上市房企再融資盈利調(diào)查：多個項目前景不樂觀

截至9月10日，滬深兩市共有21家房企公布了定增方案，涉及募集資金高達(dá)515.59億元，其中金科股份、榮盛發(fā)展、中茵股份、新湖中寶、宋都股份、華聯(lián)股份、北京城建等9家公司的方案已經(jīng)獲得股東大會批準(zhǔn)通過。

由于傳言房地產(chǎn)開發(fā)受限，多數(shù)房企增發(fā)投資選擇涉及新型城鎮(zhèn)開發(fā)的題材，其中商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)是重頭戲。

不過，目前無論是商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，還是旅游地產(chǎn)都缺乏成熟的運(yùn)營、服務(wù)機(jī)構(gòu)，協(xié)助房企實現(xiàn)投資收益最大化，項目本身的瑕疵、涉及業(yè)態(tài)的開發(fā)難度，以及企業(yè)自身投資的運(yùn)營能力，也都可能影響房企增發(fā)投資的盈利前景。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對部分上市房企的再融資項目進(jìn)行盈利測試，發(fā)現(xiàn)除了新湖中寶、宋都股份等增發(fā)資金投入的是公司旗下的成熟產(chǎn)品和項目，有確定的盈利模式和可觀的收益外，部分增發(fā)融資項目的盈利前景存在著不確定的風(fēng)險。從本期起，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》房產(chǎn)周刊將陸續(xù)推出上市房企再融資盈利調(diào)查報道，解析上市房企再融資項目盈利前景。

廣宇集團(tuán)募資半數(shù)投“改善型”住宅：項目毛利率低于半年報均值

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

繼新湖中寶(600208，SH)、宋都股份（600077，SH）相續(xù)試圖打開房企再融資大門后，又一家浙江資本的房地產(chǎn)企業(yè)緊跟其后。

9月6日廣宇集團(tuán)（002133，SZ）公布再融資計劃，公司擬向不超過10名特定對象，發(fā)行不超過26738萬股股票，發(fā)行價格不低于3.74元/股，募集資金不超過10億元，投向浙江舟山及杭州項目，并補(bǔ)充流動資金。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)實地探訪獲悉，與新湖中寶的棚戶區(qū)改造，以及宋都股份中小套型普通剛性商品房的募集資金目標(biāo)不同，廣宇集團(tuán)本次再融資主要投向改善型項目。而在樓市限購政策仍未明確放松以及杭州開征房產(chǎn)稅越傳越烈等背景下，改善型需求的市場認(rèn)可度或有待觀察。

值得注意的是，本周三 （9月11日），廣宇集團(tuán)對公司定增案的不確定性進(jìn)行了補(bǔ)充公告，成為首家補(bǔ)充提示不確定性的房企。公告稱，本次非公開發(fā)行股票可能需要通過其他相關(guān)部門的審批，是否能夠獲得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)存在重大不確定性風(fēng)險。

募集資金主要投向改善型項目/

按照廣宇集團(tuán)本次再融資計劃，所募集資金總額不超過10億元，擬用于杭州鼎悅府和舟山臨城LKa-3-25b地塊兩個項目建設(shè)及補(bǔ)充流動資金，其中8億元擬投入杭州和舟山這兩個房地產(chǎn)項目。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往上述兩項目進(jìn)行了實地探訪。

杭州鼎悅府位于杭州近郊的余杭區(qū)臨平新城，周邊包括已成形的海瀾半島住宅區(qū)，已經(jīng)正在興建的富邦商業(yè)綜合體及華鼎君臨天峯，周邊配套包括市民之家、杭州地鐵一號線臨平站以及余杭汽車南站。據(jù)售樓處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項目定位為改善型需求，主力戶型為130平方米的躍層和170平方米的平層。

雖然該項目的土地早在2010年底和2011年初就已經(jīng)拿到，項目現(xiàn)場7幢高層已有2幢結(jié)頂，其他幾幢已經(jīng)完成主體的2/3，但該項目直到今年5月份才首次開盤。

