長沙一地塊糾紛中閑置20年 地價增值超200倍

每經編輯 每經記者 吳豐恒 發(fā)自北京    

每經記者 吳豐恒 發(fā)自北京

清查閑置土地，是國土部下半年的重點工作。根據(jù)國土部的統(tǒng)計，截至今年5月底，全國閑置土地高達3.55萬公頃。

近日，《每日經濟新聞》記者獲得了一份由北京市漢龍律師事務所出具的法律意見書，該意見書稱，長沙市國土局與其下屬單位長沙市土地儲備中心不執(zhí)行長沙市政府已批復的長土政發(fā)（1998）070號文件（以下簡稱070號文件），將存在爭議的一塊土地使用權“違法”出讓，目前該塊土地市值近4億元。

記者進一步了解到，該爭議地塊位于長沙市岳麓山茶子山村，面積77.95畝。目前，該土地使用權所有人為長沙市土地儲備中心，不過該土地卻在海南國企海南中康實業(yè)開發(fā)總公司（以下簡稱海南中康）的實際控制之中，而且被多家公司主張權利。

8月28日，長沙市國土局書面答復稱，因湖南省國藥開發(fā)總公司（以下簡稱國藥公司）在法院判決兩年后，一直未履行向茶子山村支付征地補償款、工程款及利息456.6萬余元，長沙市政府決定將土地劃撥給市城建投公司，即意味著070號文件自行終止。

事實上，該土地因一直未能按照國家規(guī)劃用途正常開發(fā)利用，已閑置多年。

補償款支付分歧引發(fā)土地糾紛/

070號文件全稱《關于將河西茶子山的77.95畝土地使用權返回給湖南省國藥開發(fā)總公司的請示》。根據(jù)海南中康、國藥公司提供的上述文件復印件顯示，該文件系長沙市國土局1998年6月29日提交給長沙市政府的公文。

上述文件指出，“經我局1998年6月19日現(xiàn)場辦公會研究認為，國藥開發(fā)總公司提出的返回土地使用權的請示符合國家法律法規(guī)，應當予以支持……我局擬同意將河西茶子山的77.95畝土地使用權返回給湖南省國藥開發(fā)總公司。”同日，時任長沙市長杜遠明在該請示文件上簽署“同意”。

據(jù)《每日經濟新聞》記者了解，湖南省國藥開發(fā)總公司系1991年10月17日由主管部門湖南省衛(wèi)生廳出資30萬元注冊成立，后注冊資金變更為2000萬元，企業(yè)性質為全民所有制企業(yè)。1997年12月，公司被海南中康兼并，海南中康與湖南省衛(wèi)生廳簽訂的《產權轉讓合同》約定，“國藥所有土地全部轉讓給乙方 （海南中康）。”這也意味著，海南中康成為兼并后長沙市國土局土地返回的主體。

然而，已生效的070號文件在1998年9月國藥公司被實質兼并以后并未得到執(zhí)行，并由此牽出一場跨度20年的土地使用權爭議。

日前，長沙市國土局在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，對070號文件中向國藥公司返回土地內容并不否認，但返回土地的前提是，依據(jù)長沙市中級人民法院（1997）長中民初字第87號民事判決，由國藥公司向茶子山村支付征地補償款、工程款及利息共計456.6285萬元。

長沙市國土局表示，在判決之后的2年多時間里，國藥公司一直未履行支付上述款項義務，“2001年3月，長沙市人民政府決定將包括該宗地在內的19宗土地劃撥給長沙市城市建設投資開發(fā)有限責任公司，即070號文件自行終止。”

不過，漢龍律師事務所認為，讓國藥公司未爭取到權利前先履行義務并不合理，而且070號文件至今未明確廢止，仍屬合法公文。

該事務所在法律意見書中指出，長沙國土部門不僅拒不執(zhí)行070號公文在明知土地使用權存在爭議情況下拍賣土地，后又在矛盾無法處理時施壓迫使競得者放棄資格，屬于“典型的違法行政”。

土地權屬現(xiàn)狀尷尬/

從1993年算起，茶子山村77.95畝土地爭議已延續(xù)20年。記者從相關文件中發(fā)現(xiàn)，為“發(fā)展高新科技項目”，1992年湖南省計劃委員會批復同意了湖南省衛(wèi)生廳 “中外合資湖南麥迪森制藥有限公司項目”，后來國藥公司提交項目報告申請在長沙市郊區(qū)岳麓山茶子山征地130~160畝，后實際征收了176.7畝。

相關證據(jù)顯示，彼時國藥公司申請到 “減免動遷費和土地有償使用費。”經過費用減免后，國藥公司按照約定需支付的土地出讓金總價為353.4萬余元。 長沙市國土局、國藥公司簽署的長土合（93）002號《長沙市國有土地使用權出讓合同》約定，“乙方（國藥公司）應在簽訂合同60日內支付全部出讓金，逾期7日仍未全部支付的，甲方 （長沙市國土局）有權解除合同。”而政府文件顯示，國藥公司并未如期繳齊土地出讓金卻獲得了土地。

