中報凈利潤率33.5% 中海外逆市領(lǐng)跑有玄機(jī)

每經(jīng)實習(xí)記者葉燕婷發(fā)自香港、深圳 8月5日，中國海外發(fā)展（00988，HK以下簡稱中海外）公布的2013年中報顯示，公司上半年銷售額800.7億港元（約合632.1億元），營收達(dá)321.9億港元（約合254.1億元），凈利潤達(dá)到110.3億港元（約合80.0億元），較去年同期增長31.6%。 縱觀今年各房企的表現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)暴利時代正在加速退卻。根據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)，2013年第一季度，上市房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至13%左右。然而，中海外卻逆勢上漲，2013年年中凈利潤率由去年同期的32.8%上升至33.5%。 中海外的利潤為什么能這么高？保利高層曾在公開場合表示：“看不懂中海外的利潤?！遍L期研究中海外的某分析員認(rèn)為，高利潤率來自復(fù)合因素：母公司中國建筑工程總公司的央企優(yōu)勢和建筑行業(yè)背景、中海外自身運(yùn)營成本控制、融資利率、以及逆勢低價拿地的策略。 土地成本“先天”優(yōu)勢/ 身為中國建筑行業(yè)巨頭中國建設(shè)工程總公司旗下的房產(chǎn)公司，中海外擁有一項最基礎(chǔ)卻是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)匱乏的優(yōu)勢。深圳勘察設(shè)計院某業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前很多房企其實在房產(chǎn)項目施工中忽略了很多技術(shù)細(xì)節(jié)，但中海外在這方面比較專業(yè)，“對材料和工程的價格和質(zhì)量，中海外的人都很內(nèi)行，各環(huán)節(jié)的監(jiān)管要求也更嚴(yán)。無論是設(shè)計方還是工程施工方，遇到這樣的甲方，我們出的活兒更細(xì)?！? 中海外的項目賣價往往高于同業(yè)，根據(jù)今年中報推算，公司房屋銷售均價為15295.12港元/平方米（約合12071元/平方米），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)各大房企業(yè)績報表統(tǒng)計，今年上半年銷售面積突破500萬平方米的房企共計7家，中海外成為唯一一家銷售單價突破1.2萬元的房企，而保利、恒大分別以11140元/平方米、11323元/平方米位列二、三名，萬科則以10461元/平方米排在第四位。 克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，中海外的央企背景給公司拿地帶來較大的優(yōu)勢，“中海外的地塊大都在一二線城市，位置也比較好，這一定程度上給了中海外提高定價的優(yōu)勢?！? 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱公司年報顯示，2012年，華東片區(qū)以50.96億港元的毛利潤成為中海外毛利最高的項目區(qū)域，今年，公司持續(xù)加倉華東，上半年超過四成的購地金用于上海、南京及杭州三座城市拿地，共計拿下約114萬平方米土地，為此花費(fèi)高達(dá)88.34億元。 對于為何能夠拿到相對優(yōu)良的地塊，盛富資本CEO黃立沖表示，橋梁、隧道、公路、地鐵等市政項目，政府都想大力建造，但普遍面臨資金缺乏的問題。憑借建筑項目，中海外的母公司中國建筑工程總公司能相對輕松地獲得項目貸款，并先替政府暫時墊付工程款，相當(dāng)于為政府的城市基礎(chǔ)建設(shè)項目提供了融資便捷。