房企高管論劍：多維度開發(fā)價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目

對于由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》主辦的第三屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會，各地產(chǎn)公司予以高度重視，均派出了相關(guān)負(fù)責(zé)人參與，并在年會上積極暢所欲言，表達(dá)了對當(dāng)前樓市的觀點(diǎn)及對未來一段時(shí)期房地產(chǎn)市場的展望和分析。對于公司的未來發(fā)展，也提出了各自的目標(biāo)和期待。

保利地產(chǎn)品牌管理中心副總經(jīng)理何智韜表示：“未來5年內(nèi)將開業(yè)13個(gè)購物中心。并希望商業(yè)地產(chǎn)的份額能做到30%左右。”

蘇寧環(huán)球的董事長助理賈森也談到了蘇寧環(huán)球未來投入的重心還是一二線城市，暫時(shí)不會考慮到三四級城市投資。

中天城投文化傳播副總經(jīng)理馬長林則向外界解讀了中天城投在貴州運(yùn)作大盤的操作手法，以打消外界的疑慮，“中天城投根植于貴陽，項(xiàng)目也不少。與其他城市高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營模式不同，貴州的大盤項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)就確定的開發(fā)周期和時(shí)間跨度都比較長，短則定為五年，長則八年以上。而且在需求方面，有著一定的剛性需求作為保障。因此開發(fā)和消化這些大盤的風(fēng)險(xiǎn)基本都在可控范圍內(nèi)。”

保利地產(chǎn)何智韜：

專注一二線商業(yè)與養(yǎng)老地產(chǎn)并重

“保利理解的城鎮(zhèn)化是抓住城市群，在現(xiàn)有的城市群中去深耕。珠三角是我們深耕的重點(diǎn)。”

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自浙江淳安

作為國內(nèi)實(shí)力型房企，保利地產(chǎn)在2013中國價(jià)值地產(chǎn)總評榜中榮獲“年度價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”和“年度人居貢獻(xiàn)企業(yè)”兩項(xiàng)大獎。

保利地產(chǎn)品牌管理中心副總經(jīng)理何智韜表示，購房者選擇保利的房子，就是選擇性價(jià)比較高的住宅，“大家都知道保利的房源性價(jià)比較高，也很受購房者的歡迎。”

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為目前實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商，保利在打造好住宅的同時(shí)，也將觸角延伸至商業(yè)地產(chǎn)。保利地產(chǎn)是國內(nèi)開發(fā)商中，較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)之一，隨著公司發(fā)展速度的加快，對商業(yè)地產(chǎn)的布局也越來越大，“保利商業(yè)地產(chǎn)從2002~2003年就開始操作了。今年上半年，商業(yè)地產(chǎn)占到公司銷售額的10%，在全國有兩個(gè)購物中心同時(shí)開業(yè)，未來5年內(nèi)將開業(yè)13個(gè)購物中心。未來，我們希望（商業(yè)地產(chǎn)）能做到30%左右。”何智韜對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

此外，從保利的拿地情況來看，其已開始為養(yǎng)老地產(chǎn)儲備土地。

養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚處萌芽階段，為何此時(shí)保利選擇大手筆進(jìn)入該行業(yè)？何智韜認(rèn)為，提前進(jìn)入，有利于打造品牌，訓(xùn)練管理團(tuán)隊(duì)。他說，“我們已經(jīng)在全國5個(gè)城市的7個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，專門做一些高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。但是目前還沒有發(fā)展那么快，我們現(xiàn)在想先啟動試點(diǎn)，通過試點(diǎn)把品牌和管理團(tuán)隊(duì)打造成熟之后，再謀求大的發(fā)展。未來，我們希望實(shí)實(shí)在在做一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的連鎖品牌，成為業(yè)績增長的重要板塊。”

在本屆價(jià)值地產(chǎn)年會上，新型城鎮(zhèn)化成為參會企業(yè)討論的熱門話題。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將給開發(fā)商帶來機(jī)會。何智韜覺得，每家企業(yè)對城鎮(zhèn)化的理解不同，“保利理解的城鎮(zhèn)化是抓住城市群，在現(xiàn)有的城市群中去深耕。珠三角是我們深耕的重點(diǎn)。”他透露，今年，保利仍會“往下走”，圍繞珠三角經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)的三四線城市拿地，建設(shè)新的項(xiàng)目，這也是推進(jìn)城鎮(zhèn)化的一股力量。

