貴陽樓市的真實場景：超級大盤壟斷定價

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

去年，貴陽樓市曾“被鄂爾多斯”過一次，如今，因幾個千萬級體量的超級大盤再現(xiàn)，被某些地產(chǎn)專家預言“崩盤”。不過，克而瑞研究中心在最新發(fā)布的 《城市房地產(chǎn)發(fā)展前景排行榜》報告中，卻將貴陽列為“中國房地產(chǎn)投資TOP50強”第29位。

面對如此相左的觀點，人們不禁要問：貴陽樓市的開發(fā)前景到底如何？

多家貴陽當?shù)胤科蟮母邔尤耸肯颉睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示，他們并不回避當前貴陽樓市短期內的供需失衡、剛需被透支及利潤空間日趨收緊等核心問題，但也絕非一些房地產(chǎn)專家所把玩的 “數(shù)字游戲”，即便是千萬級體量的超級大盤，也基本上是分階段拿地開發(fā)的。在城鎮(zhèn)化紅利面前，貴陽樓市前景依然看好。只是，在本地超級大盤“花果園”等的壟斷定價下，后來者可能需要更好的產(chǎn)品、更高超的營銷及融資能力，才能把市場“錢”景轉化為財報上漂亮的數(shù)字。

超級大盤林立

繼號稱“中國第一超級大盤”的花果園項目之后，如今貴陽的房地產(chǎn)市場再擴容。據(jù)中地行貴陽公司市場研究部提供的數(shù)據(jù)，目前貴陽千萬級體量的超級項目有4個。其中，花果園項目總建筑面積達1830萬平方米，目前這一“巨無霸”地位已被“中鐵·龍里生態(tài)城”項目取代，后者建筑體量為2000萬平方米，“大川·白金城”達1600萬平方米。

近來提出“貴陽樓市也瘋狂”等觀點的中國企業(yè)資本聯(lián)盟主席杜猛在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時解釋稱，“貴陽官方網(wǎng)站上已批的在建工程10000萬多平方米，三口或四口之家可住500萬人，而貴陽目前僅340萬人。也就是說，貴陽新城（觀山湖區(qū)）可再裝一個貴陽的人口，而貴州9個地州人口都往貴陽流動，也需好幾年，這是地道的‘鬼城’。”

“其實沒有外界說的那么嚴重，有些開發(fā)商是為了宣傳而制造概念，可能大量土地還沒有拿到。”俊發(fā)地產(chǎn)集團貴陽公司總經(jīng)理張播說。碧桂園集團戰(zhàn)略發(fā)展品牌部總監(jiān)林偉營也表示，公司現(xiàn)在拿到的土地才幾百畝。

中鐵置業(yè)貴陽公司副總經(jīng)理、財務總監(jiān)王成平亦表示，“總投資500億元的國際生態(tài)城項目，當初規(guī)劃是3萬畝，這是未來好些年的規(guī)劃，目前批下來的僅2000畝，即使是這2000畝，中鐵也是分步驟滾動開發(fā)。”

貴陽大川地產(chǎn)營銷總監(jiān)朱晉儀亦稱，大川·白金城的最大投資量將會在明年，總投資額為500億元。

在中地行貴陽公司市場研究部高級項目主任劉定坤看來，貴州省人口4000萬，貴州是個沒有第二個大城市可以分流的中心單核城市，其城市化率要在10年后從目前33%達到57%，這個簡單的人口轉移運動還將持續(xù)，貴陽房地產(chǎn)還會持續(xù)快速發(fā)展。

超級大盤掌控定價權

業(yè)界公認，貴陽幾個超級大盤幾乎壟斷了市場并掌控了定價權。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貴陽市共銷售商品房近5萬套，比去年同期增長了25.4%；商品房均價4617元/平方米，同比僅增長了1.5%。在前述總成交量中，位于南明區(qū)的花果園項目就售出了2.5萬套，位居貴陽各樓盤銷冠?；ü麍@項目銷售總監(jiān)孫浩對記者表示，花果園地處老城區(qū)，以成本價銷售。

劉定坤認為，花果園成功的最大因素是其用地性質，項目大部分屬于城中村舊改用地，相關稅費大幅減免，行政審批一路綠燈，大大縮短了工程工期，使得銷售加速，為后期資金保障提供了來源。

王成平表示，“我不是特別樂觀。貴陽超級項目靠低價快速回籠資金，1平方米才3000多塊錢，一些中小房企本身資金承受力較弱，經(jīng)營壓力是蠻大的。”

劉定坤認為，市場透支嚴重主要緣于多個大盤對市場的強力吸收，大部分即將入市項目由于缺乏區(qū)位優(yōu)勢、政府導向、政策保障、價格吸引等，想取得如花果園的銷售業(yè)績不太現(xiàn)實。

在朱晉儀看來，貴陽大盤前期基本上是微利，開發(fā)商是靠后期大量人口的入駐，為項目商業(yè)帶來持續(xù)現(xiàn)金流。

“（花果園的）客戶主要來自地州，每個地州均有1名銷售經(jīng)理帶隊，每個銷售經(jīng)理有5萬元/月的活動經(jīng)費。在分銷點上累計的客戶，每個周末派大巴車接到項目售樓部成交。”劉定坤說。

差異化突圍

“下一步，我們將推洋房產(chǎn)品，價位在5300元~5600元/平方米。”王成平表示，現(xiàn)在市場上的產(chǎn)品同質化很嚴重。一不愿具名的央企地產(chǎn)營銷部負責人也表示，在當前剛需住宅短期失衡的情況下，市場更需要分流，產(chǎn)品也更需要多樣化，客源也需要多維度拓展。

據(jù)媒體報道，今年下半年，貴陽樓市將有500萬平方米的新房供應量。其中，中天·未來方舟下半年將推140~160平方米的洋房和190~230平方米的沿河豪宅；中鐵生態(tài)城下半年推盤量將達到20萬平方米，包括低密度住宅別墅以及度假型四合院產(chǎn)品。此外，樂灣國際、中鐵逸都國際、俊發(fā)城、溪山御景、首開紫郡等項目都會相繼推出高層、花園洋房、別墅等產(chǎn)品類型，大打市場差異牌。

王成平表示，貴陽生態(tài)文明國際論壇剛開，在貴陽“宜居”與“氣候”資源上，度假型產(chǎn)品需求才剛撬動起來，隨著貴陽至周邊中心城市甚至到香港、上海等城際高鐵的開通，未來如何滿足多元化需求才是項目規(guī)劃的核心。