舟山臨城LKa-3-25b地塊位于舟山市臨城新區(qū)，東至臨長路、南至翁山路，西至中灣路、北至桃灣路，東南側(cè)為舟山殘聯(lián)，該項目離主城區(qū)還有一定距離。對于該項目，廣宇集團(tuán)向記者表示，市場定位為主打“剛需”的項目，產(chǎn)品均在90平方米以下，適應(yīng)當(dāng)?shù)丶皣艺咝枨蟆?/p>

以此看來，廣宇集團(tuán)本次再融資與同為浙江資本的新湖中寶和宋都股份兩家房企的融資目的存在差異，募資10億元就有5.5億元計劃投向杭州鼎悅府，而廣宇集團(tuán)一貫的戰(zhàn)略思路為定位二、三線城市，以開發(fā)“產(chǎn)品精致、功能齊全、性價比高”的中小戶型普通住宅為主導(dǎo)產(chǎn)品。

根據(jù)新湖中寶公布的再融資預(yù)案，擬定增募資約55億元，用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目。而宋都股份則擬募集資金不超過15億元，主要投向南京南郡國際花園項目與杭州東郡國際三期項目，兩個項目均為中小套型普通商品房，適應(yīng)剛性需求。

對于本次再融資，廣宇集團(tuán)表示將進(jìn)一步提高公司資本實力，增強(qiáng)公司未來發(fā)展?jié)摿?；同時，非公開發(fā)行可以加快公司項目開發(fā)和資金回籠。海通證券研報也認(rèn)為，該發(fā)行一旦成行有望成為公司新增長動力，助力公司進(jìn)一步發(fā)展。

廣宇集團(tuán)財報顯示，截至2013年6月30日，其資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，資產(chǎn)負(fù)債率較高，貨幣資金由年初的10.57億元減少至6.99億元，且眾多在建項目對工程資金需求較大。為了應(yīng)付資金壓力，2012年12月18日，廣宇集團(tuán)曾與當(dāng)?shù)氐馁Y本大佬浙江天堂硅谷股權(quán)投資管理集團(tuán)有限公司簽署 《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，在房地產(chǎn)基金領(lǐng)域進(jìn)行戰(zhàn)略性合作。

值得注意的是，廣宇集團(tuán)本周三發(fā)補(bǔ)充公告提示，公開發(fā)行股票可能需要通過其他相關(guān)部門的審批，是否能夠獲得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)存在重大不確定性風(fēng)險，這也是首家補(bǔ)充提示不確定性的房企。

定增項目毛利率低于公司中報均值/

杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，鼎悅府項目分別在今年5月及7月兩次開盤，截至9月12日10時，共516套房源已售128套，銷售去化率為25%。

對此，該項目售樓處有關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱，截至目前，已經(jīng)開盤的房源有80%，因為改善型購房者在購房資格認(rèn)定、資金籌集方面需要時間，網(wǎng)絡(luò)成交系統(tǒng)未完全體現(xiàn)，“目前平均在售價格為13000元/平方米，客戶主要為余杭當(dāng)?shù)馗纳菩唾彿空?rdquo;。

相較于剛需項目，杭州鼎悅府項目的成交遜色不少。廣宇集團(tuán)在杭州開發(fā)了一個錦潤公寓的剛需樓盤，9月8日首次開盤推出9、10號樓116套房源，戶型面積為90～128平方米，主力戶型90平方米分中間套和邊套，折后均價21000元/平方米。市場信息顯示，項目開盤2小時熱銷九成。

改善型需求較為關(guān)心房產(chǎn)稅的征收，而房產(chǎn)稅的試點擴(kuò)容，或許為時不遠(yuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)資深人士中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向媒體透露，結(jié)合得到的消息以及市場判斷，房產(chǎn)稅今年10月底到11月初實質(zhì)性擴(kuò)圍的可能性非常大。

自2011年上海、重慶進(jìn)行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點以來，在數(shù)次房產(chǎn)稅試點擴(kuò)圍傳聞中，杭州都被推到風(fēng)口浪尖，市場分析，杭州入圍的可能性比較大。

