2013-07-23 00:55:16
每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、沙斐 發(fā)自上海
每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、沙斐 發(fā)自上海
截至2013年6月30日,綠城集團(tuán)6個(gè)月累計(jì)銷售面積約139萬平方米,合同銷售金額約人民幣294億元。但很少有人注意到,上述銷售額并非綠城上半年銷售額的全部。據(jù)綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司(以下簡稱綠城建設(shè))方面透露,上半年綠城建設(shè)取得的銷售額達(dá)63億元,若加上這部分,綠城上半年的銷售額達(dá)到357億元。上述銷售金額雖然較行業(yè)前五位的第一軍團(tuán)仍有不小差距,卻也輕松超過了萬達(dá),排名第六。
對(duì)當(dāng)年矢志和萬科爭第一的綠城中國董事長宋衛(wèi)平來說,代建業(yè)務(wù)也許是綠城沖擊行業(yè)領(lǐng)先位置最后的希望。但前車之鑒是,同樣發(fā)展代建業(yè)務(wù)的宋都股份(600077,SH),因代建項(xiàng)目的爛尾而被拖欠資金,并使品牌受到損害。
代建業(yè)務(wù)始于3年前/
7月中旬,名為“綠城蘭園”的松江樓盤亮相,成為上海樓市的新熱點(diǎn)。據(jù)稱,上述樓盤從設(shè)計(jì)、建造到銷售都由綠城包辦。
該樓盤因此引發(fā)了人們的好奇。因?yàn)樵缭诰G城、融創(chuàng)合資公司融創(chuàng)綠城(以下簡稱融綠)成立時(shí),合資公司就曾宣布,以后上海的項(xiàng)目將主要由這家合資公司共同開發(fā)。但是,上述“綠城蘭園”并不屬于融綠。難道綠城在上海又單干了?
綠城蘭園的開發(fā)商給出了答案,上述項(xiàng)目實(shí)際上是由綠城代建的。
令人意想不到的是,代建項(xiàng)目和綠城自己開發(fā)的樓盤全部都是由綠城的銷售人員銷售。綠城建設(shè)文宣中心的董方說,很多時(shí)候,綠城的銷售員不能分別哪些是代建項(xiàng)目,哪些是綠城開發(fā)的樓盤。很多時(shí)候,代建的房子甚至有可能比綠城自己的項(xiàng)目更好銷。
說起綠城的代建業(yè)務(wù),其誕生和當(dāng)年宋衛(wèi)平的“行業(yè)第一“夢想多少有些關(guān)系。2009年,當(dāng)綠城完成了公司歷史上第一個(gè)500億元銷售額時(shí),宋衛(wèi)平曾計(jì)劃在三年內(nèi)銷售額超過800億元,目標(biāo)直指萬科的老大位置。然而,彼時(shí)綠城的擴(kuò)張,更多是靠高負(fù)債、高杠桿來實(shí)現(xiàn)。上述負(fù)債擴(kuò)張模式,給綠城的財(cái)務(wù)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。也許是當(dāng)時(shí)就已經(jīng)察覺到了風(fēng)險(xiǎn),綠城在限購令頒布的2010年及時(shí)推出了代建業(yè)務(wù),希望借此實(shí)現(xiàn)其品牌市場份額的另類擴(kuò)張。尤其是在綠城面臨重重險(xiǎn)阻的2011年,代建業(yè)務(wù)還曾是保留綠城團(tuán)隊(duì)的 “救命稻草”。彼時(shí),宋衛(wèi)平說,代建業(yè)務(wù)有效穩(wěn)定了綠城集團(tuán)的核心人員。
此后,雖然綠城逐漸擺脫了財(cái)務(wù)上的危機(jī),但代建業(yè)務(wù)卻并沒有因此停止,規(guī)模反而越做越大。根據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》的報(bào)道,在去年底,綠城建設(shè)的可售貨值就達(dá)到1300億元。
宋衛(wèi)平對(duì)于代建業(yè)務(wù)規(guī)模做大的理由是,“現(xiàn)有金融體系無法支持項(xiàng)目自我開發(fā)的資金需求。”
代建模式存在風(fēng)險(xiǎn)/
雖然代建有可能令綠城在自有資本金不多的情況下,實(shí)現(xiàn)行業(yè)品牌市場份額第一的夢想,但是,風(fēng)險(xiǎn)總是伴隨機(jī)遇而行,代建項(xiàng)目同樣存在著非常大的風(fēng)險(xiǎn)。
今年6月,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》就曾報(bào)道,比綠城更早從事代建業(yè)務(wù)的宋都股份,因?yàn)榇?xiàng)目陽光景臺(tái)“爛尾”,不僅有超過1.3億元的代建資金未能收回,還令宋都的品牌受到了傷害。同樣,今年4月,代建項(xiàng)目綠城財(cái)通中心出現(xiàn)的大規(guī)模退房,多少給綠城的品牌帶來了負(fù)面影響。
綠城面臨著這樣一個(gè)挑戰(zhàn):當(dāng)買家因?yàn)榫G城的品牌而購買了代建項(xiàng)目,但最后這一項(xiàng)目卻因?yàn)樽陨淼脑?,令購房者喪失?duì)綠城品牌的信任,怎么辦?如果合作方不能接受綠城的理念,不愿意按照綠城的要求,高投入去開發(fā)建造產(chǎn)品。曾經(jīng)因?yàn)楦咂焚|(zhì)而聞名行業(yè)的綠城品牌,口碑會(huì)不會(huì)由此受損?
面對(duì)業(yè)界的擔(dān)憂,綠城建設(shè)執(zhí)行總裁許峰給出的解決方法非常簡單,就是花更多時(shí)間對(duì)代理委托方進(jìn)行考察和了解,和委托方作深入的溝通,達(dá)成開發(fā)理念的一致,把協(xié)議約定得更細(xì),以此確保業(yè)主的利益。
2011年,房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍緊張時(shí),一些開發(fā)商為了能解決資金問題,不惜大幅降價(jià)賣房,事后又通過降低建材標(biāo)準(zhǔn),來彌補(bǔ)前期大幅降價(jià)帶來的虧損。
如果市場再次出現(xiàn)類似2011年的糟糕局面,綠城代建的委托方會(huì)不會(huì)為了自己的利益,逼迫代建公司下調(diào)成本,進(jìn)而導(dǎo)致房屋的質(zhì)量受到影響?如果真出現(xiàn)這種情況,綠城又將怎么辦?如果代建項(xiàng)目周邊還有綠城自己的項(xiàng)目,兩者又是否還能像現(xiàn)在這樣錯(cuò)位競爭?綠城的營銷平臺(tái),又能否如同現(xiàn)在這樣同時(shí)保證代建項(xiàng)目和綠城自己項(xiàng)目的銷售速度?
睿信致成管理咨詢公司合伙人薛迥文說,這種可能性還是比較小的。綠城對(duì)于項(xiàng)目的每一項(xiàng)開發(fā)資金所需都了如指掌,相信經(jīng)歷過2011年財(cái)務(wù)危機(jī),綠城會(huì)在委托協(xié)議中作好預(yù)案,去應(yīng)付房地產(chǎn)市場的各種極端環(huán)境。
綠城建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱,即使出現(xiàn)類似2011年那樣的市場極端環(huán)境,有委托方和綠城的約定在前,代建項(xiàng)目也必須要完成銷售目標(biāo),這一點(diǎn)和綠城自有項(xiàng)目完全一樣。
宋衛(wèi)平也短信回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱,無論代建項(xiàng)目的成本高低,綠城都會(huì)認(rèn)真做好所有建造。
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