建業(yè)地產(chǎn)股權(quán)重組 擴(kuò)張模式有風(fēng)險(xiǎn)擬重回鄭州？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（00832，HK；以下簡稱建業(yè)地產(chǎn)）日前宣布，其間接全資附屬公司建業(yè)中國與開封（樓盤）大宏、建業(yè)大宏、森林半島、開封建業(yè)及酒店公司訂立股權(quán)重組協(xié)議。

據(jù)了解，此次交易完成后將為該公司帶來約1.71億元的收益，并產(chǎn)生凈現(xiàn)金流約0.32億元。該筆收入可進(jìn)一步加強(qiáng)集團(tuán)的流動資金，為其日后收購?fù)恋靥峁┵Y金。

此舉被業(yè)內(nèi)人士視為建業(yè)地產(chǎn)為緩解其負(fù)債壓力，并實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向所做的準(zhǔn)備。財(cái)報(bào)顯示，建業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的負(fù)債壓力較大，其2012年年報(bào)顯示，流動負(fù)債已超135億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，建業(yè)地產(chǎn)今年的土地款預(yù)算為30億元，而公司方面也擬將布局重心轉(zhuǎn)回至二線城市鄭州。建業(yè)地產(chǎn)千萬平方米以上的土地儲備，都位于“供大于求”的三、四線城市。

業(yè)內(nèi)人士指出，建業(yè)地產(chǎn)目前重心的轉(zhuǎn)變，表明其原先進(jìn)軍三四線城市的決策或是不明智的。但建業(yè)地產(chǎn)仍高負(fù)債拿地，這將不斷積累各種風(fēng)險(xiǎn)。如財(cái)務(wù)上會使拿地的杠桿風(fēng)險(xiǎn)加劇；經(jīng)營上會出現(xiàn)市場消化不良的風(fēng)險(xiǎn)。對于建業(yè)地產(chǎn)而言，此類風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⑼侠燮湔５臉I(yè)務(wù)發(fā)展。

股權(quán)重組或?yàn)榫徑鈮毫?

根據(jù)協(xié)議，建業(yè)中國向開封大宏出售建業(yè)大宏60%股權(quán)，代價(jià)為人民幣2.88億元；建業(yè)中國向開封大宏收購開封建業(yè)20%股權(quán)，代價(jià)為人民幣0.3億元；建業(yè)中國向建業(yè)大宏收購酒店公司100%股權(quán)，代價(jià)為人民幣0.81億元；開封建業(yè)及酒店公司分別償還結(jié)欠建業(yè)大宏的貸款人民幣1.34億元及人民幣0.10億元。并且在股權(quán)重組協(xié)議日期，建業(yè)大宏及森林半島并無結(jié)欠建業(yè)中國的貸款。

據(jù)悉，在6月17日及在股權(quán)重組協(xié)議完成前，建業(yè)大宏及森林半島（建業(yè)大宏的全資附屬公司）均是建業(yè)地產(chǎn)擁有60%股權(quán)的附屬公司。待股權(quán)重組協(xié)議完成后，建業(yè)地產(chǎn)與建業(yè)大宏及森林半島均將并無擁有任何股權(quán)或應(yīng)占權(quán)益，而建業(yè)大宏及森林半島將不再是建業(yè)地產(chǎn)的附屬公司。開封建業(yè)為建業(yè)地產(chǎn)擁有80%股權(quán)的附屬公司，待股權(quán)重組協(xié)議完成后，開封建業(yè)將成為建業(yè)地產(chǎn)的全資附屬公司。

此舉被業(yè)內(nèi)人士視為是建業(yè)地產(chǎn)為緩解其銷售、負(fù)債壓力，并實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向所做的準(zhǔn)備。

6月13日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布銷售公告稱，今年1~5月，建業(yè)地產(chǎn)合同銷售金額達(dá)47.1億元，較去年同期的35億元上升了34.5%；合同銷售面積達(dá)66.65萬平方米，較去年同期的52.29萬平方米上升了27.4%。

有業(yè)內(nèi)人士指出，按照建業(yè)地產(chǎn)前5月銷售66.65萬平方米的水平計(jì)算，2013年的平均月銷售額為13.33萬平方米。實(shí)際上，這樣的速度并不比2012年的水平好多少。“相反，隨著目前樓市調(diào)控的深入，銷售速度將帶有下滑的預(yù)期。”

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)的綜合財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2012年末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為39.50億元，而2011年末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為32.56億元。負(fù)債方面，包括銀行借款、其他借款、預(yù)收款項(xiàng)等諸多內(nèi)容在內(nèi)的流動負(fù)債為135.14億元，其中2011年末為137.61億元；而非流動負(fù)債達(dá)到了52.11億元，而2011年末為67.52億元。