按照目前市場上最普遍的說法，杭州房產(chǎn)稅稅率將提高至5%～10%，而非原方案中的4%～8%。杭州版房產(chǎn)稅征收方案將針對增量征收房產(chǎn)稅，通過劃定免征面積的方式保護(hù)居民自住需求。同時，對居民首套住房實施免征政策，但在新購房屋計算免征面積時，計算存量住房面積，采用累進(jìn)稅率。

杭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，提高房產(chǎn)稅稅率會增加房屋持有者的成本，將對改善型和投資性需求產(chǎn)生不小的影響，房產(chǎn)投資者會考慮將該投資渠道轉(zhuǎn)移到其他的投資方式。

杭州鼎悅府項目定位改善型，針對杭州在本輪房產(chǎn)稅擴(kuò)圍內(nèi)的傳聞，公司如何評估及應(yīng)對潛在的風(fēng)險？廣宇集團(tuán)對此表示，房產(chǎn)稅出臺對投資需求的確有影響，但項目購房者主要是杭州外溢剛需（項目相對于同品質(zhì)杭州項目具有明顯價格優(yōu)勢），其次是首次改善需求，而這兩類購房者受房產(chǎn)稅影響十分有限，所以房產(chǎn)稅不會對項目未來銷售帶來風(fēng)險。

然而值得關(guān)注的是，根據(jù)廣宇集團(tuán)的再融資預(yù)案，舟山臨城LKa-3-25b地塊項目的銷售毛利率為32.4%，銷售凈利率為15.4%；杭州鼎悅府項目銷售毛利率為26.7%，銷售凈利率12.1%。這樣的回報水平遠(yuǎn)低于廣宇集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)的平均水平，其2013年半年報顯示，按行業(yè)分，房地產(chǎn)毛利率為36.4%，按地區(qū)分，浙江區(qū)域達(dá)到38.22%。

大名城再融資30億 探路旅游地產(chǎn)仍需長期預(yù)熱

每經(jīng)記者 李婷 發(fā)自福州

作為“趕潮”地產(chǎn)再融資的21家房企之一，大名城（600094，SH）8月25日公布為旗下福州永泰一宗溫泉旅游地產(chǎn)項目定向募資30億元。目前地產(chǎn)再融資操作不明，業(yè)內(nèi)認(rèn)為該方案“探路”意味濃重，該項目是大名城4個一二級聯(lián)動開發(fā)項目之一，一旦成功，將為此類項目再融資鋪路。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前福州周邊將有近20個溫泉旅游地產(chǎn)項目放量，其中不乏碧桂園、富力等實力地產(chǎn)商和千畝大盤項目。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，大名城永泰溫泉旅游項目地理位置相較其他區(qū)域偏遠(yuǎn)，預(yù)熱時間較長。

計劃售價難盈利？

據(jù)大名城的定向募資方案，該項目名稱為名城永泰東部溫泉旅游新區(qū)一期，總投資43.64億元，位于福州市永泰縣葛嶺鎮(zhèn)。項目可銷售住宅面積87萬平方米，可銷售商業(yè)面積3.32萬平方米，預(yù)計銷售額58.84億元。

上述43.64億元的總投資，包含土地成本4.11億元，前期費(fèi)用3.32億元，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)4.21億元，建安成本19.28億元，公共設(shè)施配套費(fèi)6.04億元，建設(shè)期間費(fèi)用（含不可預(yù)見費(fèi)用）6.68億元。也就是說，在不包含稅費(fèi)、宣傳等費(fèi)用的情況下，可銷售部分的平均成本為：總投資43.64億元/可售面積 （87+3.32）萬平方米=4831元/平方米；而可售面積每平方米的均價為：總銷售收入58.84億元/可售面積（87+3.32）萬平方米=6515元/平方米。

該項目經(jīng)濟(jì)效益情況預(yù)測為總銷售收入58.84億元，利潤總額15.20億元，凈利潤8.34億元，稅后投資利潤率19.10%，銷售凈利率14.17%。稅后利潤率要達(dá)到19.10%，其可銷售部分單價6515元能實現(xiàn)么？