即使保利會深入部分三四線城市市場，但何智韜表示，保利堅(jiān)持一二線城市的發(fā)展目標(biāo)不會改變，因?yàn)?ldquo;目前還沒有真正把一二線城市的優(yōu)勢發(fā)揮出來”。2012年，保利地產(chǎn)在全國拿下40幅地塊，其中有36幅來自一二線城市。

由于國內(nèi)房地產(chǎn)競爭越發(fā)激烈，不少開發(fā)商開始開拓海外市場，其中對東南亞市場的投資越來越火熱。有報(bào)道稱，區(qū)別于其他地產(chǎn)商，保利地產(chǎn)首先選擇在非洲布局。對此，何智韜對記者說，海外戰(zhàn)略，保利一直在做，這也是未來公司的重要戰(zhàn)略，“我們今年剛剛發(fā)了一筆美元債，這部分資金就用于海外項(xiàng)目的并購?，F(xiàn)在已經(jīng)有一些項(xiàng)目在落實(shí)和跟進(jìn)，不久的將來就會公布。保利集團(tuán)與坦桑尼亞等非洲國家有一些合作，所以非洲也是保利海外戰(zhàn)略的一部分，但是肯定不局限于非洲。”

蘇寧環(huán)球賈森：

與城市發(fā)展相互成就

“目前蘇寧環(huán)球在江蘇、上海、云南、東北地區(qū)及其他部分一線城市都有項(xiàng)目儲備，從穩(wěn)健發(fā)展的角度出發(fā)，將會主要以一線城市及部分較為活躍的二線城市為主要目標(biāo)。”

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自杭州

本次2013中國價(jià)值地產(chǎn)總評榜中，蘇寧環(huán)球榮獲“年度城市發(fā)展推動力企業(yè)”，蘇寧環(huán)球董事長助理賈森用事實(shí)說話，“10年前蘇寧環(huán)球集團(tuán)響應(yīng)跨江發(fā)展戰(zhàn)略，拿下南京江北板塊的大片土地，為如今的可持續(xù)開發(fā)提供了有利的土地儲備，也為江北的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了推動作用，現(xiàn)在的南京江北和10年前的江北相比，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，從板塊的規(guī)劃發(fā)展到配套設(shè)施的建立，蘇寧環(huán)球起到的作用是毋庸置疑的。”

賈森還對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“公司在南京地區(qū)的土地儲備大部分集中在江北地區(qū)，這里是剛性需求釋放最為集中的地區(qū)。自從今年公司提出高周轉(zhuǎn)的開發(fā)目標(biāo)以來，產(chǎn)品供應(yīng)充足，去化率在同類項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭，隨著過江地鐵的開通運(yùn)行，項(xiàng)目優(yōu)勢將更為凸顯。”

在布局方面，蘇寧環(huán)球戰(zhàn)略清晰，堅(jiān)持深耕南京、立足長三角、布局全國的理念。賈森認(rèn)為，未來地產(chǎn)市場的機(jī)會，肯定是在一線城市，雖然目前部分指標(biāo)顯示三四線城市地產(chǎn)發(fā)展較為活躍，但從長遠(yuǎn)看，三四線城市盲目過度開發(fā)以及購買力不足的問題，會對項(xiàng)目造成較大影響。而一線城市由于資源匹配等優(yōu)勢，將會持續(xù)帶來人口轉(zhuǎn)移。從國外案例看，人口向大城市集中是一種趨勢，人口轉(zhuǎn)移帶來的人口紅利從需求上來說將是長期穩(wěn)定的。因此，目前蘇寧環(huán)球在江蘇、上海、云南、東北地區(qū)及其他部分一線城市都有項(xiàng)目儲備，也在不斷擴(kuò)大全國布局的范圍，但從尊重實(shí)際需求，以及穩(wěn)健發(fā)展的角度出發(fā)，將會主要以一線城市及部分較為活躍的二線城市為主要目標(biāo)，“三四線城市不是戰(zhàn)略考慮的重點(diǎn)”。