以此交換，中海外作為中國建筑旗下的房地產(chǎn)公司，在當(dāng)?shù)刈匀幌硎苣玫氐谋憷?。他表示，其實這種手法也是很多房地產(chǎn)公司換土地的一種手段，在業(yè)內(nèi)并非特例。 嚴(yán)謹(jǐn)把控營銷費(fèi)用/ 除此之外，朱一鳴表示，中海外長期在香港運(yùn)作房地產(chǎn)項目開發(fā)，對于各環(huán)節(jié)的成本控制近乎苛刻，也在業(yè)內(nèi)早有傳言。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中海外2013年中報顯示，今年前6個月，公司分銷費(fèi)用4.50億港元（約合3.55億元），而同一時期，萬科的銷售費(fèi)用為14.31億元，而拿地位置相對偏遠(yuǎn)、營銷力度較大的碧桂園更高達(dá)15.29億元，相當(dāng)于中海外的3倍。 朱一鳴表示，中海外品牌優(yōu)勢相對明顯，地塊位置優(yōu)越，客源并不缺乏，因此房產(chǎn)銷售大多通過自己的銷售團(tuán)隊，不需要動用代理公司的客源，沒有了中介分享銷售利潤，中海外的營銷費(fèi)用當(dāng)然不高。 事實上，中海外的營銷團(tuán)隊有一套非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂埔?guī)則：廣告及市場推廣的計劃、預(yù)算和執(zhí)行都有一套監(jiān)督體制；對于廣告制作也有相應(yīng)的招標(biāo)體系確保不超預(yù)算，另外還通過降低媒體發(fā)布的折扣點，直接降低廣告費(fèi)用。 除了營銷成本低廉，中海外的行政費(fèi)用也低于行業(yè)其他大佬。2013年半年報顯示，中海外今年前6個月的行政費(fèi)用共計7.54億港元（約合5.95億元），而萬科為11.9億元，碧桂園為8.77億元。以此計算，僅從營銷和行政兩項費(fèi)用來看，中海外比萬科省下16.7億元，比碧桂園節(jié)約14.56億元，相當(dāng)于兩家公司上半年凈利潤的1/4~1/3。 借貸成本同業(yè)最低/ 今年上半年，中海外加權(quán)平均借貸成本為3.8%，公司公告稱是同業(yè)最低水平。2012年各大房企年報顯示，中海外去年全年財務(wù)費(fèi)用僅2.86億港元（約合2.25億元）。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，在各大房企中，幾乎沒有一家企業(yè)低于此數(shù)字，碧桂園為2.58億元，萬科為7.65億元，保利地產(chǎn)為8.9億元。 仔細(xì)觀察下來，中海外仍走銀團(tuán)貸款的老路。上半年公司在香港完成120億港元的融資額。其中，今年6月下旬，中海外簽訂57﹒5億港元短期貸款，年底到期，用作即時營運(yùn)資金。承貸的4家銀行包括匯豐、東亞、中行及農(nóng)行，涉資分別為20億、15億、12﹒5億及10億港元。 而今年更早，中海外同樣通過銀團(tuán)貸款的方式與包括中國銀行（香港）、中國建設(shè)銀行（香港）、匯豐銀行、恒生銀行在內(nèi)的11家銀行組成的銀團(tuán)簽訂一項62億港元5年期的銀團(tuán)貸款，目前已經(jīng)完成額度分配。 盛富資本CEO黃立沖分析，赴港銀團(tuán)貸款的最大優(yōu)勢在于較低的利率，與內(nèi)地相比，利率普遍降低3%~4%左右。 而此前，龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士曾對記者表示，銀團(tuán)貸款因利率較低，風(fēng)險可控，一直是有實力的房企偏向的融資方式，但同時，這種貸款的門檻也非常高，需要房企本身具備良好的評級，以及在各銀行擁有良好的業(yè)務(wù)往來及信用記錄，除此之外，企業(yè)本身開發(fā)的項目體量和品質(zhì)也是能否獲得踴躍認(rèn)購的重要因素。 