“4831元/平方米的成本中，還不包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、土地增值稅、印花稅以及契稅等其他費(fèi)用。”業(yè)內(nèi)人士透露，樓盤竣工后，測繪費(fèi)，預(yù)售證交易費(fèi)，銷售許可證及面積測量費(fèi)等等，這些收費(fèi)項目至少有30項，費(fèi)用總計400～500元/平方米，再加上營業(yè)稅、所得稅，每平方米稅費(fèi)成本超過1100元。

加上稅費(fèi)成本，上述項目實際成本將達(dá)到6000元，還不包括宣傳廣告等費(fèi)用，可見按6515元/平方米進(jìn)行銷售，盈利無法滿足其預(yù)期收益。“要實現(xiàn)稅后近20%的利潤，售價至少要達(dá)到約8000元/平方米。”上述人士表示。

周邊售價僅六七千

福州璞一天知地產(chǎn)營銷總經(jīng)理王峰認(rèn)為，葛嶺鎮(zhèn)住宅單價要賣至8000元有難度。

永泰縣葛嶺鎮(zhèn)，地處永泰縣東部，距福州市區(qū)37公里。永泰縣地?zé)釡厝侨珖鬁厝獏^(qū)之一，除了大名城之外，還有冠城大通、郭氏地產(chǎn)等紛紛在該區(qū)域跑馬圈地，多個千畝大盤將推出，遠(yuǎn)期可期。

不過，目前永泰旅游地產(chǎn)還沒有進(jìn)入投資熱點。走高速從福州市區(qū)到永泰，車程需要40～60分鐘。目前該區(qū)域配套設(shè)施缺乏，相比之下，同樣推溫泉旅游地產(chǎn)項目的福州近郊的貴安、閩侯等區(qū)域則更受市場關(guān)注。

“貴安目前的配套設(shè)施已經(jīng)相對成熟了，從福州市區(qū)直接就有公交車抵達(dá)，教育、星級酒店配套都已經(jīng)成熟。”王峰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，永泰雖然這幾年也陸續(xù)進(jìn)入一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，但都是相對零散地開發(fā)，主要的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品也是以度假型的別墅為主。“高層住宅旅游產(chǎn)品，貴安的均價也不過6000～7000元/平方米。”王峰認(rèn)為，目前永泰推出8000元/平方米的高層住宅項目顯然很難具備吸引力。

而福州中原地產(chǎn)總經(jīng)理蔡俊認(rèn)為，目前福州溫泉旅游地產(chǎn)概念的大盤體量著實不少，但也并非馬上釋放，前后至少需要5～10年才能逐步形成規(guī)模，這期間的住宅體量也是逐年釋放，但若這波行情在短期內(nèi)集中推出，必然造成放量過大，只能依托價格去化，關(guān)鍵在于旅游地產(chǎn)后續(xù)的發(fā)展空間和持續(xù)動力。

永泰旅游項目的定位難題

王峰告訴記者，永泰已推出的旅游地產(chǎn)項目比較成功的產(chǎn)品類型基本都是別墅。“永泰的資源優(yōu)勢、地理位置配套等條件決定了其產(chǎn)品類型應(yīng)該偏向度假型，而這類產(chǎn)品主要是以別墅為主。”王峰表示。

然而國家對于別墅開發(fā)一直都有禁令，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為名城永泰項目如要獲得市場認(rèn)可，最初推出的產(chǎn)品類型很可能就是別墅。“高層住宅銷售需要等到相關(guān)配套設(shè)施已經(jīng)更完善之后，才能夠吸引消費(fèi)者。”王峰表示，如果推出度假別墅項目，就意味著將跟政策相沖突。

福州一業(yè)內(nèi)人士表示，從目前獲得的消息來看，名城永泰東部溫泉旅游新區(qū)一期的可售產(chǎn)品很可能以“多層住宅”即別墅+普通住宅的組合模式，相對于普通住宅，開發(fā)別墅更適合目前永泰樓市現(xiàn)狀，所以，可以預(yù)測該項目未來投放市場的第一批產(chǎn)品會是別墅，相關(guān)交通、生活等配套設(shè)施逐漸完備之后，才會慢慢推出普通住宅。