第一上海證券有限公司策略師岑智勇表示，對債券投資者而言，企業(yè)是否具備足夠的償債能力，將影響風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。公司的地產(chǎn)項(xiàng)目過于集中，以及消化能力不大，都可能影響集團(tuán)的償債能力。

三四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)漸顯/

建業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的困境與其立足三四線的戰(zhàn)略受挫不無關(guān)系。一直以來，建業(yè)地產(chǎn)的布局重點(diǎn)都在三四線城市。建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備城市分布圖顯示，其在鄭州的土地儲備僅占21.3%。而在安陽、濮陽、濟(jì)源等17個三四線城市的土地儲備高達(dá)78.7%。

1月14日，建業(yè)地產(chǎn)在官方網(wǎng)站上表示，2013年，建業(yè)地產(chǎn)將真正進(jìn)入戰(zhàn)略的縱深階段，并將用4年左右的時間進(jìn)入40~50個縣級城市，總體開發(fā)規(guī)模達(dá)到600萬平方米以上，銷售目標(biāo)將達(dá)300億元。

值得注意的是，目前部分三線城市開發(fā)大盤所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)已逐漸顯現(xiàn)。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的《中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》報(bào)告指出，一些三線城市的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，由于本身的需求量并不足以對當(dāng)前大規(guī)模開發(fā)形成支撐，這些城市未來風(fēng)險(xiǎn)正在集中展現(xiàn)。

建業(yè)地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，公司在河南三門峽的土地儲備占到土地總儲備額的2.8%。而在上述《中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜報(bào)告》中，三門峽位列全國城市市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜第37名。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，三四線城市的需求只集中在當(dāng)?shù)厝巳褐?，吸引力有限。這些地區(qū)土地成本較低，吸引了一些大型房企來此發(fā)展，并且開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模都較大。而當(dāng)?shù)胤科笠苍陂_發(fā)樓盤，這使得這些地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模急劇增加，從而形成了很多三四線城市項(xiàng)目滯銷的局面。

擴(kuò)張之路并未停止/

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于一家深耕河南的地產(chǎn)公司而言，建業(yè)地產(chǎn)的土地儲備已經(jīng)高達(dá)1322萬平方米，但今年建業(yè)地產(chǎn)的土地款預(yù)算仍在30億元人民幣，這種格局已顯示了其擴(kuò)張的意圖。

建業(yè)地產(chǎn)曾宣布，其擁有51%權(quán)益的間接附屬公司河南建業(yè)泰宏置業(yè)有限公司，于2月21日獲得了鄭州市二七區(qū)6宗土地，總面積23畝，拿地總價(jià)為7億元，折合土地成本約為1039元/平方米。

盡管自去年以來，建業(yè)地產(chǎn)拿過的地塊不在少數(shù)，但在鄭州拿地卻不多。資料顯示，僅于去年5月29日，建業(yè)地產(chǎn)旗下兩家間接全資附屬公司以共約1.54億元的價(jià)格拿過鄭州新區(qū)兩塊地。

而此次建業(yè)地產(chǎn)仍選擇在時隔大半年后，重新“殺回”二線城市鄭州的中心區(qū)拿地，難免不讓人聯(lián)想，是否是因?yàn)槟壳敖I(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)布局的河南三四線城市不被市場看好，從而公司方面擬將布局重心轉(zhuǎn)回至鄭州。

3月27日，建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官陳建業(yè)于香港業(yè)績發(fā)布會上亦表示，爭取在未來1~2年內(nèi)奪回鄭州的第一市場份額。而據(jù)建業(yè)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行副總裁胡冰介紹，“去年，我們是以675元/平方米的成本新增了414萬平方米的土地儲備。”

建業(yè)地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，2011年凈利潤為6.67億元，2012年這一數(shù)字為8.23億元。2012年的凈利潤相比2011年增加了約1.55億元。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，建業(yè)地產(chǎn)借股權(quán)重組的模式來實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，表明了其企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)向。但在他看來，即便建業(yè)地產(chǎn)從三四線城市撤回二線市場，仍不能在短時間內(nèi)化解已有的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，建業(yè)地產(chǎn)借股權(quán)重組的模式來加快擴(kuò)張步伐，本身就可能衍生出新的市場風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，作為管理層，應(yīng)對這種風(fēng)險(xiǎn)保持清醒的頭腦，防止出現(xiàn)“擴(kuò)張不力反而受困”的經(jīng)營困境。

針對上述疑問，記者將采訪提綱發(fā)至建業(yè)地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時，尚未得到回復(fù)。