有報(bào)道稱，蘇寧環(huán)球與南京農(nóng)業(yè)大學(xué)簽訂了農(nóng)業(yè)項(xiàng)目合作協(xié)議，有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此稱，蘇寧環(huán)球涉足農(nóng)業(yè)板塊，是轉(zhuǎn)型的表現(xiàn)。賈森對此解釋說，集團(tuán)主業(yè)是房地產(chǎn)，也有多元化發(fā)展規(guī)劃，“我國是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，歷屆政府對于農(nóng)業(yè)都較為重視，新一屆政府也提出了一些農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的計(jì)劃，比如家庭農(nóng)場等都是農(nóng)業(yè)發(fā)展的新模式。蘇寧環(huán)球有意發(fā)展農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，整體規(guī)劃某個(gè)區(qū)域板塊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，通過集約化管理和指導(dǎo)，推動農(nóng)業(yè)人口再就業(yè)，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。”不過，他坦承，從企業(yè)經(jīng)營角度來看，投資農(nóng)業(yè)項(xiàng)目幾乎不可能實(shí)現(xiàn)高額盈利，這只是公司踐行社會責(zé)任的體現(xiàn)。

在賈森看來，雖然公司有意向轉(zhuǎn)戰(zhàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，但是以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元化格局應(yīng)該不會改變。針對股東價(jià)值和客戶價(jià)值孰輕孰重的問題，他對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，放在同等重要的位置并不沖突，“不能創(chuàng)造利潤的公司無法回報(bào)社會和股東，首先，企業(yè)要賺錢，才能給股東帶來回報(bào)。我們在客戶價(jià)值方面，高度重視客戶需求，并以此為主導(dǎo)去經(jīng)營企業(yè)，這就是重視客戶價(jià)值最重要的體現(xiàn)。”

中天城投馬長林：

不要過度誤讀貴州大盤模式

“與其他城市高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營模式不同，貴州的大盤項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)就確定的開發(fā)周期和時(shí)間跨度都比較長，短則定為五年，長則八年以上。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，需求得到有力支撐。”

每經(jīng)記者 徐杰 發(fā)自杭州

作為貴州省內(nèi)唯一的上市房企，中天城投可謂是貴州房企的代表，8月24日，由每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦的第三屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會期間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者現(xiàn)場采訪了中天城投文化傳播副總經(jīng)理馬長林。

對于目前在貴陽極為盛行的大盤模式，今年以來，引發(fā)了市場對其運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。對此，馬長林認(rèn)為，雖然目前尚無千萬平方米以上級別的大盤，但中天城投根植于貴陽，項(xiàng)目也不少，由于外地對貴陽市場不了解，可能造成了對貴州樓市大盤模式的一些擔(dān)憂。

馬長林表示，與其他城市高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營模式不同，貴州的大盤項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)就確定的開發(fā)周期和時(shí)間跨度都比較長，短則定為五年，長則八年以上。

在市場需求方面，整個(gè)貴州省只有貴陽一個(gè)現(xiàn)代化城市，向心力很強(qiáng)，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，每年都有大量人員到貴陽發(fā)展，需求得到有力支撐，不完全數(shù)據(jù)顯示，貴陽目前買房群體中40%左右來自外地。

馬長林稱，貴陽目前房價(jià)還比較低，均價(jià)維持在5000元左右/平方米，購房成分主要為剛性需求和改善型，市場良性，不存在樓市泡沫，隨著富士康等大企業(yè)入駐貴陽，市場需求會進(jìn)一步得到支撐。

8月22日，中天城投發(fā)布公告稱，其通過公開掛牌競買方式獲得位于南京棲霞區(qū)仙林鴻雁名居北側(cè)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)媒體報(bào)道，共有11家開發(fā)商參加該地塊競拍，中天城投以7.8億元經(jīng)過27輪拿下，樓面價(jià)高達(dá)10259元/平方米，一舉成為南京仙林板塊的新地王，這也是中天城投首次走出貴州，其全國擴(kuò)張之勢不言而喻。

馬長林稱，中天城投在貴陽有30多年的歷史沉淀，形成了良好的社會口碑及實(shí)力，具備強(qiáng)大的市場競爭力，這次南京拿地是其市場認(rèn)可的結(jié)果，也是發(fā)展步伐加快走出省門戰(zhàn)略的舉措。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，公司營收與歸屬母公司的凈利潤分別為27.4億元、5.0億元，同比增長96.7%、57.6%。

馬長林表示，中天城投將秉承對自己負(fù)責(zé)、對公司負(fù)責(zé)、對股民和股東負(fù)責(zé)的理念，因?yàn)榫哂懈叨葍r(jià)值感和責(zé)任感的企業(yè)，對股東、客戶、和城市的價(jià)值是等同的。