而對于上述分析，大名城方面回應(yīng)，現(xiàn)在是增發(fā)敏感時期，不接受采訪。

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)面臨改變

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

近日，關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的討論成為繼“上海自貿(mào)區(qū)”之后新的市場熱點。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，土地所有權(quán)歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地；二是勞動群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。從土地用途來看，分為農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地等。集體建設(shè)用地多指除耕地、林地等農(nóng)用地外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地，而這類土地就是此輪城鎮(zhèn)化浪潮下，市場密切關(guān)注的潛在蛋糕。

隨著海南、溫州等部分城市試點的出現(xiàn)，集體建設(shè)用地不經(jīng)征地而直接進(jìn)入土地市場，打破政府對建設(shè)用地的壟斷，似乎成為眾望所歸。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，海量土地資源預(yù)示著巨大的機(jī)遇。但如何讓農(nóng)民作為土地集體所有者的身份，分享城鎮(zhèn)化紅利？同屬于農(nóng)村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房又面臨怎樣的命運(yùn)？對開發(fā)商又會帶來怎樣的機(jī)遇？

本期 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡稱NBD）邀請了陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭共同探討關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的話題。

NBD：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一旦放開，對房地產(chǎn)市場的影響會集中在哪些方面？開發(fā)商是否面臨更多的機(jī)會。

范小沖：這部分土地資源是非常巨大的，一旦變成城市用地，土地價值也是天量級，具有十分重大的意義。但還有一個非常敏感的問題，就是如何在土地流轉(zhuǎn)過程中去實現(xiàn)公平性，普惠農(nóng)民，這就需要制度的約束，不能簡單靠地塊位置、性質(zhì)、交通便利程度來決定土地價格高低。

這對未來房地產(chǎn)市場格局會產(chǎn)生重大改變。在此之前，土地是由政府一級壟斷的，供需矛盾很大，出現(xiàn)房價持續(xù)上漲，地王頻生的狀況。一旦海量的農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)入市場，特別是一些區(qū)域市場的地價會發(fā)生巨大變化。這種影響不光是對整個房地產(chǎn)市場，乃至中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會有巨大改變，從而真正推動城鄉(xiāng)一體化。

楊紅旭：在我看來，這個改革會是一個比較漫長的過程。農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)實則難度比農(nóng)用耕地還要大，涉及的利益方更多。目前一些地方出現(xiàn)試點，但基本都是集體內(nèi)的，最多是縣村一級的內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不可能出讓給地產(chǎn)開發(fā)商或城市。

十七屆三中全會提出，要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，但過去5年的推進(jìn)非常慢。目前雖然在進(jìn)行一些相關(guān)嘗試，但不會一下全都放開。

按照目前態(tài)勢來看，開發(fā)商很難有更大的機(jī)會，主要是集中在新城鎮(zhèn)建設(shè)，在部分中心縣城做地產(chǎn)開發(fā)，但由于購買人群主要是非城市人口，因此規(guī)模很小，利潤相對較薄。

NBD：此前有業(yè)內(nèi)專家提到，原來的土地供應(yīng)有限，很大一部分原因是中央緊守18億畝耕地紅線。一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放開，這一紅線是否會松動？同屬于農(nóng)村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)又將如何？

范小沖：農(nóng)村建設(shè)用地與農(nóng)用耕地是完全不同的概念，18億畝農(nóng)用地主要是指耕地，這道紅線控制得非常嚴(yán)。而農(nóng)村建設(shè)用地主要是宅基地以及農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，其中有很大一部分用地使用效率低，甚至是閑置狀態(tài)。伴隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是大勢所趨。

至于小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)則是制度不合理造成的，特別是在大城市，小產(chǎn)權(quán)房的比例已經(jīng)相當(dāng)高，必須改革。我覺得可以將其納入整個城市規(guī)劃，納入房產(chǎn)稅。

楊紅旭：小產(chǎn)權(quán)房的問題一定要解決，但改革難度會很大，未來幾年很難全面性處理。至于耕地問題，18億畝紅線碰不碰，現(xiàn)在還不好說。