全國(guó)上演地王爭(zhēng)奪戰(zhàn) 償債壓力下如何按住賣地沖動(dòng)?

國(guó)土資源部日前公布數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)、土地出讓金收入都創(chuàng)下歷史新高。在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，土地市場(chǎng)高燒不退，開發(fā)商拿地?zé)岢迸蛎?，而地方政府?cái)政增收減少。面對(duì)居高的地方政府性債務(wù)，土地已成為最主要的償還手段，在此背景下，如何按住地方政府的賣地沖動(dòng)，確保樓市地市穩(wěn)定？

“地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”在全國(guó)上演

48.7億元的“地王”總價(jià)，323輪報(bào)價(jià)，近10次5000萬元以上的跳價(jià)，88.5%的溢價(jià)率上半年，北京、上海、廣州、南京等城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)、高溢價(jià)等現(xiàn)象，萬科等大型房企紛紛加入，聯(lián)袂主演了一場(chǎng)激烈的“地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”。

國(guó)土資源部公布的上半年國(guó)土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬公頃，同比增長(zhǎng)38.2%，大幅高于近五年同期水平。31個(gè)省份中27省推地量均高于去年同期，增幅較大的包括北京市、浙江和江西省，北京比去年同期增長(zhǎng)267%。

雖然土地供應(yīng)量大幅增加，但還未能滿足開發(fā)商的“胃口”。北京夏家胡同地塊曾吸引了恒大、保利等14家大型房地產(chǎn)企業(yè)激烈爭(zhēng)搶，最終經(jīng)過26輪競(jìng)拍，被以17.7億元高價(jià)摘牌。而上海更加熱鬧，一天誕生兩個(gè)“地王”：上午，保利經(jīng)過50分鐘激烈競(jìng)價(jià)，刷新今年上海土地溢價(jià)率記錄；下午，萬科又以48.7億元高價(jià)，刷新上海地王總價(jià)。

遍地開花的“地王”，也讓大型房企堅(jiān)定了回歸一線城市的信心。戴德梁行日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，上半年，北上廣等一線城市共成交土地2282萬平方米，遠(yuǎn)超去年同期。僅僅是萬科、保利、中海、綠地、恒大等前五大房企，在半年時(shí)間內(nèi)拿地金額已經(jīng)接近800億元。

在開發(fā)商“闊氣”出手的帶動(dòng)下，地價(jià)也隨之飆升。國(guó)土資源部發(fā)布的《2013年第二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》稱，二季度全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市地價(jià)總體水平為3226元／平方米，連續(xù)5個(gè)季度加速上漲。

地方償債壓力加大

與不斷攀高的土地成交額形成對(duì)比的是中央財(cái)政收入的低迷。最新數(shù)據(jù)顯示，上半年累計(jì)，中央財(cái)政收入同比增長(zhǎng)1.5%，由前幾個(gè)月的下降轉(zhuǎn)為小幅增長(zhǎng)，但仍遠(yuǎn)低于年初預(yù)算設(shè)定的7%目標(biāo)，而且也低于地方收入兩位數(shù)的增幅。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，地方財(cái)政收入持續(xù)兩位數(shù)增長(zhǎng)，這得益于土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆及房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的大幅增加，帶動(dòng)了相關(guān)稅收的增加。

國(guó)土資源部數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)土地出讓合同價(jià)款已高達(dá)1.7萬億元，增幅達(dá)77.3%，亦創(chuàng)歷史新高，其中房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款同比增幅超過高達(dá)90%。

除去“賣地收入”，其實(shí)地方財(cái)政收入并不樂觀。山東省財(cái)政廳數(shù)據(jù)顯示，上半年全省來自房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅收總計(jì)432億元，增長(zhǎng)56.7%，若剔除房地產(chǎn)稅收，上半年全省稅收僅增長(zhǎng)10.3%。

國(guó)土資源部特別強(qiáng)調(diào)，中央及地方財(cái)政都面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)，部分地區(qū)的償債對(duì)土地出讓收入的依賴加大，需進(jìn)一步防范土地融資過度帶來的土地管理和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。審計(jì)署發(fā)布的《36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2012年底，4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)地區(qū)有55%的債務(wù)承諾以土地收入償還。

國(guó)土資源部法律中心主任孫英輝指出，從前5個(gè)月地方財(cái)政收支來看，扣除中央轉(zhuǎn)移支付，部分省份已出現(xiàn)收不抵支情況。地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累了財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。

破除財(cái)政的土地依賴是穩(wěn)定樓市防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著三季度土地供應(yīng)逐漸放大，以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊入市，市場(chǎng)依然可能出現(xiàn)高價(jià)地，地價(jià)上升態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生根本性變化。但在地方政府性債務(wù)壓力下，土地市場(chǎng)仍然存在著加大推地量，抬高地價(jià)，提升土地出讓金的沖動(dòng)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面剛剛回暖的市場(chǎng)環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”“地王”不是一件好事，有可能使調(diào)控效果大打折扣。

“持續(xù)火爆、地價(jià)不斷上漲的局面確實(shí)隱藏了不好的苗頭，影響著樓市的預(yù)期，攪亂市場(chǎng)穩(wěn)定。”華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國(guó)華認(rèn)為，越是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好時(shí)，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴性越強(qiáng)，因?yàn)槠渌愂帐杖霚p少了，要保持地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，完成各項(xiàng)公共投入，只有向土地伸手。

對(duì)此，國(guó)土資源部報(bào)告建議，應(yīng)把握好供地節(jié)奏，強(qiáng)化供前分析和供后監(jiān)管，引導(dǎo)市場(chǎng)理性預(yù)期。避免優(yōu)質(zhì)地塊集中進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)地塊的入市研判，出現(xiàn)高價(jià)地的城市應(yīng)及時(shí)公布宗地相關(guān)信息及價(jià)格影響因素分析。

王國(guó)華說，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及減稅政策等影響，預(yù)計(jì)各級(jí)政府財(cái)政收入增長(zhǎng)和債務(wù)償還，都面臨著更大的壓力，土地市場(chǎng)的回升態(tài)勢(shì)還在延續(xù)，范圍還在擴(kuò)大。地方政府應(yīng)合理把握供地規(guī)模，優(yōu)先支持普通商品房用地需求，控制地價(jià)溢價(jià)范圍，加快保障房建設(shè)，將“穩(wěn)房?jī)r(jià)控地價(jià)”作為年度考核目標(biāo)來完成。

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