國藥公司與長沙市國土局簽訂土地出讓合同獲得176.7畝土地使用權后，僅僅三個月后就將其中77.95畝土地使用權以1540萬元轉讓給湖南錦發(fā)房地產開發(fā)有限公司 （以下簡稱錦發(fā)房地產）。

然而，錦發(fā)房地產接盤國藥公司77.95畝土地后只支付了10萬元定金，后續(xù)資金余款始終不肯支付，但錦發(fā)房地產正式獲得了該77.95畝土地的國有土地使用權證。漢龍律師事務所稱，至今未在工商部門查到任何錦發(fā)房地產的注冊資料。不過又由于該77.95畝土地始終未被錦發(fā)房地產開發(fā)利用，長沙市國土局以“受讓土地超過2年未開發(fā)”為由對其進行了“無償收回”。

國藥公司相關負責人在接受《每日經濟新聞》電話采訪時認為，“通過這一番，國藥公司相當于又白白失去了本已到手的77.95畝土地。”作為湖南省衛(wèi)生廳下屬國企，國藥公司最終通過長沙市國土局辦公會議討論同意，并形成市長批復同意的070號文件，被長沙市政府以公文形式批準可被返回獲得該77.95畝土地使用權。

但一場兼并讓國藥公司愿望落空。政府文件證實，國藥公司申請返回土地、070號文件形成之間的時間段，湖南省衛(wèi)生廳已與海南國企海南中康簽訂《產權轉讓合同》、《企業(yè)兼并合同》，在海南中康公司最終同意接收國藥公司后，返回土地的問題沒有了下文。

“終止《長土政發(fā)（1998）070號》文件與海南中康收購國藥公司不存在因果關系。”長沙市國土局在給記者的回復中表示。

海南中康聲稱，直到2006年7月，處理改制重組問題的海南中康人員在長沙市國土局調閱檔案時，意外發(fā)現(xiàn)了長土政發(fā)（1998）070號文件和1998年6月19日該局現(xiàn)場辦公會《會議既要》，方才繼續(xù)主張權利。

茶子山村的77.95畝爭議土地被國土局“沒收”后，經歷了多次轉讓，2001年撥給長沙市城市建設投資開發(fā)有限責任公司后，后又被協(xié)議轉讓給長沙市土地儲備中心，2006年曾被公開掛牌出讓，湖南湘軍競得土地使用權。 這筆交易由于海南中康強烈反對，最終被撤銷。 根據(jù)海南中康魏姓負責人的說法，目前茶子山村的77.95畝爭議土地作為國藥（海南中康）“職工自救基地”被海南中康實際掌握，種植了價值約4000萬元中藥材。 對于目前尷尬現(xiàn)狀，漢龍律師事務所認為可以“通過行政協(xié)調方式促成各方和解”。

不過記者從長沙市國土局獲悉，該局已明確表示“海南中康的權利主張不能得到支持。”“由于該宗土地使用權的爭議已通過法律途徑解決，我局已依據(jù)相關法律法規(guī)對該宗土地另行處置。”

20年土地增值200多倍

1993年2月6日，國藥公司與長沙市國土局簽訂的長土合（93）002號《長沙市國有土地使用權出讓合同》顯示，受讓的岳麓山鄉(xiāng)茶子山土地面積為117800平方米（合計176.7畝，包括爭議的77.95畝），土地出讓金單價為30元/平方米，按照國藥公司申請到出讓價計算，77.95畝折合約156萬元。

三個多月后，1993年5月23日，國藥與一家未注冊房產公司簽訂協(xié)議，將全部征收土地中近一半51963平方米、約77.95畝土地轉讓給該公司，轉讓總價約定為1540萬元。國藥如得到賣地收入，獲得8、9倍利益。

77.95畝土地被長沙市國土局“無償收回”后，2004年出讓給長沙土地儲備中心，根據(jù)二者的土地使用權出讓合同，土地出讓金單價為104元/平方米，國土局出讓了其中29339平方米，其余22624平方米被規(guī)劃道路綠化用地，按照這個價格，長沙市國土局至少可獲得約305萬元。

2006年7月，長沙市土地市場管理處發(fā)布（2006）掛38號《國有土地使用權掛牌須知》，出讓包括該77.95畝土地在內的岳麓區(qū)茶子山村86.97畝52977平方米土地，成交價為4634萬元，單價約875元/平方米，照此計算，77.95畝土地此時市場價值約4547萬元。

據(jù)《每日經濟新聞》記者了解，2006年以后，長沙土地市場急速升溫。漢龍律師事務所提供的法律意見書顯示，據(jù)海南中康、湖南湘軍等委托公司估算，77.95畝土地價值已近4億元。相對于國藥公司拿地價格，增長了255倍。

據(jù)了解，這些年來由于存在爭議，該土地自1993年以來一直未能按照規(guī)劃開發(fā)利用。中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，一方面是企業(yè)希望通過捂地方式獲取土地溢價、增值空間，另外就是與政府監(jiān)管部門清理舉措不及時有關。

事實上，去年以來國土部開始著手建立針對土地市場上與“大地塊、大企業(yè)”相關的跟蹤調查制度。目前國土部正在對284宗特殊地塊進行調查分析。