黃立沖則對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中海外項目大多在一二線城市，產(chǎn)品抗風(fēng)險能力較高，另外對于內(nèi)地房企，銀團(tuán)貸款更多由央企獲得，中海外母公司中國建筑工程總公司也是中海外融資的一個很大優(yōu)勢，從以往的例子來看，即使企業(yè)項目出現(xiàn)問題，也有母公司甚至政府出手相救。 另外，中海外良好的機(jī)構(gòu)評級也令其能獲得更低利率的貸款。自2005年以來，中海外成為內(nèi)地上市房企中為數(shù)不多的獲得穆迪評級的香港上市企業(yè)，今年2月，穆迪和標(biāo)普分別上調(diào)了對公司的投資評級，其中穆迪評級為Baa1/穩(wěn)定，標(biāo)普為BBB+/穩(wěn)定。 近幾年，中海外再融資一帆風(fēng)順，即使在去年初房地產(chǎn)行業(yè)普遍融資困難之時，中海外仍能以4.875%的利率在香港發(fā)行7.5億美元5年期債券，同樣在港融資，碧桂園近3年香港發(fā)債約43億港元，利率達(dá)到9.24%，約為中海外的兩倍，而行業(yè)規(guī)模龍頭萬科在銀行放貸緊縮時，曾依托房地產(chǎn)信托融資，利率多在7%左右。 淡季出手低價拿地/ 中海外公司董事局前主席孔慶平曾在年中業(yè)績發(fā)布會上表示，中海外向來在任何合適的時候都會買地，目前公司的財務(wù)狀況很好，有充分的的余地做出選擇。同時他表示，今年不會調(diào)高土地購置計劃，仍是年初定下的800萬平方米。 截至2013年6月底，中海外手握銀行結(jié)余現(xiàn)金518.0億港元（約418.8億元），超過萬科的362.5億元，但手頭寬裕的中海外并不急于拿地，今年上半年共計拿下土地11幅?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中海外7月通訊錄獲悉，上半年拿地總樓面面積470.59萬平方米，相比公司去年全年超千萬平方米的新增土地面積，略顯保守。公司上半年拿地花費(fèi)150.85億元，以此計算，今年新增土地的平均樓面地價為3205元/平方米，僅占上半年每平方米銷售均價的26%。 從孔慶平對于前海土地的克制亦能看出中海外在土地市場的謹(jǐn)慎，他表示，前海的土地公司當(dāng)然關(guān)注，也正在研究，但前海只是中海外目標(biāo)市場的1/30，公司要更多考慮自身的定位，前海土地拿到也好，沒拿到也好，都不會對中海外產(chǎn)生“質(zhì)”的影響。 1998年金融危機(jī)時，中海外在香港高價拿地后地價大幅下跌，因此吃過大虧。此后，中海外公司現(xiàn)任董事局主席郝建民對土地成本便有了更加嚴(yán)格的要求：測算利潤率高于10%才能拿地。 蘭德咨詢宋延慶表示，一般來說，中海外會選擇淡季拿地，常在第一季度或第四季度頻繁出擊。他認(rèn)為，此時拿地非常合適，以6~8個月的開發(fā)周期計算，正好避開了勞工市場的緊張期，又能在銷售的黃金時期預(yù)售。 去年中海外再次詮釋了“淡季出擊”，年末兩個月的拿地量超過前10個月總量，更創(chuàng)下12月單月拿下10幅土地的記錄，也使得全年拿地面積猛增至1032萬平方米。 除了淡季出手以外，中海外獲得低價土地的另一種方式是通過收購。2010年3月，中海外通過收購光大地產(chǎn)，獲得旗下170萬平方米的土地儲備，以收購價30.72億港元粗略推算，這批土地的樓面均價僅為1800港元左右。 今年5月，中海外再次豪擲18.15億港元購回西安、青島以及沈陽項目的剩余股權(quán)，將三個項目變?yōu)楣救Y所有。記者發(fā)現(xiàn)，三地項目均為商業(yè)/住宅綜合體，其中，西安項目含有三幅土地，總面積為26.9萬平方米，青島項目含有4.31萬平方米土地，而沈陽項目的體量高達(dá)46.9萬平方米。截至2013年3月底，三地項目的評估值總計高達(dá)92.91億元人民幣。