，即高價取得政府拍賣的土地。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾說，政府敢賣高價地，就意味著房價還要漲，所以開發(fā)商就敢賣高價房。

中國國土資源部副部長胡存智日前說，一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價地，影響市場預(yù)期，抬升房價地價；一些地方在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了有關(guān)均衡供地的要求。

此番表態(tài)引出了中國樓市熱背后的推手——土地出讓金。

來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年１－７月，國有土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)２０１５１億元，同比增長４９．４％。

中國人民銀行合肥中心支行經(jīng)濟(jì)師徐繼英通過對安徽省房地產(chǎn)業(yè)與地方政府收入之間關(guān)系研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅收收入增加１％，將引起地方一般預(yù)算收入增加０．６７％；而土地出讓金收入增加１％，將引起政府基金收入增加０．８２％。

與此同時，審計(jì)署６月發(fā)布的《３６個地方政府本級政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，２０１２年底，４個省本級、１７個省會城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額占政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的５４．６４％。

據(jù)悉，上半年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動ＧＤＰ增長２．７個百分點(diǎn)。

“關(guān)鍵的問題還是地方政府不調(diào)控。”左小蕾表示，無論是樓市對ＧＤＰ的貢獻(xiàn)，還是對財政收入的助益，都使得地方政府既沒有從實(shí)質(zhì)上限購，也沒有從實(shí)質(zhì)上限貸，房價市值一旦下跌，跌過了貸款規(guī)模，就會產(chǎn)生危機(jī)。

所幸，當(dāng)前，溫州個人住房按揭貸款不良率為０．６１％；商業(yè)用房按揭貸款不良率為０．７６％，均遠(yuǎn)低于同期全部貸款３．６８％的不良率，總體風(fēng)險可控。

中國當(dāng)前正在打造提質(zhì)增效的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“第二季”，主線是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。地方政府依靠加大房地產(chǎn)市場投入來帶動ＧＤＰ發(fā)展和增加財政收入的方式將難以為繼。中國需要主動刺破虛高房地產(chǎn)市場的“泡沫”，提早適應(yīng)改革帶來的陣痛。

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